相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已進(jìn)入成熟階段的歐美等發(fā)達(dá)國家來說，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我國更具有借鑒意義。

（一）韓國房地產(chǎn)非市場(chǎng)化階段的住房政策

朝鮮戰(zhàn)爭（1950～1953年）以后，韓國經(jīng)濟(jì)開始衰退，居民住房需求得不到滿足，為了解決住房矛盾，政府在1960年年初頒布《公營住宅法》，并成立了“大韓住宅公社”和“韓國住宅銀行”，形成了由政府主導(dǎo)的住房市場(chǎng)格局。1960～1998年，政府主導(dǎo)下的韓國住房市場(chǎng)一直以“計(jì)劃建設(shè)”、“按規(guī)定供給”、“限制房價(jià)”等具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的政策為主。

1970年韓國政府提出“一戶一住宅”，把解決居民住房問題納入長期戰(zhàn)略目標(biāo)中。在房地產(chǎn)非市場(chǎng)化階段，韓國政府從增加住房供給、抑制投資和投機(jī)性需求方面出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。

1.增加住房供給的政策

1978年政府規(guī)定住房開發(fā)用地的40%用于建造85平方米以下的小戶型，1981年將這一比例提高到50%，1992年又提高到75%。1988年政府制定5年內(nèi)建200萬套住宅、19萬套永久租賃住房的計(jì)劃，規(guī)定租房價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格的11%～16.5%。1993年政府制定“新經(jīng)濟(jì)5年規(guī)劃”（1993～1997年），50年租賃住房計(jì)劃替換永久租賃住房計(jì)劃，租金為市場(chǎng)價(jià)格的37%～45%。

2.抑制住房投機(jī)行為的政策

1970年，政府公布了《商品房最高限價(jià)政策》、《抑制不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)措施》，這兩個(gè)規(guī)定直到1998年才廢除。1978年政府將土地交易的資本利得稅從30%提高到50%，對(duì)未登記的土地交易征收100%資本利得稅。1983年市場(chǎng)引入債券出價(jià)制度，出價(jià)最高的購房人在獲得住房的同時(shí)要購買政府債券。1989年，韓國政府對(duì)《商品房最高限價(jià)政策》進(jìn)行修改，引入“成本聯(lián)動(dòng)制”，即根據(jù)地價(jià)、建設(shè)成本等因素指導(dǎo)房價(jià)，這也是20世紀(jì)80年代末房價(jià)上漲的主要原因。隨后1990～1998年，韓國平均房價(jià)變動(dòng)較平穩(wěn)。

（二）韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)化階段的住房政策

1997年亞洲金融危機(jī)給韓國經(jīng)濟(jì)帶來沉重打擊，地價(jià)、房價(jià)大幅下降，大批房地產(chǎn)企業(yè)由于有效需求不足、資金周轉(zhuǎn)困難等問題瀕臨倒閉，地價(jià)和房價(jià)也隨之繼續(xù)大跌。韓國政府為了活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，陸續(xù)出臺(tái)了住房市場(chǎng)化的措施，包括減免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、登記稅等多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收，放松對(duì)出售住房的限制，廢止“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比例”，全國范圍內(nèi)取消商品房限價(jià)政策，允許外國人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上享有國民待遇，中央銀行實(shí)行低利率貸款政策。這些政策激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，但也助長了市場(chǎng)上的投機(jī)行為，為房價(jià)快速增長埋下隱患。2002年韓國房價(jià)漲幅達(dá)16.4%，首爾房價(jià)漲幅達(dá)22.48%，2003年韓國房價(jià)增速首次超過居民收入增速，2004年房價(jià)略有調(diào)整后又繼續(xù)上漲，2006年房價(jià)上漲11.2%。

為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的局面，韓國政府從2003年開始采取了一系列政策抑制房價(jià)。2003年政府發(fā)布《100萬戶國民廉租房建設(shè)計(jì)劃（2003～2012年）》，計(jì)劃10年內(nèi)建造100萬套廉租房；同年提高購買期房市場(chǎng)的門檻，提高資本利得稅，擁有3套及以上的家庭出售房屋的稅率達(dá)到60%。2005年，韓國政府出臺(tái)房地產(chǎn)交易申報(bào)制度，規(guī)定進(jìn)行土地交易時(shí)必須向地方政府相關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)資金來源。2006年3月，韓國政府提高房地產(chǎn)保有稅率，進(jìn)一步增加流轉(zhuǎn)稅率，擴(kuò)大對(duì)期房的信貸政策控制，規(guī)定金融機(jī)構(gòu)提供住房貸款額度不超過實(shí)際房價(jià)的40%。2006年又提高購房貸款利率，首付比例由不低于40%提高到60%。2007年提高資本利得稅率到60%，規(guī)定個(gè)人購買6億韓圓（約合300萬元人民幣）以上的住宅，購房者必須上繳普通住宅8倍的“綜合房地產(chǎn)稅”。但是，一系列調(diào)控政策并未有效阻止韓國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的步伐。

（摘自中國金融出版社《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融調(diào)控論》 作者：張?jiān)?等）