摘 要：房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展往往受到社會(huì)環(huán)境、國(guó)家政策、管理水平以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面因素的影響。在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中存在很多風(fēng)險(xiǎn)，如果不能及時(shí)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并加以規(guī)制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)很多問(wèn)題，增大房地產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)。所以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程進(jìn)行分析，以期房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理 過(guò)程分析

自十一屆三中全會(huì)后， 我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了重大改革， 并且推行了國(guó)有土地的有償有期使用制度和住房制度的城市改革。我國(guó)的房地產(chǎn)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，有了強(qiáng)大的生命力，房地產(chǎn)的發(fā)展已進(jìn)入平穩(wěn)的階段。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步發(fā)展的中， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已成為重要部分。

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容分析

風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估以及評(píng)價(jià)等方面， 并且這個(gè)基礎(chǔ)上對(duì)各種有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)進(jìn)行組合優(yōu)化，有效控制風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的后果進(jìn)行妥善處理， 從而實(shí)現(xiàn)用最小的成本以獲取最大的安全保證。組織風(fēng)險(xiǎn)管理的是企業(yè)的決策層， 選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理模式是其核心， 實(shí)現(xiàn)安全保障的最大效能是其目的。所以， 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容主要包括以下幾方面:

1.對(duì)項(xiàng)目所覆蓋的范圍進(jìn)行合理的界定， 對(duì)項(xiàng)目的范圍變動(dòng)加強(qiáng)控制， 并且不斷細(xì)化項(xiàng)目的任務(wù)，使其更加具體、更加嚴(yán)密、更加明確、以便于進(jìn)行控制， 防止遺漏而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2.對(duì)項(xiàng)目管理的目標(biāo)進(jìn)行合理確定，在房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃的指導(dǎo)下，采用正確的態(tài)度和方法來(lái)決策項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行確定，防止出現(xiàn)決策的失誤性風(fēng)險(xiǎn)。

3.編制科學(xué)合理的項(xiàng)目管理規(guī)劃， 分解項(xiàng)目工作的主要結(jié)構(gòu)，深入分析項(xiàng)目的主要目標(biāo)、可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及其他問(wèn)題。嚴(yán)格按照一般規(guī)律的要求來(lái)解決問(wèn)題、規(guī)避房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理，用科學(xué)的項(xiàng)目管理規(guī)劃來(lái)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行指導(dǎo)， 促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

4.建立科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)， 對(duì)崗位的職責(zé)進(jìn)行明確， 對(duì)管理的關(guān)系以及反饋的關(guān)系進(jìn)行理順，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的不斷溝通， 在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)部以及各方的接口方面， 特別是一些時(shí)常出現(xiàn)矛盾和誤解的間接口， 提供進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的有效信息保障。

5.對(duì)合同契約加強(qiáng)管理，對(duì)信息進(jìn)行及時(shí)溝通， 徹底清除履約過(guò)程的不信任以及不穩(wěn)定因素，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)， 按照在不同階段中的工作內(nèi)容， 以及合同中的約定來(lái)開(kāi)展工作， 防止出現(xiàn)沖突導(dǎo)致的履行風(fēng)險(xiǎn)， 對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行控制; 充分利用相關(guān)的法律法規(guī)， 通過(guò)合同對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和索賠等。

二、規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

1.建立企業(yè)的經(jīng)常性信息處理以及收集機(jī)構(gòu)， 對(duì)地區(qū)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策以及行業(yè)政策， 以及本地區(qū)的有關(guān)規(guī)劃進(jìn)行認(rèn)真研究分析， 從而提供企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的主要依據(jù)。從容性的經(jīng)常分析，相比于臨時(shí)性的分析會(huì)具有更豐富的理由和依據(jù); 對(duì)資源進(jìn)行合理安排，將功夫放在事前， 在時(shí)間管理的空間里，工作應(yīng)更具有周密、從容的特色， 從而確保所提供的信息依據(jù)更加科學(xué)， 防止依據(jù)的錯(cuò)誤而導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

2.對(duì)具備知識(shí)的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、技術(shù)和基本崗位技能的人員要進(jìn)行合理分配，從而實(shí)現(xiàn)崗位技能培訓(xùn)的加強(qiáng)， 綜合知識(shí)能力的不斷提高， 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)能力不斷提高， 不斷培養(yǎng)知識(shí)層面寬泛而又具有科學(xué)態(tài)度和積極主動(dòng)工作的高素質(zhì)隊(duì)伍， 將其與企業(yè)的文化建設(shè)相結(jié)合， 并嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度， 采用鼓勵(lì)、支持、檢查、監(jiān)督和改進(jìn)等方式方法，認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)產(chǎn)品的研發(fā)。

3.由于決策失誤而導(dǎo)致的決策風(fēng)險(xiǎn)后果的損失， 企業(yè)的決策層應(yīng)有具備合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理人員所組成，同時(shí)應(yīng)具備一定的專業(yè)知識(shí)、綜合能力以及有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、判斷和處理的能力，進(jìn)行有組織、有計(jì)劃溝通協(xié)調(diào)的能力， 對(duì)行業(yè)的基本工作規(guī)律進(jìn)行熟悉，同時(shí)認(rèn)真了解地方和國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)所頒布的規(guī)范性法律文件和法律法規(guī)。也就是說(shuō)，必須決策層人員必須懂管理、會(huì)經(jīng)營(yíng)和知法規(guī)，只有這樣才能有效的避免投機(jī)、擔(dān)保以及投資方面的風(fēng)險(xiǎn)， 才能夠正確合理的處理房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的后果。

4.對(duì)企業(yè)的規(guī)范化、科學(xué)化以及法制化進(jìn)行積極推進(jìn)， 以不斷實(shí)現(xiàn)企業(yè)的制度化、體系化和程序化， 建立相關(guān)的現(xiàn)代企業(yè)管理程序和管理制度，認(rèn)真貫徹質(zhì)量管理體系的八項(xiàng)原則，以此來(lái)對(duì)企業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范， 真正提高房地產(chǎn)的工作質(zhì)量。用管理體系的規(guī)定來(lái)進(jìn)行管理， 用工作的程序、標(biāo)準(zhǔn)和制度來(lái)規(guī)范職業(yè)的行為，從而確保房地產(chǎn)工作有依據(jù)，效果更加有證明， 不斷減少盲目性和不確定性，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

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