摘 要：房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的問題是擺在我們面前的重要的課題，本文就房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的問題分析及策略與同行進行溝通交流，旨在達到相互促進的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 環(huán)境影響評價 方法

現(xiàn)行的《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》對房地產(chǎn)項目環(huán)境影響的評價缺乏客觀性和準確性，其提出的建議缺乏針對性、可行性，與房地產(chǎn)實際不相符合，因此，我們必須加強房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的問題分析及策略研究。

一、房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的問題分析

從現(xiàn)行的《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》來看，對房地產(chǎn)項目環(huán)境影響的評價，缺乏足夠的客觀性和準確性，其提出的建議所具備的針對性、可行性不強，與房地產(chǎn)實際情況不相符合，無法切實可行地指導(dǎo)實踐。究其根本原因就是：對房地產(chǎn)項目的環(huán)境評價來說，現(xiàn)有的評價導(dǎo)則缺乏實際指導(dǎo)意義，如果盲目地按照導(dǎo)則執(zhí)行，還容易引發(fā)一些實際問題。因此，很多專家、學(xué)者對房地產(chǎn)項目環(huán)評予以了格外關(guān)注，并對提出了一些具體的、切實可行的操作要求及方法。

二、房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的策略研究

（一）規(guī)定評價開始的時間，規(guī)范房地產(chǎn)項目環(huán)評價工作

從現(xiàn)行《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》來看，只對合適結(jié)束房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的結(jié)束的時間進行了規(guī)定，而沒有規(guī)定房地產(chǎn)項目環(huán)評的開始時間。因此，在進行實際操作的過程中，就會出現(xiàn)在兩個截然不同的階段進行評價，有時是在方案初步設(shè)計完成之后即進行環(huán)境評價，有時則在方案設(shè)計全部完成后才進行評價。由于這兩個階段項目具有不同的成熟性，每個階段給環(huán)評人員可以提供的資料及資料的確定性等均不同，從而導(dǎo)致兩個階段的環(huán)評結(jié)論出現(xiàn)較大的差異，從而影響了評價結(jié)論的科學(xué)性、權(quán)威性和可信度。從方案設(shè)計來看，其評價的深度相對較淺，影響項目環(huán)境的因素還無法最終確定，譬如進行怎樣的設(shè)備選型，選擇數(shù)量的多少等，方案還有哪些地方需要改動等問題，均沒有確定，可能會出現(xiàn)一些較大程度的改動，因此，在此情況下得到的環(huán)境評價結(jié)論缺乏足夠的深度，其可靠性也會大打折扣。和方案設(shè)計比較而言，初設(shè)相對更具有全面性和細致性，出現(xiàn)改動的可能性比較小，其設(shè)計指標具有較高的確定性，如果在此時實施環(huán)評，得到結(jié)論與實際情況相符合，其可靠性和可信度都比較高。但時，一旦房地產(chǎn)項目沒有通過環(huán)評，就非常容易使前期工作出現(xiàn)較大的浪費。因此，筆者建議相關(guān)主管部門，必須結(jié)合實際，科學(xué)制定出開展環(huán)評工作的起始時間。同時，應(yīng)對必須具備的項目資料提出科學(xué)的要求，對其確定性進行嚴格地定位，確保評價與實際的一致性，環(huán)評結(jié)論應(yīng)盡可能準確、真實、客觀地反映實際情況，提高環(huán)評結(jié)論的可信度。

（二）對環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價作用的新認識

對于項目所在地而言，其環(huán)境質(zhì)量的現(xiàn)狀如何，直接影響著環(huán)評的結(jié)果。這種評價工作主要依賴于評價資料，評價等級高，就要求評價的程度要深一些，其資料都必須是通過實測獲得的。如果評價等級較低，其評價資料則主要為現(xiàn)有資料。對非污染型的房地產(chǎn)項目來說，如果直接套用《導(dǎo)則》，其工作等級是比較低的，一般是3級或比3級更低，因此，一般在實際工作中，都是認為沒有必要實施監(jiān)測，用現(xiàn)有資料進行評價就行了。這種結(jié)果主要是機械地套用《導(dǎo)則》的結(jié)果，與房地產(chǎn)項目的實際不限符合。

（三）施工期噪聲影響預(yù)測方法

按照常規(guī)的思路，噪聲預(yù)測就是利用《導(dǎo)則》推薦的衰減和疊加公式計算施工廠界和環(huán)境噪聲，得到是否超標這樣一種明確的結(jié)論。這種思路和方法適用于營運期，因為營運期設(shè)備的位置能在設(shè)計中明確。但對于施工設(shè)備的具體位置，很少有設(shè)計資料或相關(guān)人員能夠告知，因此就無從知道設(shè)備與廠界和敏感點間的距離，試圖按照《導(dǎo)則》的常規(guī)思路一定要得出預(yù)測點噪聲的做法就行不通。這就導(dǎo)致目前這方面的工作結(jié)論含糊、不能自圓其說、說服力不強、可信度不高。《建筑廠界噪聲限值》適合于已有施工場地的評價，不適合直接用于預(yù)測。因此，可以轉(zhuǎn)換評價思路，改變評價方法，活用廠界噪聲標準。疊加聲源在滿足廠界達標的最小距離的條件下可分布在施工廠界周邊上任一點，假設(shè)兩種情況進行預(yù)測：敏感點與疊加聲源之間距離最小，所受影響最大的最不利情況和距離最大所受影響最小的最有利情況。提出的這種施工期噪聲影響預(yù)測的思路和方法仍然存在不足，但其結(jié)論對施工設(shè)備的合理布局具有更實際的指導(dǎo)意義和更強的說服力。

三、結(jié)語

總而言之。由于現(xiàn)行的環(huán)境影響評價存在著不少的問題，對房地產(chǎn)項目的實際缺乏應(yīng)有的實際指導(dǎo)作用，因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的問題分析，并不斷分析問題，探索出解決這些問題的策略，不斷創(chuàng)新工作方法，助推我國房地產(chǎn)項目環(huán)境評價實現(xiàn)更好更快的發(fā)展。

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