編者按

8月23日，在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會(huì)議上，山東省副省長(zhǎng)夏耕表示，將在山東省全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。預(yù)售制取消似乎有了現(xiàn)實(shí)的版本。

十幾年來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)之所以能夠快速發(fā)展與繁榮，在于兩項(xiàng)金融工具的創(chuàng)新：一是住房預(yù)售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房供給與需求提供了有效的金融杠桿。但也要看到，該制度運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)只是購(gòu)買(mǎi)住房者、銀行等單邊承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔(dān)該制度運(yùn)行的任何風(fēng)險(xiǎn)。

“居者有其屋”是數(shù)千年來(lái)老百姓最質(zhì)樸的夢(mèng)想，“我有一所房子”也成了詩(shī)意之外的現(xiàn)實(shí)渴望。當(dāng)預(yù)售制和房?jī)r(jià)過(guò)高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)泡沫等詞語(yǔ)有關(guān)聯(lián)的時(shí)候，我們就不得不重新來(lái)審視預(yù)售制了。

其實(shí)，取消商品房預(yù)售制、實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲并不是現(xiàn)在才有。2010年，廣西南寧宣布試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，后來(lái)被當(dāng)?shù)胤駴Q。2009年全國(guó)“兩會(huì)”期間，民革中央向政協(xié)會(huì)議提交了集體提案內(nèi)容，建議全面取消商品房預(yù)售制度。

盡管住建部8月初曾出面辟謠“取消商品房預(yù)售制”，但實(shí)際上，相關(guān)人士透露，住建部?jī)?nèi)部對(duì)是否實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度也存在爭(zhēng)論，主流意見(jiàn)是鼓勵(lì)和推動(dòng)地方政府進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

房產(chǎn)市場(chǎng)十分敏感，與我國(guó)在預(yù)售制、房產(chǎn)稅征收等制度的不完善密切相關(guān)。不管是預(yù)售制還是現(xiàn)房銷(xiāo)售制，使住房銷(xiāo)售制度更加符合市場(chǎng)、回歸合理性才是終極目標(biāo)。

陳國(guó)強(qiáng)

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

取消預(yù)售制可促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)規(guī)范

如果商品房預(yù)售制度取消，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的供求關(guān)系容易扭曲，可能面臨市場(chǎng)后續(xù)斷檔、供不應(yīng)求的被動(dòng)局面，但是“陣痛期”過(guò)后，地產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)流程，市場(chǎng)可望恢復(fù)常態(tài)。

預(yù)售制的取消與否無(wú)關(guān)乎房?jī)r(jià)漲與跌（除“陣痛期”外），但將關(guān)系到行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻高低，關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿率高低，關(guān)系到購(gòu)房者的權(quán)益保障問(wèn)題，關(guān)系到行業(yè)的規(guī)范化與成熟度。

現(xiàn)行商品房預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿尚未竣工的商品住宅與購(gòu)房者約定，購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，這就大大降低了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻。這一制度最初的用意是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，主要依據(jù)1994年建設(shè)部出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。如果取消了預(yù)售制，就等于提高了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的門(mén)檻，一批資金、效益不良的地產(chǎn)商將會(huì)被淘汰，能夠進(jìn)一步規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)化升級(jí)。

近年來(lái)，預(yù)售制的弊端日漸凸顯出來(lái)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售制，他們的權(quán)益能更好地得到保障，房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題以及延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押等行為也都能得到遏制。

住房預(yù)售制度是階段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的條件，需要等到市場(chǎng)更加平穩(wěn)、成熟。最重要的是，要準(zhǔn)確評(píng)估取消預(yù)售制的“陣痛期”有多長(zhǎng)以及需要付出多大的代價(jià)。

趙秀池

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任

目前取消預(yù)售制危害大

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，大量的中小企業(yè)資金匱乏，如果取消預(yù)售制，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)動(dòng)蕩，大批中小房企倒閉，會(huì)直接減少住房供給，與此同時(shí)又會(huì)形成大房企壟斷市場(chǎng)的局面，不利于房?jī)r(jià)的調(diào)控。

有人認(rèn)為預(yù)售制推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，并嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益。我不同意這樣的觀點(diǎn)。房?jī)r(jià)是供求關(guān)系及各種經(jīng)濟(jì)、政策因素綜合作用的結(jié)果。預(yù)售制對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有影響，但是影響是很小的。采取預(yù)售制時(shí)，購(gòu)房人承擔(dān)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，提前支付房款，降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本，所以期房房?jī)r(jià)比現(xiàn)房房?jī)r(jià)要低。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，反而幫助購(gòu)房人鎖定了低房?jī)r(jià)。

當(dāng)然，在房?jī)r(jià)下降時(shí)，期房?jī)r(jià)可能會(huì)高于交房時(shí)的現(xiàn)房?jī)r(jià)。其實(shí)，房?jī)r(jià)有漲就會(huì)有跌，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正?，F(xiàn)象?！胺眶[鬧”現(xiàn)象是人們買(mǎi)房時(shí)存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的投機(jī)心理使然。

預(yù)售制與住房質(zhì)量沒(méi)有直接關(guān)系，目前商品現(xiàn)貨交易下的質(zhì)量問(wèn)題也有不少，并不是取消預(yù)售制就能解決問(wèn)題。消費(fèi)者的權(quán)益維護(hù)，可以通過(guò)健全監(jiān)管制度、建立保險(xiǎn)機(jī)制等來(lái)解決。

要解決大家關(guān)注的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，除了從供需兩方面入手，還要多角度考慮。一方面要加大住房供給，尤其是中小戶(hù)型普通商品房、改善型住房以及保障房的供給；另一方面要繼續(xù)抑制投機(jī)性和投資性住房需求。同時(shí)，降低住房成本，限購(gòu)、限貸、限價(jià)手段要同時(shí)采用，并實(shí)現(xiàn)差異化政策，真正做到有保有壓。還要加大輿論宣傳，鼓勵(lì)居民租房居住。

中國(guó)報(bào)道V

話(huà)題

中國(guó)報(bào)道V：

#討論#關(guān)于商品房預(yù)售制應(yīng)不應(yīng)該取消的爭(zhēng)論，近些天來(lái)再次進(jìn)入公眾視野。歡迎廣大網(wǎng)友就商品房預(yù)售制發(fā)表見(jiàn)解。

回應(yīng)

馬素德：

預(yù)售制本身就不合理，讓消費(fèi)者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商能夠空手套白狼。老百姓交了預(yù)售款，房產(chǎn)商有時(shí)卻不能按時(shí)交房，而且變相漲價(jià)。取消預(yù)售制，老百姓能夠有選擇的空間，有利于形成商品房質(zhì)量、價(jià)格橫向比較的良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

隴上新娘：

如果取消預(yù)售制，房?jī)r(jià)只會(huì)更高。開(kāi)發(fā)商如果能把房建完再賣(mài)，說(shuō)明他資金周轉(zhuǎn)最困難期已過(guò)，風(fēng)險(xiǎn)已降至最低，就不會(huì)輕易降價(jià)。另一方面，如果取消了預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商制定成本預(yù)算的時(shí)候會(huì)增加利息、風(fēng)險(xiǎn)成本，成本增加了，供應(yīng)就會(huì)減少，房?jī)r(jià)自然也會(huì)增長(zhǎng)。

路延熹V：

調(diào)控除了改善供需外，還要從根本上降低成本，千萬(wàn)不要打著為民的旗幟，干著轉(zhuǎn)移房?jī)r(jià)甚至抬高購(gòu)房條件的舉措。實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度即可降低資金挪用的風(fēng)險(xiǎn)。

冷迎秋：

從買(mǎi)房者角度來(lái)說(shuō)，我贊成取消預(yù)售制，那樣買(mǎi)到的房子是實(shí)實(shí)在在的房子，不需要承擔(dān)那么多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商正是利用購(gòu)房者的錢(qián)來(lái)建造房屋，成本很低，所以他們不擔(dān)心會(huì)沒(méi)有錢(qián)，這樣造成房產(chǎn)泡沫增大，損害老百姓的利益。