摘 要：我國未富先老的局面已不可逆轉(zhuǎn)，老年人的養(yǎng)老問題日益嚴重，開展反向住房抵押貸款，不但可以彌補老年人養(yǎng)老金不足的問題，還可以促進金融市場的發(fā)展。本文從開展反向住房抵押貸款的必要性、可行性和面臨風(fēng)險及對策進行分析。

關(guān)鍵詞：人口老齡化 反向住房抵押貸款 可行性 風(fēng)險和對策

一、反向住房抵押貸款的簡介

反向住房抵押貸款是以房養(yǎng)老的主要形式之一，它最早起源于荷蘭，在美國得到了最充分的發(fā)展，最先將之稱為“反向抵押貸款”。它主要指已經(jīng)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行等金融機構(gòu)，而金融機構(gòu)對借款老人的預(yù)期壽命、房屋的現(xiàn)值和借款老人去世時的房屋價值進行綜合評估，并按生命表的平均余命進行計算，將其房屋的價值分攤到預(yù)期壽命的每年中去，支付現(xiàn)金給借款老人（即年金支付方式），借款老人在獲得現(xiàn)金的同時，仍然享有房屋的居住權(quán)，一直持續(xù)到借款老人去世。相應(yīng)的金融機構(gòu)在借款老人去世后獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，通過處置房產(chǎn)來償還貸款本息，并且享有房產(chǎn)的升值部分。

二、反向住房抵押貸款的必要性

（一）老年人口基數(shù)日益增大，我國已步入老齡化社會

國際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7%作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標(biāo)準。我國2000年65歲及以上人口數(shù)就為8821萬，占全國總?cè)丝诒纫堰_到7.0%，進入老齡化社會，而且老年人口基數(shù)還逐年增加，2009年65歲及以上人口數(shù)為11309萬人，占全國總?cè)丝诒葹?.5%。［1］我們由此可以預(yù)測到我國老年人口所占的比重將進一步加大，老齡化問題趨于更加嚴重。而我國作為發(fā)展中國家未富先老，各種社會保障體系還不健全，這些狀況使得我國老年人的養(yǎng)老問題更加嚴重。

（二）傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的局限性

我國傳統(tǒng)采取養(yǎng)兒防老的方式來獲得老年的生活保障，但是隨著社會進步與發(fā)展，獨生子女家庭越來越多，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，四二一家庭（即四個老人、一對成年夫妻、一個小孩）將成為主流，此時年輕人的壓力會越來越重，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的養(yǎng)老模式將會面臨著前所未有的困難。

三、反向住房抵押貸款的可行性

反向住房抵押貸款能夠有效地將老人的住房、養(yǎng)老有機地結(jié)合起來，使老年人老有所居和老有所養(yǎng)，在我國有著廣泛的市場。

（一）住房價值和使用價值

住房價值在整個家庭財產(chǎn)中占有極大的比重，反向住房抵押貸款不僅可以使住房的價值最大，同時還使得住房的使用價值一直得到充分利用，老人的資產(chǎn)得到合理配置，養(yǎng)老水平提高了，老人的效用達到最大化。

（二）養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變

隨著社會的進步，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念正在逐步改變，越來越多的人傾向于依靠自身的積蓄來養(yǎng)老，減輕子女的負擔(dān)。而反向住房抵押貸款允許老年人生前繼續(xù)居住在自己購買房屋內(nèi)，同時獲得現(xiàn)金來支撐自己開銷，從而實現(xiàn)與子女和諧相處。

（三）反向住房抵押貸款利潤空間大

以房養(yǎng)老模式不僅使得老年人的養(yǎng)老有了更多的選擇，還使得金融機構(gòu)能夠從中盈利。住房反向抵押貸款以住房作為抵押，使得金融機構(gòu)更有保障，具有廣泛的市場前景，其中的巨額利潤驅(qū)使金融機構(gòu)開展這一業(yè)務(wù)。

（四）金融市場的發(fā)展

我國金融市場的不斷發(fā)展完善、金融工具的不斷創(chuàng)新、風(fēng)險管理水平的不斷提高，使得住房反向抵押貸款能夠成為現(xiàn)實。

四、反向住房抵押貸款的風(fēng)險

（一）反向住房抵押貸款周期長，房價波動大

房地產(chǎn)市場由于供求變化以及宏觀經(jīng)濟的發(fā)展變化，充滿許多變數(shù)，又因為反向房貸周期較長，房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生劇烈波動，最后售價低于貸款本息和，金融機構(gòu)蒙受損失。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條第一款的規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限70年，而根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（最新修訂》規(guī)定，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新獲得批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵住房押貸款的期限將受到很大限制。

（三）利率風(fēng)險

利率不僅受到通貨膨脹、經(jīng)濟前景影響，還受到國家宏觀經(jīng)濟政策等的影響。利率的變化會影響金融機構(gòu)的成本，使得銀行等金融機構(gòu)在從事反向住房抵押貸款時信貸資金發(fā)生損失。

（四）預(yù)期壽命的變化

現(xiàn)行保險等金融機構(gòu)在進行計算時通常采用保監(jiān)會發(fā)布的《中國人壽保險業(yè)經(jīng)驗生命表（2000-2003）》來預(yù)測某一年齡群體的余命。但是由于反向住房抵押貸款的期限相對較長，由于醫(yī)療水平等的不斷提高，人的預(yù)期壽命會隨之增長，基于原有余命計算的年金必然會使得金融機構(gòu)支付總額增加，從而蒙受損失。

五、發(fā)展我國反向住房抵押貸款的的建議

（一）加大法制建設(shè)，規(guī)范市場

政府應(yīng)致力于制定符合國情的法律，規(guī)范整個金融市場，并加強宣傳力度，大力推廣反向住房抵押貸款，從而使得加入的老人持續(xù)增加，滿足大數(shù)定律分散風(fēng)險。

（二）政府扶持

由于反向房貸對于解決我國進入老齡化社會具有積極意義，因此政府應(yīng)該加大扶持的力度，不僅包括資金上的支持，還包括政策的適當(dāng)傾斜和積極培養(yǎng)合適的金融人才，刺激金融機構(gòu)更積極地參與。

（三）調(diào)整預(yù)期壽命

由于人的預(yù)期壽命會隨著時間逐年增長，而長壽風(fēng)險則是反向住房抵押貸款的一主要風(fēng)險，故準確地預(yù)測老年人的預(yù)期余命對于金融機構(gòu)至關(guān)重要。而Lee-Carter模型能夠較好地預(yù)測死亡率，我們應(yīng)該根據(jù)模型來調(diào)整生命表，使得預(yù)測更符合實際情況。

（四）其他金融措施

由于市場經(jīng)常處于變動之中，故利率也常隨之變動，因此我們可以采取浮動利率調(diào)整每年年金額度以控制風(fēng)險。另外我們還可以將抵押貸款債券化，在證券市場進行交易從而分散過于集中的風(fēng)險。

注釋：

[1]2010中國人口和就業(yè)統(tǒng)計年鑒. 中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)庫

參考文獻：

[1]秦旭，住房反向抵押貸款之我見，科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，2011

[2]張鵬，王慧麗，反向住房抵押貸款的可行性分析及對策研究，改革與戰(zhàn)略，2011

[3]武大雪，反向住房抵押貸款:提高養(yǎng)老保險水平的新途徑，新疆財經(jīng)，2008

[4]盧仿先，尹莎， Lee-Carter方法在預(yù)測中國人口死亡率中的應(yīng)用，保險職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2005

[5]歐豐霞，人口老齡化與住房反向抵押貸款，重慶工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2009