中國(guó)城市化的一個(gè)結(jié)果，就是無(wú)論你到哪座城市，都是一樣的高樓林立。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各地都加快了城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度。從舊城改造到新區(qū)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在現(xiàn)有的財(cái)稅體制下，由于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，城市建設(shè)的背后是通過(guò)不斷拆遷而形成的持續(xù)的土地出讓?zhuān)约坝纱硕牡貎r(jià)上漲和房?jī)r(jià)飆升。國(guó)家出臺(tái)的一系列關(guān)于樓市的調(diào)控政策，給整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展帶來(lái)了深遠(yuǎn)影響。尤其是一些民營(yíng)的房地產(chǎn)商，如果沒(méi)有足夠的資金和好的項(xiàng)目，日子就會(huì)比較難過(guò)。

沒(méi)有好項(xiàng)目就吸引不到資金

在福建省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、福建漳州城市綜合開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李悌盛的辦公室里，擺滿(mǎn)了各種榮譽(yù)證書(shū)，“福建省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位”、“工程質(zhì)量管理先進(jìn)單位”、“AAA級(jí)信用企業(yè)”、“2009—2010年度中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)”等。在漳州的城市開(kāi)發(fā)與建設(shè)中，漳州城市綜合開(kāi)發(fā)有限公司功不可沒(méi)。

近年來(lái)，漳州的城市建設(shè)快速發(fā)展，城市建成區(qū)由1978年改革開(kāi)放初期的6平方公里擴(kuò)大到現(xiàn)在的50多平方公里。尤其是1997年，龍文區(qū)成立，龍海市的步文鎮(zhèn)、郭坑鎮(zhèn)納入城區(qū)管轄范圍，拉開(kāi)了建設(shè)東部新城區(qū)的序幕。而聚集了較多老國(guó)企的北部舊城區(qū)，也成為舊城改造的重點(diǎn)。

漳州城市綜合開(kāi)發(fā)有限公司是福建省最早創(chuàng)辦的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一。2004年，按照市政府的要求，公司由國(guó)有企業(yè)改為民營(yíng)股份制企業(yè)。目前，公司已建成各類(lèi)房屋71.655萬(wàn)平方米，為城市基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套工程投入資金達(dá)8623萬(wàn)元。李悌盛介紹說(shuō)，“我們以前一直是市里的納稅大戶(hù)，但是近些年情況不太好”，主要原因是新區(qū)的地價(jià)太高，拿地很不容易，而沒(méi)有好項(xiàng)目就找不到資金，最終影響了公司的效益。

改制后的公司擁有了更多的自主權(quán)，但是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，沒(méi)有改制的幾家國(guó)有房地產(chǎn)公司仍會(huì)受到政府的“保護(hù)”。比如保障房項(xiàng)目，政府直接就交給他們了。而一些好地段的商品房項(xiàng)目，最小的一塊地保障金就要幾千萬(wàn)元，必須要有雄厚的資金做支撐。

對(duì)于一個(gè)經(jīng)營(yíng)了近30年的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，資金欠缺似乎一直是困擾企業(yè)發(fā)展的“攔路虎”。由于漳州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特殊環(huán)境，傳統(tǒng)的國(guó)有房地產(chǎn)公司并沒(méi)有獲得豐厚的原始積累。在早期的商品房開(kāi)發(fā)階段，漳州市按照中央的精神，嚴(yán)格由政府對(duì)商品房定價(jià)?！吧鲜兰o(jì)80年代，物價(jià)局、銀行以及房屋主管部門(mén)一起為商品房定價(jià)，公司的利潤(rùn)只有3%，還要負(fù)擔(dān)員工的工資等各項(xiàng)開(kāi)支?！崩钽┦⒄f(shuō)，現(xiàn)在的利潤(rùn)也只有10%，主要是因?yàn)檎闹莸牡貎r(jià)上漲了，但房?jī)r(jià)漲幅并不快。和其他的沿海城市相比，漳州的房?jī)r(jià)算是便宜的。

“最近幾年，我們一直求穩(wěn)發(fā)展，開(kāi)發(fā)量雖然不大，但員工的情緒都很穩(wěn)定。相比其他房地產(chǎn)公司的大量裁員，我們基本上能維持現(xiàn)狀?！崩钽┦⒏嬖V記者。

開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)迎接新挑戰(zhàn)

十年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化的洗禮，到了轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的時(shí)候。過(guò)去跑馬圈地式的數(shù)量型增長(zhǎng)方式需要慢下來(lái)，向更加關(guān)注開(kāi)發(fā)質(zhì)量、提升產(chǎn)業(yè)化水平方面轉(zhuǎn)變?！耙司迎h(huán)境”成為城市建設(shè)的一個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)房地產(chǎn)商無(wú)論是內(nèi)部管理還是營(yíng)銷(xiāo)能力，都有了更高的要求。

“城市不是鋼筋水泥構(gòu)成的森林”，這是漳州中心城市建設(shè)發(fā)展一直追求的主線。在舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)中，漳州市大力實(shí)施園林綠地工程，市區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到42%?！俺鞘虚_(kāi)發(fā)要服務(wù)于改善市區(qū)環(huán)境，提升城市品位。”李悌盛表示，今年要在抓好原有項(xiàng)目的建設(shè)、交付和資金回籠工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)變化，結(jié)合自身實(shí)際，在新項(xiàng)目上尋求突破。

完善衛(wèi)生配套設(shè)施，新增小區(qū)綠地，加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)，豐富社區(qū)文化，這些新理念不斷注入漳州城市綜合開(kāi)發(fā)有限公司新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)里。只有站在業(yè)主的角度不斷改善工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，并通過(guò)組織學(xué)習(xí)，提高內(nèi)部員工的整體素質(zhì)，建立完善的管理制度，才能贏得市場(chǎng)的青睞?！霸诩ち业氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要贏得競(jìng)爭(zhēng)力，就必須具備科學(xué)有效的管理?，F(xiàn)階段是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的整合期，誰(shuí)在這個(gè)階段穩(wěn)固了自己，取得了生存的資本，誰(shuí)就能贏得未來(lái)?！崩钽┦?duì)市場(chǎng)已經(jīng)有了清晰的認(rèn)識(shí)。

最近幾年，漳州老百姓口袋里的錢(qián)多了一些，對(duì)居住環(huán)境的要求也更高了。“我有一個(gè)新項(xiàng)目，準(zhǔn)備做高級(jí)公寓?！崩习傩盏男滦枨笞尷钽┦⒖吹搅松虣C(jī)。

對(duì)漳州來(lái)說(shuō)，今年是城市綜合體爆發(fā)性增長(zhǎng)的一年。隨著萬(wàn)達(dá)、明發(fā)等地產(chǎn)龍頭企業(yè)進(jìn)駐漳州，城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)始從市區(qū)蔓延至縣城乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)。在城市綜合體附近建設(shè)高檔住宅區(qū)，無(wú)疑是一個(gè)好的選擇。李悌盛希望能夠趁機(jī)拿下一些好的項(xiàng)目。

針對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，“目前買(mǎi)房自住的剛性需求群體依然龐大，并且已經(jīng)成為購(gòu)房的主要消費(fèi)者。如何最大限度地吸引那些自住型消費(fèi)者群體選擇購(gòu)買(mǎi)自己的商品房，是各大地產(chǎn)商如今面臨的主要問(wèn)題?！?/p>

如今，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、環(huán)保地產(chǎn)等一系列新型特色模式正在興起，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在傳統(tǒng)的商品房基礎(chǔ)上深耕產(chǎn)品線。這至少提供了一條發(fā)展思路，即真正做到“以客戶(hù)為主導(dǎo)”。

“在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策逐漸顯效、市場(chǎng)逐步規(guī)范后，中國(guó)的房地產(chǎn)還將有長(zhǎng)期的、廣闊的發(fā)展空間。在新政的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部將得到整合。這對(duì)我們來(lái)說(shuō)，既是挑戰(zhàn)，又是機(jī)遇?！崩钽┦⒄f(shuō)。