摘要：近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房屋面積問題逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)爭議和投訴較多的領(lǐng)域，焦點主要集中在對房屋面積的共有、共用、公有、公用等問題的認(rèn)知和理解上，如何對此進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一，文章將就此問題展開的論述。

關(guān)鍵詞：規(guī)范；共有；共用；公有；公用

中圖分類號：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1674-0432（2012）-02-0215-1

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋建筑形式也發(fā)生了很大的變化，處理問題的方式與各地的實際具體情況相結(jié)合，在不違背《房產(chǎn)測量規(guī)范》的前提下，適時的、創(chuàng)造性的在本地的房產(chǎn)測繪實施細(xì)則中加以確定下來，但就房屋面積的共有、共用、公有、公用等問題的認(rèn)知和理解上，還會有所混淆。

1 名詞界定

多年來，我們的《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，以及全國各地的實施細(xì)則中，均都涉及房屋的共有、共用、公有、公用此四個名詞。據(jù)觀察和了解，很多并沒有注意他的內(nèi)涵，致使在此四個名詞中派生很多使人混淆的名詞，例如，共有公用、公有公用、公有共用等，如果不理解這些名詞，對今后房屋建筑面積的分?jǐn)倳a(chǎn)生一些原則性的影響?！段餀?quán)法》中這些名詞是這樣界定的：“所有權(quán)”的定義：是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配標(biāo)的物并排除他人干涉的權(quán)利（“占有”，新義也叫“專有”）；“共有”：數(shù)人按其份額對一物之全部的享有；也就是說共有是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共有享有所有權(quán)，包括公民之間的共有、法人之間的共有以及公民和法人之間的共有；“共用”：數(shù)人共同占有使用；“公有”（也叫共同共有、公同共有）：依法律規(guī)定或依合同成立的公同關(guān)系的數(shù)人，基于其共有關(guān)系而共有一物的所有權(quán)，為“共同共有”。即共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！肮小保菏菫楣姺?wù)的目的而由政府使用所有；也就是說是屬于兩人以上所共有或公家所有；“公用”：指為公眾公共使用，如房屋內(nèi)公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等。

2 區(qū)別

共有和公有是兩個不同的概念。共有并非是一種獨立的所有權(quán)，不論是同種類或不同種類的所有權(quán)之間，只要有人或物的聯(lián)合，都會發(fā)生共有關(guān)系，我國民法中規(guī)定了按份共有和共同共有兩種共有形式，而公有財產(chǎn)主體是單一的。

公用一般是沒有特定對象的；而共用的話肯定是有對象的，具體會指明是誰和誰共用。共用是特定團(tuán)體內(nèi)部人員的共同使用。公用是所有人共同使用。從使用主體來看，一般而言，后者的范圍比前者大。此外，二者所指范圍都具有相對性，在某一范圍內(nèi)的公用物，放在更大的范圍內(nèi)則可能是共用物。

“共有”“共用”為數(shù)人共同占有使用，排除他人占有使用，而“公有”“公用”的標(biāo)的物屬于國家所有、不得轉(zhuǎn)讓、不得作為取得時效的客體。房屋作為一個不動產(chǎn)的標(biāo)的物，也符合這一原則。

因此《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，房屋分解成若干的分區(qū)，就有一部分為“個人占有”，一部份就是“共有、共用”，一部份就是“公有公用”，區(qū)別以上的原則后，我個人認(rèn)為：①“套內(nèi)建面”為個人占有；②《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的應(yīng)該分?jǐn)偟教變?nèi)的建筑面積即為“共有共用”；③不被分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，即為“公有公用”；④在一個標(biāo)的物內(nèi)，不被分?jǐn)偟摹肮泄谩苯ㄖ娣e也要分?jǐn)偰切肮灿泄灿谩苯ㄖ娣e。⑤那些為整個全體標(biāo)的物（房屋）服務(wù)的“公有公用”物，作為獨立標(biāo)的物（即“公有公用”物），應(yīng)由政府和公眾進(jìn)行登記造冊進(jìn)行管理，可以暫給他一個新名詞“公有產(chǎn)”，例如小區(qū)內(nèi)配套的學(xué)校幼兒園等就是“公有產(chǎn)”，權(quán)證應(yīng)該發(fā)給相關(guān)的單位和部門。

3 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t

對于房屋中人們較為有異議的問題中，公用建筑面積的分?jǐn)偀o疑是爭議最多的問題，現(xiàn)就公用建筑面積進(jìn)行特殊說明。在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中公用建筑面積分?jǐn)傆幸幌略瓌t：

（1）房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，不在本幢房屋?nèi)的公用建筑（如變電房、水泵房等）不會分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

（2）房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，公用部位一?jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏们终蓟蚋淖兤湓荚O(shè)計的使用功能。

（3）綜合樓其房屋內(nèi)各部位使用功能，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先分?jǐn)側(cè)惫迷俜謹(jǐn)偢髯怨谩?/p>

（4）商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

把一棟房屋（或一個小區(qū)房屋）劃分為三塊，對房測人員、管理人員、公務(wù)人員來說就好辦多了，也就是我們經(jīng)常說的所有產(chǎn)、共有產(chǎn)、公有產(chǎn)，當(dāng)然注意其內(nèi)涵中與產(chǎn)權(quán)管理上的這三個名詞有一些不同，例如我們這個“共有產(chǎn)”不是按份共有，而是按系數(shù)共有。

因此，今后規(guī)范中，在規(guī)定此名詞定義時，不要隨意就好，不然引起混亂，特別“房測”與“房管”要分離后，更要規(guī)范得準(zhǔn)確些。

參考文獻(xiàn)

[1] GB/T.17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》.

[2] 呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù).

[3]《中華人民共和國物權(quán)法》.2007年3月16日.

作者簡介：張曉艷（1983-），女，沈陽市房產(chǎn)測繪中心助理工程師，研究方向：房產(chǎn)測繪；韋偉（1981-），女，沈陽市房產(chǎn)測繪中心助理工程師，研究方向：房產(chǎn)測繪。