紐約麥迪遜大街，索尼大樓。這座37層高的大樓最近可能要迎來(lái)新“主人”——中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商潘石屹。對(duì)于這則被潘石屹辟謠的新聞，媒體卻描述得繪聲繪色，甚至連這座新樓的名字，也被命名為“潘石屹—張欣”大樓。

雖然這則新聞?dòng)行┩嫘Φ某煞?，但“潘石屹要去紐約買(mǎi)樓了！”這一消息一經(jīng)傳出，還是立刻引來(lái)國(guó)內(nèi)外媒體的關(guān)注。而隨著新聞關(guān)注度的升溫，人們的視線再度被拉回到了上個(gè)世紀(jì)那場(chǎng)震驚世界的洛克菲勒中心的收購(gòu)案上。而那個(gè)與當(dāng)下中國(guó)十分相像的全球經(jīng)濟(jì)大背景似乎也對(duì)今天的中國(guó)房地產(chǎn)商的收購(gòu)行動(dòng)做了最好的注腳和提示。

買(mǎi)下紐約城

洛克菲勒中心是位于美國(guó)紐約州紐約市第五大道的一個(gè)由數(shù)個(gè)摩天大樓組成的城中城，由洛克菲勒家族出資建造，由18棟大樓組成，各大樓底層相通。1987年被美國(guó)政府認(rèn)定為國(guó)家歷史地標(biāo)。

洛克菲勒中心是歷史上最浩大的都市計(jì)劃之一，這塊區(qū)域占地8萬(wàn)平方米，由18棟建筑圍出來(lái)的活動(dòng)區(qū)域，對(duì)于公共空間的運(yùn)用開(kāi)啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場(chǎng)與辦公大樓讓中城繼華爾街之后，成為紐約第二個(gè)市中心。洛克菲勒中心幾乎是費(fèi)理斯畫(huà)作的完美呈現(xiàn)，包括建筑群的分布與高低的配置，第五大道旁較為低矮的國(guó)際大樓緩緩起伏到第六大道旁最高的奇異電器大樓（69層樓），交錯(cuò)橫貫之間的是供市民使用的廣場(chǎng)，這座城中城每天容納上班、觀光、消費(fèi)的流量達(dá)25萬(wàn)人。

1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》簽署后，大量持有美元的日本人很快成為美國(guó)最大的債主，日元隨之迅速升值。1985年9月，美元兌日元在1:250上下波動(dòng)，《廣場(chǎng)協(xié)議》協(xié)議簽訂后，在不到3個(gè)月的時(shí)間里，快速下跌到200日元附近，跌幅20%；1986年底，匯率跌到1∶152；1987年，最低到達(dá)1∶120，在不到三年的時(shí)間里，美元兌日元貶值達(dá)50%，換言之，日元兌美元升值一倍。日本財(cái)政廳采用低利率的方式維持自“神武景氣”以來(lái)的經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在這個(gè)大背景下，大批的資金開(kāi)始涌入到日本股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)中。

高額的資本催生出世界級(jí)的大財(cái)團(tuán)。索尼、松下、東芝這樣的大企業(yè)很快在全球市場(chǎng)上嶄露頭角。資金充裕、躊躇滿志的日本人開(kāi)始尋求新的投資目標(biāo)。而恰在此時(shí)，1988年10月，美國(guó)股市下跌，引起了此后美國(guó)市場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的蕭條，在日本商人看來(lái)，這是個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

根據(jù)日本國(guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)只漲不跌，增值潛力最大。因此，從1986年開(kāi)始，日本在全球大量投資不動(dòng)產(chǎn)，主要選擇了房地產(chǎn)投資，并且把投資重點(diǎn)放在全球經(jīng)濟(jì)中心的美國(guó)。1989年，日本國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫達(dá)到頂峰，日本人的財(cái)富隨之大幅度增長(zhǎng)。同時(shí)，由于日本的房地產(chǎn)價(jià)格非常高，使美國(guó)、歐洲等世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格在日本眼里顯得非常便宜。于是，日本把大把的錢(qián)用于在美國(guó)和世界各國(guó)大量購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

在美國(guó)，日本的投資活動(dòng)主要集中在美國(guó)的幾大中心城市，如紐約、洛杉磯和夏威夷，投資對(duì)象主要是房地產(chǎn)。日本人在風(fēng)景優(yōu)美的夏威夷大量購(gòu)買(mǎi)土地，購(gòu)買(mǎi)或興建賓館、高檔住宅等休閑娛樂(lè)設(shè)施，由于日本資金的大量涌入，使夏威夷的地價(jià)飛漲。在紐約和洛杉磯，日本人購(gòu)買(mǎi)土地，收購(gòu)高檔辦公大樓，推動(dòng)了這些地方房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上升，激起了美國(guó)當(dāng)?shù)厝藝?yán)重不滿。

日元的急速升值極大地提高了日元的購(gòu)買(mǎi)力，一系列頻繁的收購(gòu)動(dòng)作，使日本在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)金額高達(dá)5589.16億日元，占日本全世界不動(dòng)產(chǎn)總投資的64.8%。日資的介入，直接推高了美國(guó)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)，使得美國(guó)上下怨聲載道。而1989年，當(dāng)日本三菱地產(chǎn)公司出手拿下洛克菲勒中心的14棟辦公大樓時(shí)，這種反對(duì)聲達(dá)到了頂峰。美國(guó)甚至有媒體宣稱(chēng)：“日本再度發(fā)動(dòng)了珍珠港事變！”

洛克菲勒圈套

1989年，日本三菱地產(chǎn)公司花13.73億美元的高價(jià)收購(gòu)洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，按當(dāng)時(shí)1美元兌160日元的匯率計(jì)算，三菱地產(chǎn)公司的投資額為2188億日元，成為擁有洛克菲勒中心80%股權(quán)的控股股東。收購(gòu)?fù)瓿珊螅捎诼D地產(chǎn)不景氣，三菱地產(chǎn)公司一直沒(méi)有利潤(rùn)。當(dāng)時(shí)做收購(gòu)計(jì)劃時(shí)，三菱公司的預(yù)測(cè)是5年后，每平方英尺的租金將達(dá)到75美元（約合每平方米的租金5080多元人民幣），2000年將達(dá)到100美元，依照這一預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，三菱公司認(rèn)為這是一項(xiàng)非常好的投資項(xiàng)目。

但實(shí)際上的租金只有原先設(shè)想的一半水平。如果再考慮這段時(shí)間內(nèi)日元繼續(xù)大幅度升值，如1995年頂峰時(shí)，1美元兌80日元，加上匯兌損失，三菱土地公司的這一收購(gòu)項(xiàng)目總計(jì)虧損高達(dá)880億日元。

在當(dāng)時(shí)，像日本三菱地產(chǎn)公司這樣的收購(gòu)案例隨處可見(jiàn)，包括此次傳出潘石屹收購(gòu)傳聞的索尼大樓在內(nèi)。日本人依照日本國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期飛漲的經(jīng)驗(yàn)，加上日元升值的效果，使日本人在美國(guó)、歐洲和其他國(guó)家購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)顯得非常樂(lè)觀。房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌·這對(duì)日本人來(lái)說(shuō)根本是無(wú)法想象的事情，看看日本國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)吧，美國(guó)房地產(chǎn)怎么可能會(huì)下跌呢·日本的土地價(jià)格只漲不跌，世界上的土地價(jià)格也是只漲不跌，這就是當(dāng)時(shí)日本人的看法。

1989年10月，日本泡沫經(jīng)濟(jì)達(dá)到頂點(diǎn)的這一年，三菱集團(tuán)以天價(jià)買(mǎi)下了洛克菲勒中心，完全取得洛克菲勒家族的股權(quán)，成為日本當(dāng)年海外投資的經(jīng)典案例。這個(gè)舉動(dòng)引起了紐約市民反感，在美國(guó)日本威脅論蔓延。然而到了1989年末和1990年，日本股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫相繼破滅，日本海外不動(dòng)產(chǎn)投資迅速萎縮。1993年的海外不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模只有1989年頂峰時(shí)的9.6%。1995年5月?tīng)I(yíng)運(yùn)公司宣布破產(chǎn)，14棟建筑賣(mài)出12棟，只保留2棟。

2000年，房地產(chǎn)業(yè)者洛克菲勒第三代領(lǐng)導(dǎo)人施佩耶爾以18億美元買(mǎi)下了14棟大樓，成為目前洛克菲勒中心持有人。而日本跨過(guò)大洋去買(mǎi)樓的構(gòu)想，最后成了風(fēng)險(xiǎn)投資史上的一個(gè)笑話。事實(shí)上，20年過(guò)去了，從事后的反思來(lái)看，日本在1986～1989年期間對(duì)美國(guó)和歐洲的巨額不動(dòng)產(chǎn)投資都是很失敗的。根據(jù)美國(guó)和日本的專(zhuān)業(yè)人士的估計(jì)，這幾年日本向美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資的損失率在50%以上。

20年后，中國(guó)資本涌入美國(guó)。雖然潘石屹對(duì)收購(gòu)索尼大樓作出辟謠回應(yīng)，但這依然不能掩蓋目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商對(duì)于投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的濃厚興趣。然而，一個(gè)前車(chē)之鑒是，1989年三菱地產(chǎn)公司拿下洛克菲勒中心之后，美國(guó)低迷的經(jīng)濟(jì)令整個(gè)紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)都難見(jiàn)起色，很快三菱地產(chǎn)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而退出了美國(guó)市場(chǎng)。如今，無(wú)論11月份奧巴馬連任還是羅姆尼上臺(tái)，都難以改變美國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間難有起色的現(xiàn)實(shí)。而對(duì)于2000年施佩耶爾最后的反擊收購(gòu)、日本人吃啞巴虧的教訓(xùn)，中國(guó)的投資者也需要慎重考慮。