摘要：本文簡要介紹了個人經(jīng)營性抵押貸款的定義、申請和發(fā)展趨勢。從借款人的角度，通過對借款人自身條件、貸款用途、抵押擔(dān)保條件等方面的分析、介紹，著重說明了貸款的申請流程以及注意事項，并介紹了新興的個人經(jīng)營性抵押貸款品種和今后發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì) 銀行 貸款 抵押

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中小企業(yè)發(fā)展迅猛。但是近幾年的信貸政策趨向緊縮，許多中小企業(yè)難以申請到公司貸款，缺少周轉(zhuǎn)資金就成了制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。不少中小企業(yè)主轉(zhuǎn)而將自己的住房作為抵押，以個人名義申請經(jīng)營性貸款。于是，個人經(jīng)營性抵押貸款成為了近兩年個人貸款業(yè)務(wù)中的熱門品種。

那么，什么是個人經(jīng)營性抵押貸款呢？如何申請？又有哪些問題需要注意？今后它的發(fā)展趨勢如何？下面，筆者就以上問題對個人經(jīng)營性抵押貸款作一簡單介紹。

一、個人經(jīng)營性抵押貸款的定義

抵押（mortgage）指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移某財產(chǎn)的占有，而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。它是對該財產(chǎn)的書面讓渡，但并不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。

抵押貸款（mortgage loan）指按規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押發(fā)放的貸款。

個人經(jīng)營性抵押貸款，是指銀行以借款人或第三人的房產(chǎn)作為抵押，向個人發(fā)放的用于其所控制的或所有的企業(yè)的流動資金周轉(zhuǎn)、支付租賃經(jīng)營場所租金、商用房裝修等合法生產(chǎn)經(jīng)營活動的貸款。

說得通俗一些，如果某人開了一家小企業(yè)，一直經(jīng)營不錯，但最近資金周轉(zhuǎn)有些困難，可企業(yè)規(guī)模小，又沒有現(xiàn)成的廠房設(shè)備可以抵押給銀行，那么走公司貸款這條路就困難了。相比之下，以個人的房產(chǎn)做抵押，用企業(yè)主的名義到銀行貸款是一種既方便快捷又安全經(jīng)濟(jì)的融資方式。當(dāng)然，申請到的貸款要用于借款人名下的企業(yè)合法經(jīng)營所用，以企業(yè)的收入作為貸款的主要還款來源。所以，該企業(yè)的資本情況、經(jīng)營情況、發(fā)展前景等都是銀行重點考察的方面。從這個角度講，個人經(jīng)營性抵押貸款更接近于公司的流動資金貸款。

二、個人經(jīng)營性抵押貸款的申請

1.申請條件

首先，要提前通過電話或現(xiàn)場咨詢的方式對銀行產(chǎn)品有一個了解，銀行的工作人員會告訴借款人申請要符合的前提條件。雖然各家銀行的產(chǎn)品不同，但本質(zhì)是一樣的，且均會參照國家的相關(guān)規(guī)定，所以要求基本相同。

借款人（也就是向銀行提出貸款申請的人）應(yīng)符合的基本條件如下：

（1）借款人是具備完全民事行為能力的中國公民。也就是說，如果一個人不具有民事行為能力或具有不完全民事行為能力，低于18歲或超過60歲，就不可能申請貸款了。注意，港澳同胞是可以在內(nèi)地申請貸款的。

（2）借款人及其配偶、所經(jīng)營企業(yè)資信狀況良好，無不良記錄。如果借款人有過許多次或長時間的信用卡欠款、貸款欠款未結(jié)清，或企業(yè)有過被查處的記錄，或是有過違法行為、被法院執(zhí)行的記錄，那么申請也不會得到批準(zhǔn)。個人的征信記錄、企業(yè)的工商查詢、全國法院的被執(zhí)行記錄都是信貸員調(diào)查的方面，這些記錄如果有重大問題，貸款申請完全可以被“一票否決”。

（3）所申請的貸款僅限于企業(yè)正常的經(jīng)營活動所用。購買股票、注資增資、投資古董，這些用途都是國家明令禁止的。一般來說，貸款可用于企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大生產(chǎn)、原料采購、備貨等合法經(jīng)營用途，最常見的有購貨、采購原料和裝修。

（4）借款要提供足額的擔(dān)保。“擔(dān)?！敝缸泐~的房產(chǎn)抵押和配偶、用款企業(yè)的擔(dān)保。作為抵押物的房產(chǎn)原則上在借款人所申請的銀行所在地并有自有產(chǎn)權(quán)。抵押物價值由專業(yè)評估公司進(jìn)行評估，抵押值一般在60%～80%，有的貸款品種可達(dá)到100%。也就是說，排除其他因素，如果房產(chǎn)估值100萬，貸款金額就在60～80萬。另外，有的銀行會要求借款人配偶和用款企業(yè)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

2.申請材料

在和借款人進(jìn)行前期溝通時，銀行的信貸員會詳細(xì)了解各方面情況，如果符合條件，借款人就可以向銀行提交材料了。各家銀行對申請材料的要求大同小異，主要有以下幾種。

（1）借款人資料。包括借款人及其配偶、抵押人及其配偶（通常就是借款人和配偶）、保證人（通常為借款人的配偶）的身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明。舉個例子，如果借款人已婚，用父親的房子做抵押，妻子做保證人，那就需提供借款人、妻子、父親和母親四個人的資料。如果涉及港澳同胞，就需提供身份證和港澳通行證。此外，還有借款人的學(xué)歷證明、資產(chǎn)證明等。

（2）用款企業(yè)資料。包括營業(yè)執(zhí)照、公司章程、銀行對賬單、企業(yè)財務(wù)報表、貸款用途證明（也就是交易合同）以及其他可以證明企業(yè)資質(zhì)的文件（如獲得的專利、專營權(quán)證明等）。

（3）抵押房產(chǎn)資料，即房產(chǎn)證，如果有土地證也要一并提供并抵押給銀行。如果房產(chǎn)為第三人所有，還需要公證處的公證文書。而房產(chǎn)評估報告需要專業(yè)評估公司

提供。

（4）借款人、保證人等同銀行簽訂的各類合同，包括借款合同、抵押合同、保證合同等，都是制式文本，由銀行提供。

（5）銀行要求提供的有助于貸款審批的其他資料，如企業(yè)的POS機(jī)流水清單、個人賬戶流水清單、個人的專業(yè)資格證書和執(zhí)照等。

3.審核程序

收到上述資料，銀行會派至少兩名信貸員與借款人面談。信貸員會仔細(xì)審核借款人所提交的所有資料原件，并到借款人家中、用款企業(yè)和抵押物所在地進(jìn)行實訪，了解各方面情況，與其他有關(guān)人員面談，請所有當(dāng)事人在所需文本上簽字。之后，信貸員會安排評估房產(chǎn)，匯總所有情況并撰寫詳細(xì)的調(diào)查報告，根據(jù)借款人提出的貸款金額、期限設(shè)定利率水平和還款計劃等。

當(dāng)銀行審批通過此筆貸款后，通常會采取“先抵押后放款”的模式操作放款：先到建委和土地管理局抵押房產(chǎn)和土地使用權(quán)，在拿到他項權(quán)利證書后（也就是抵押的憑證），銀行才會正式發(fā)放貸款，并要求借款人在規(guī)定的時間內(nèi)，以規(guī)定的方式將資金匯入規(guī)定的交易對手賬戶中。至此，個人經(jīng)營性抵押貸款的申請就成功了。在此過程中，只有評估公司、公證處、建委和土地局在辦理相關(guān)手續(xù)時會收取一定費用，銀行不收取任何費用。

貸款發(fā)放后，借款人要按時還款，配合銀行提供貸后管理所需的資料，接待銀行的貸后回訪人員，直至貸款結(jié)清為止。

三、“5C”標(biāo)準(zhǔn)

一是申請主體的個人因素，包括個人的還款意愿、還款能力、個人的品質(zhì)等。其中個人征信記錄極為重要，它可以客觀準(zhǔn)確地反映一個人在過去一段時間內(nèi)的銀行信用狀況，如信用卡、貸款的還款情況，這是信貸員審核的重要依據(jù)。良好的征信記錄可以在貸款審批中為借款人加分，而一份糟糕的征信記錄甚至可以讓其在未來幾年內(nèi)無法申請到任何信用業(yè)務(wù)。因此，任何人在日常行為中都應(yīng)注意按時足額歸還信用卡和貸款，珍愛自己的信用

記錄。

二是借款人的還款能力。在申請之前，借款人一定要充分考慮到在當(dāng)前和未來自己是否有能力領(lǐng)導(dǎo)和管理企業(yè)繼續(xù)發(fā)展壯大，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)是否正常，經(jīng)營情況是否良好，以保證有足夠的能力償還貸款。

三是借款人的資產(chǎn)價值，包括銀行存款、股市資金、公司持股和房產(chǎn)汽車等，它反映了借款人和企業(yè)的風(fēng)險承受能力，是申請貸款的重要因素。申請的貸款金額要和借款人的資產(chǎn)情況相匹配，量力而行。在申請過程中，借款人要向銀行出示真實的資產(chǎn)情況，不虛報，不瞞報。

四是足額的抵押或擔(dān)保。在借款人無力償還貸款時，銀行可通過處理抵押物的方式挽回一定的損失。它不是還款的來源，而是挽回?fù)p失的最后保障。因此，銀行對抵押物有著嚴(yán)格的要求。為了順利申請貸款，借款人應(yīng)該選擇價值高、房齡短、產(chǎn)權(quán)清晰、易變現(xiàn)的房屋抵押。而且，不同的銀行對抵押物的要求是不同的，個別銀行只接受借款人名下房產(chǎn)的抵押，而大多數(shù)銀行都接受第三方房產(chǎn)的抵押，在某些情況下還需相應(yīng)的公證。

五是用款企業(yè)的外部環(huán)境。經(jīng)營狀況是可以控制的，但外部環(huán)境無法控制，而且有時會對企業(yè)產(chǎn)生重大影響。因此，借款人在申請前一定要考慮到這方面的因素，如果用款企業(yè)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化敏感，風(fēng)險承受能力弱，那么申請就會面臨一定的困難。

以上五個方面可以總結(jié)為品格（character）、能力（capacity）、資本（capital）、擔(dān)保（collateral）及環(huán)境條件（condition），即銀行常用的“5C”標(biāo)準(zhǔn)。它們是銀行對客戶進(jìn)行信用風(fēng)險評估時集中分析的方面，如果借款人能針對這幾方面精心準(zhǔn)備充足的資料并與信貸員真誠交流，相信會對申請有所幫助。

在通常情況下，申請個人經(jīng)營性抵押貸款只需借款人在符合政策規(guī)定的前提下向銀行提供相關(guān)資料，并辦理相關(guān)手續(xù)即可，審批時間較短，流程相對簡單，業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅速。

四、新品種及發(fā)展方向

近年來，單一的抵押貸款又與個人授信相結(jié)合擴(kuò)展出新的貸款品種。所謂授信，狹義上是指銀行與借款人簽訂合同，在合同約定的貸款額度和有效期內(nèi)，允許借款人循環(huán)使用。它與單筆個人經(jīng)營性抵押貸款相結(jié)合，擴(kuò)展出新的模式：借款人用房產(chǎn)作為抵押，銀行經(jīng)過一次性審批，在授信合同約定的期限內(nèi)（一般為3年）提供一定的額度供借款人多次提款、逐筆歸還、循環(huán)使用。這就如同擁有了一張超大額度的信用卡，可在授信期限和額度內(nèi)隨時用款，資金回籠后可隨時還款，歸還部分的額度自動恢復(fù)。它的特點是一次審批可多次用款，放款更快捷，還款方式靈活，也節(jié)省了借款人的利息支出，非常適合中小企業(yè)主數(shù)額小、頻率高和用款急的特點。

中小企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模小，用款金額小，是以往被銀行忽視的市場。近年來隨著政府相關(guān)扶植政策的出臺及市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多銀行相繼推出了各種貸款產(chǎn)品，并對不同行業(yè)的中小企業(yè)主進(jìn)行了有針對性的開發(fā)營銷。一些進(jìn)入成熟期的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以及節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等成為營銷重點。為了更好地適應(yīng)不同客戶的需求，可供客戶選擇的產(chǎn)品也由單一的抵押貸款發(fā)展成為集擔(dān)保、聯(lián)保、授信等方式為一體的多類型產(chǎn)品群。我們可以看到，中小企業(yè)貸款市場還是相當(dāng)廣闊的，還有許多資源等待著被挖掘和開發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴國強(qiáng).商業(yè)銀行經(jīng)營學(xué)[M].北京:高等教育出版社，2004.

[2]江其務(wù)，周好文.銀行信貸管理[M].北京:高等教育出版社，2004.

[3]鄭可達(dá)，劉葳.銀行詞典[M].天津:天津大學(xué)出版社，2004.

（作者單位：北京銀行）