摘 要：公共租賃房屋作為解決城市夾心層住房困難問題的主要解決途徑，其規(guī)劃建設(shè)和實(shí)施情況被廣泛關(guān)注。公租房發(fā)展策略宜因地制宜，以人為本，借鑒成功地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)尤為重要。本文將概略介紹公租房?jī)?nèi)涵，再以重慶、香港、韓國(guó)三個(gè)成功實(shí)施地區(qū)為借鑒進(jìn)行對(duì)比，分析河南、湖北、湖南三地公租房政策實(shí)施建設(shè)情況，為華中地區(qū)公租房規(guī)劃和建設(shè)的科學(xué)有序發(fā)展提供建議。

關(guān)鍵詞：公租房；華中地區(qū)；建設(shè)；政策

Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer， the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific， people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing， Hong Kong， South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan， Hubei， Hunan， public rental policy implementation and construction， come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.

Keywords:public rental housing；central China；construction；policies

中圖分類號(hào)：TU984.12

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-0422（2012）05-0076-03

1 引言

2009年住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障部門研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，總結(jié)各地解決“夾心層”住房問題的經(jīng)驗(yàn)，明確公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象及相關(guān)政策。為擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，國(guó)務(wù)院2010年6月召開相關(guān)會(huì)議指出：“發(fā)展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭的住房階段性需求，提供租金較低、戶型較小的住所?！惫沧赓U房屋已經(jīng)引起國(guó)家重視，城市夾心層的住房困難問題正逐步解決。

2 公共租賃房的基本內(nèi)涵

2.1定義

公共租賃房簡(jiǎn)稱公租房，由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，以較低的價(jià)格供中低收入者或者住房困難家庭租賃居住，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的產(chǎn)品。

公租房是一個(gè)過渡性住房保障辦法，是一種從政策保障角度出發(fā)的住房產(chǎn)品分配形式。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房具有覆蓋人群廣泛，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活并且補(bǔ)貼對(duì)象明確，操作透明的優(yōu)點(diǎn)。

2.2理論基礎(chǔ)

政府規(guī)制理論——政府具有經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)的功能，通過合理的保障政策，能夠分別從土地、社會(huì)資金、房源、保障對(duì)象、價(jià)格或租金以及后期管理等方面做出積極的引導(dǎo)和有效地宏觀調(diào)控。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論——從發(fā)展規(guī)律、周期、影響因素、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置、發(fā)展政策等角度來分析我國(guó)公租房的發(fā)展。我國(guó)公租房雖然起步晚，市場(chǎng)空間巨大，集政策支持、覆蓋面大、切實(shí)可行等優(yōu)勢(shì)于一體，其發(fā)展前景不可限量。

3 公租房建設(shè)發(fā)展借鑒

公共租賃房屋是解決城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并實(shí)行。目前實(shí)施狀況較好的國(guó)內(nèi)地區(qū)主要有重慶、北京、上海等地，國(guó)內(nèi)外可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)比較豐富，本文將以重慶、香港和韓國(guó)為例（表1）。

3.1. 韓國(guó)

經(jīng)過近30年的發(fā)展，以“政府引導(dǎo)、融資支持、企業(yè)運(yùn)作、定向供應(yīng)”為原則，逐步形成了以永租房、公租房和國(guó)租房為主要內(nèi)容的公共租賃住房體系（表2），其針對(duì)不同人群的供應(yīng)體制值得借鑒。城市人口急劇增加，城市住房短缺，韓國(guó)政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建設(shè)、市場(chǎng)調(diào)控、租金補(bǔ)貼等多種措施保障中低收入家庭住房供給。同時(shí)為了確保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于強(qiáng)制住房合同預(yù)購賬戶制度和住房檔案制度的“一戶一宅”制度[1]。

3.2 重慶

重慶是目前國(guó)內(nèi)保障性制度建設(shè)效果較好的典型地區(qū)之一。其主要經(jīng)驗(yàn)在于：初步形成了有城市特色的城市住房“雙軌制”供應(yīng)體系[2]，以公共租賃住房為主實(shí)現(xiàn)了保障性住房的內(nèi)部整合，包括不設(shè)戶籍限制在內(nèi)的一系列具體制度創(chuàng)新，形成強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)和制度保障。重慶雙軌制又不同于香港的租售雙軌制，其鮮明特點(diǎn)在于大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并在保障房的分配上實(shí)行嚴(yán)進(jìn)寬出，同時(shí)放寬對(duì)于商品房的管制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

3.3. 香港

香港推出了公共租屋計(jì)劃(PRH)、居者有其屋計(jì)劃(HOS)和私營(yíng)部門參與計(jì)劃(PSPS)，形成了由市場(chǎng)和政府供應(yīng)的雙軌制住房供應(yīng)體系[3]。香港租售并舉的保障性住房政策極大程度地保證了不同收入水平的家庭的住房，有效實(shí)現(xiàn)了其“居有所屋”的政策目的。租售雙軌制為香港提供了占市場(chǎng)總額40%以上的保障性住房，既滿足了中低收入家庭住房需求，也為商品住房留出足夠的市場(chǎng)份額和發(fā)展空間。

4 華中地區(qū)公租房規(guī)劃建設(shè)解析

我國(guó)公租房政策遵循的基本原則是：政府組織，社會(huì)參與；因地制宜，分別決策；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。自公租房政策實(shí)施以來，各地政府積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，在住房保障方面取得了不少成績(jī)，本文將對(duì)華中地區(qū)的公租房政策、建設(shè)情況和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析對(duì)比并提出政策和規(guī)劃建設(shè)建議。

4.1湖南

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳自2010年發(fā)展公共租賃住房，為買不起商品房也享受不到廉租房政策優(yōu)待的“夾心層”提供了租房新選擇。

公共租賃住房是面向城市中低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員等群體出租的政策性住房?？梢允浅商鬃》炕蚣w宿舍，成套建設(shè)的公共租賃住房單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下。租賃合同一般為3至5年，同時(shí)提出強(qiáng)化退出管理，多渠道籌措房源，提出由市州、縣市政府要統(tǒng)籌安排房源籌集工作。

2011年又提出《湖南省公共租賃住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理實(shí)施辦法》，保障類住房已經(jīng)獲得政府高度重視，對(duì)改善民生意義重大。根據(jù)2011年湖南省保障性安居工程計(jì)劃，湖南省2011年保障性安居工程總?cè)蝿?wù)44.72萬套，其中公租房4.2萬套。保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造2011年11月前全部開工，年底基本建成60%以上。

4.2 湖北

2011年5月湖北省政府出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃房屋的意見》提出商品房建設(shè)需配建5-10%公租房，并要求公租房建設(shè)符合安全衛(wèi)士標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量。戶型以40㎡為主，并通過多種方式籌集房源。各級(jí)政府通過新建一定規(guī)模的公共租賃住房、回購商品住房、收購改造存量房、劃轉(zhuǎn)政府直接管理并騰空的公房、與社會(huì)組織合作建設(shè)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃等方式多渠道籌集公共租賃房。鼓勵(lì)各類投資主體投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)公共租賃住房。鼓勵(lì)用工單位投資購買、建設(shè)住房，供本單位符合條件的新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員租住。

2012年2月湖北省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議順利進(jìn)行，針對(duì)全省住房保障工作各地市都作了工作報(bào)告，武漢市承擔(dān)了全省住房保障計(jì)劃的三分之一，首批公租房將在2012年3月提供入住。十二五期間武漢承擔(dān)了40萬套保障性住房任務(wù)，政府對(duì)保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰將集中在2012-2015年，建設(shè)情況反饋有待研究。

4.3 河南

河南省政府高度重視公租房建設(shè)情況，將公租房定位為住房保障主力軍，明確要求公租房要占保障房的40%。2011年開工建設(shè)9萬套，竣工2萬套，十二五期間將建設(shè)公租房57萬套，并確保2012年公租房開工40萬套。目前，鄭州首批公租房已提供入住。

為落實(shí)公租房建設(shè)發(fā)展，加強(qiáng)管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建設(shè)用地、創(chuàng)新融資機(jī)制、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；第二，嚴(yán)格規(guī)范管理，要科學(xué)規(guī)劃布局、規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)土地管理、嚴(yán)化配租管理、強(qiáng)化退出管理；第三，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)落實(shí)政府責(zé)任、科學(xué)編制規(guī)劃、強(qiáng)化工作監(jiān)督。

5 結(jié)語

人人有房住的發(fā)展目標(biāo)需要通過建設(shè)公共租賃房屋來實(shí)現(xiàn)，加快保障房建設(shè)已成為社會(huì)共識(shí)。通過對(duì)比分析，提取借鑒經(jīng)驗(yàn)，對(duì)華中地區(qū)公租房建設(shè)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議。

第一，在商品房市場(chǎng)下，公租房租金和租期無疑是廣大群眾最為關(guān)心的問題 。韓國(guó)的分類保障體系值得借鑒，應(yīng)提供不同標(biāo)準(zhǔn)的住房以供不同主體選擇。公共租賃房屋可向全社會(huì)開放，不同收入水平的居民租用不同標(biāo)準(zhǔn)的公租房，而各層次公租房可根據(jù)所面向?qū)ο笾贫ㄗ饨饦?biāo)準(zhǔn)。

第二，住房標(biāo)準(zhǔn)與地段也是影響公租房普及的重要因素。住房面積應(yīng)低于60m2，戶型以2室為主，應(yīng)有衛(wèi)生設(shè)施和簡(jiǎn)單家電。地段應(yīng)以城市次中心周邊為主，交通便利，并引導(dǎo)中心人口到市郊。

第三，運(yùn)營(yíng)主體方面，政府相關(guān)管理部門、住房保障發(fā)展基金和公共住房建設(shè)租賃管理公司應(yīng)做到三者協(xié)調(diào)，確保公租房體系穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。政府的政策制定和立法保障是確保公租房運(yùn)營(yíng)的重要前提。

第四，協(xié)調(diào)公租房與其他住房保障體系的關(guān)系。嘗試將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、單位租賃房等保障性住房納入公租房保障體系，實(shí)行分類保障，建立起長(zhǎng)期、中期、短期租賃與單位租賃房相結(jié)合的公租房保障體系。

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