摘 要：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的管理能力好壞，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益有著重要的影響。本文就影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的因素以及如何進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃管理進(jìn)行探討，旨在與同行交流，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理能力與水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 進(jìn)度計(jì)劃管理 探討

歷經(jīng)三十年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體制的逐步進(jìn)化以及消費(fèi)者心理的理性化發(fā)展，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)日臻成熟。其中進(jìn)度是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)速度的重要保障，具有涉及范圍廣、影響極大的特點(diǎn)。

一、關(guān)于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度因素的探討

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，通常開發(fā)周期少則三年，多則五年，具有時(shí)間跨度長，不確定的影響因素較多。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容繁多，具有較強(qiáng)的專業(yè)性密切涉及面廣，比如樓房、水電、消防、綠化工程以及給排水等等。且參與方多，既有政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方，也有造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)、施工方、檢測方以及廣告策劃、代理銷售和法律顧問等。關(guān)于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度因素進(jìn)行探討。

（一）施工方：由于工程項(xiàng)目開工到整個(gè)施工過程直至竣工驗(yàn)收階段，具有生產(chǎn)周期長、管理范圍寬，因而作工程項(xiàng)目生產(chǎn)主力軍的施工方，在此階段對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的影響最大。

（二）物力、財(cái)力方面的影響：機(jī)器設(shè)備和原材料以及資金方面，假若出現(xiàn)供應(yīng)不及時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致窩工甚至停工，對工程進(jìn)度具有較大的影響。

（三）建設(shè)方和監(jiān)理方的自身因素：房地產(chǎn)開發(fā)商為了更好的占領(lǐng)市場、贏得客戶的認(rèn)可，就會(huì)在工程建設(shè)過程中出現(xiàn)諸如優(yōu)化戶型等變更事件，以及由甲方派駐在施工現(xiàn)場的代表和監(jiān)理方的自身決策的錯(cuò)誤等同樣會(huì)影響工程施工進(jìn)度。

（四）建設(shè)環(huán)境方面的影響

由于政治體系的改革難以跟上經(jīng)濟(jì)體制的改革、法律法規(guī)不健全，以及建設(shè)周期、建設(shè)場地四周居民等環(huán)境方面的影響。此外，還受地理位置、不可抗因素等等都對工程項(xiàng)目進(jìn)度有著極大的影響。

二、關(guān)于如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理的幾點(diǎn)建議

（一）建立健全進(jìn)度計(jì)劃管理制度

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)控房的身份與職位不同，應(yīng)有針對性的建立健全進(jìn)度計(jì)劃管理制度。針對集團(tuán)管理層面建立進(jìn)度計(jì)劃管理制度，并在此基礎(chǔ)之上，為部門經(jīng)理和主管副總而進(jìn)行拓展和深化，再次在此基礎(chǔ)之上，針對員工進(jìn)行計(jì)劃的的拓寬和深化、細(xì)化。進(jìn)度計(jì)劃的管理主要基于計(jì)劃的編制，其余同樣也是有針對性的進(jìn)行編制，就房地產(chǎn)開發(fā)商來說，對于集團(tuán)管理層的計(jì)劃通常只有幾十大項(xiàng)，而到部門經(jīng)理和主觀副總之時(shí)就能細(xì)化到幾百項(xiàng)了，直至員工階段的各項(xiàng)計(jì)劃能高達(dá)千項(xiàng)。此外，在執(zhí)行計(jì)劃過程中還應(yīng)有針對性的制定會(huì)議匯報(bào)制度。對于管理階層可以一個(gè)月召開一次匯報(bào)和檢查會(huì)議，對于部門經(jīng)理和主管副總可以每兩周召開一次匯報(bào)和檢查會(huì)議，對于員工則應(yīng)每周召開一次匯報(bào)和檢查會(huì)議，并在匯報(bào)和檢查會(huì)議上進(jìn)行進(jìn)度評價(jià)，并與計(jì)劃相比較找出其中的偏差，并分析原因采取糾偏措施，確保目標(biāo)最終得以實(shí)現(xiàn)。

（二）以動(dòng)態(tài)的原理控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目進(jìn)度的控制是隨著工程項(xiàng)目的實(shí)施而進(jìn)行的，是一個(gè)全程的、動(dòng)態(tài)的、循環(huán)的過程，而計(jì)劃的編制就是基于未來的安排，但由于受到難以預(yù)料的各種因素以及存在的有限性的影響，因而計(jì)劃不可能編制的天衣無縫，此外，并在計(jì)劃執(zhí)行過程中必會(huì)存在一定的偏差。因而，我們必須正確對待偏差，以科學(xué)、客觀的態(tài)度分析出現(xiàn)偏差的原因，并就這些原因制度相當(dāng)?shù)募m偏措施，亦可在充分考慮各種資源的前提下，在正確的時(shí)刻進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整計(jì)劃，并將此作為后續(xù)進(jìn)度控制的根本。

（三）采用先進(jìn)的進(jìn)度控制措施和工具

不僅要建立健全進(jìn)度計(jì)劃管理制度，以動(dòng)態(tài)的原理控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，還應(yīng)采用先進(jìn)的進(jìn)度控制措施和工具。由于進(jìn)度控制主要是對進(jìn)度變化的判定。例如，在不太重要的工作上的延誤有可能對工程進(jìn)度的影響不大，但在關(guān)鍵的階段出現(xiàn)延誤就會(huì)對工程的進(jìn)度出現(xiàn)較大的影響，因此，此時(shí)則應(yīng)采取補(bǔ)充計(jì)劃法。由于幾乎所有的項(xiàng)目都不可能按原計(jì)劃實(shí)施，而補(bǔ)充計(jì)劃法就是針對各種實(shí)際情況的不同而采取有針對性的變更計(jì)劃。亦可采取偏差分析法，即在監(jiān)控進(jìn)度過程中分析偏差，把計(jì)劃的進(jìn)度日期與實(shí)際的日期進(jìn)行比對，從而發(fā)現(xiàn)偏差并采取糾偏措施，特別是在進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度績效評價(jià)時(shí)，其中總時(shí)差是分析項(xiàng)目實(shí)施效果的重要規(guī)劃部分。此外，還能采用網(wǎng)絡(luò)圖、里程碑圖、甘特圖、實(shí)際進(jìn)度前鋒線、費(fèi)用成本曲線、資源負(fù)荷圖等可視化圖表，并借助夢龍、project、P3等進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃管理。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理是一項(xiàng)十分系統(tǒng)復(fù)雜的工程。因而必須明確影響房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度因素，并建立健全進(jìn)度計(jì)劃管理制度，以動(dòng)態(tài)的原理控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，采用先進(jìn)的進(jìn)度控制措施和工具，從而確保進(jìn)度目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

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