【摘 要】文章對比了保障性住房與一般房地產項目開發(fā)過程中的不同之處。分析了在保障房開發(fā)的各個階段政府應該發(fā)揮的作用，以期促進政府在保障房建設中職能的完善，從而實現(xiàn)保障房市場的可持續(xù)發(fā)展。

【關鍵詞】政府；保障性住房；作用

Reserch on the government’s function in various stage of security housing development

【Abstract】This paper compared the development process difference of the security housing and general real estate. Analysis the function of government in every stages， in order to promote the function and realize the security housing market sustainable development.

【Key Words】Government；Security housing；Functions

近年來隨著房價的飛速上漲，住房市場供需矛盾越來越突出。住房問題已不單單是個經濟問題，更是成為了影響社會穩(wěn)定的民生問題。保障性住房是相對于商品性住房而言的，它是為解決這一問題而為中低收入住房家庭提供的限定標準、價格或租金的住房。在我國，保障房主要有城鎮(zhèn)廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等類型。

住房保障是社會保障的重要組成部分[1]。它隨著經濟社會的發(fā)展而產生，是一個國家或政府為實現(xiàn)社會公平原則、為滿足中低收入家庭居住需求而采取的政策措施。其內涵有三方面：一是責任主體是政府；二是其目標是為實現(xiàn)中低收入家庭的住房權；三是住房保障必須以相應的法律法規(guī)作為實施的保證和依據(jù)[2]。這為保障房的建設工作梳清了脈絡。

1 房地產的開發(fā)流程

1.1 一般房地產項目的開發(fā)流程

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一般住宅項目大致可分為前期調研、土地競得、施工準備、工程建設、項目銷售、物業(yè)移交等環(huán)節(jié)。概括來說，一般房地產項目開發(fā)可分為決策、建設、運營三個階段。

1.2 保障房項目開發(fā)中的不同之處

（1）土地取得方式不同

一般住宅項目的土地是房地產開發(fā)企業(yè)在公開市場上參加招拍掛競價取得的；而保障房用地是由政府直接劃撥取得的。一般住宅項目中，開發(fā)企業(yè)競得的是一定年限（住宅70年，商業(yè)及辦公45年）內土地的使用權；而保障房項目中，土地的使用權并非企業(yè)所有。

（2）項目銷售主體與方式不同

一般住宅項目建設完成后由開發(fā)企業(yè)在公開市場進行銷售；而保障房項目是由政府建立申請制度及標準，由滿足條件的人員申請、政府審查核準后分配的。

（3）運營方式不同

一般住宅項目銷售完成后，由專門的物業(yè)公司負責項目的日常運營；而保障房項目建設完成后由建設單位移交政府，政府除引入物業(yè)公司行使日常管理職能之外，仍面臨很多問題。如保障房社區(qū)配套設施管理、保障房申請人準入或清退、公租房廉租房租金核定與收取等等，這都需要成立專門機構來組織實施。

2 保障房開發(fā)中存在的問題

2.1 保障房建設標準和質量偏低

保障房建設的目的是為了解決中低收入家庭的住房問題。體現(xiàn)了國家對居民住房權的重視和尊重。因此在建設中要充分考慮居民的居住要求，真正體現(xiàn)以人為本的建設理念。然而，在實際的建設過程中，我國的保障房建設標準一般低于商品房。另外，由于保障房建設對開發(fā)企業(yè)來說利潤空間及其微薄，沒有相應的標準與制度約束，有的開發(fā)企業(yè)為了降低工程成本，對工程質量就沒有很高的要求。更有甚者，在建設中施工單位偷工減料，導致保障房質量問題嚴重，居民入住后的返修率較高。

2.2 法律法規(guī)保障不到位

完善的住房保障法，是建立公平合理的住房保障制度的前提和基礎。我國的社會保障制度尚不完善，住房保障相關的法規(guī)政策缺乏。而政府作為住房市場健康發(fā)展的調控者，其介入市場的主要方式就是宏觀調控和制定法律法規(guī)。所以，要完善住房保障制度、規(guī)范保障房建設，必然需要立法機關依據(jù)我國國情制定合理的法律法規(guī)。

2.3 準入和退出制度不完善

面對眾多的中低收入人群，制定保障房的準入和退出機制尤為重要。我國目前尚無較為完善的保障房準入和退出制度。致使在保障房申請過程中，有很多不符合保障條件的人或家庭為了騙取國家的優(yōu)惠政策弄虛作假，進而取得保障房的居住權。這就需要制定一定的懲罰機制。而且懲罰力度要遠遠大于從國家得到的優(yōu)惠，增加其犯罪成本。讓保障房解決的是真正的中低收入家庭的住房問題。

3 政府在保障房建設中的作用

政府是保障房建設的主體，在保障房建設的各個階段應該發(fā)揮主要職能作用。建立和完善住房保障制度、建立完善的制約和約束機制，對工程建設、對相應政府及工作人員進行有效的監(jiān)督和制約，保證保障房建設的有效推進。同時，杜絕工程建設中的腐敗現(xiàn)象。

3.1 決策階段的作用

政府在決策階段的主要作用是保證土地供應。政府要保證有足夠的保障房建設用地，足夠的土地供應是保障房建設的基礎。政府必須妥善處理好保障房建設用地和一般住宅建設用地之間的關系，統(tǒng)籌兼顧，把握總量，確保保障房建設用地達到規(guī)定比重。同時，還要保證保障房用地的質量。目前有些省市的保障性住房多選址在遠離城市的邊遠地區(qū)。周邊基礎設施不完善、配套設施建設相對落后。造成居民入住后生活不便利，相對隔絕。保障性住房用地的選擇不能單純依據(jù)土地價格，應該由政府提供足夠的政策支持，科學布局，綜合考慮保障人群的就業(yè)、居 住、娛樂等一系列問題。

3.2 建設階段的作用

在建設階段，政府的主要作用是融資和對保障房質量的監(jiān)督。

在我國，保障房的建設主要是由地方政府承擔。其開發(fā)數(shù)量大、建設成本高，占用資金量巨大。但是，我國稅收改革以來，地方稅收保留的僅僅是很小的一部分。雖然有一部分共享稅收，但是其財政收入相對于各種費用的支出來說，還是有壓力的。這就需要創(chuàng)新融資模式來滿足保障房建設的需要。然而，我國目前的保障房建設融資方式較為傳統(tǒng)，其資金來源主要以財政支持和銀行信貸資金為主。金融支持方式以政府擔保、地方融資平臺向銀行貸款、開發(fā)企業(yè)商業(yè)住宅進行配比為主[3]。擴大資金來源，就必須引入民間資本，吸引民間資本參與到保障房的建設中來，既解決了政府資金不足的困擾，完成政府的責任，中低收入者有了安居之所，也給民間資本提供了投資渠道，形成一種共贏的局面。其次，還可以通過企業(yè)投資來建設保障房。由于保障性房自身的特點，企業(yè)一般不愿意投資建設，但是如果政府可以通過相關扶持、鼓勵性政策，在稅收、貸款利息等方面對參與保障性住房建設的企業(yè)給予定的政策優(yōu)惠和財政扶持，就可以有效的增加企業(yè)投資保障房建設的積極性。此外，還可以創(chuàng)新融資模式，例如成立專門針對保障房建設投資的政策性銀行、實行以銀行為核心投資者的住房抵押（REIT）計劃、推行抵押貸款證券化等等[2]。

保障房工程是保障中低收入家庭居住權的民心工程。建立嚴格的工程質量控制體系是這一目的順利實現(xiàn)的保證。嚴把質量關，從中央政府到地方政府建立相適宜的控制措施、建立嚴格的考核問責制度。首先，明確保障房的建設規(guī)范，與商品房一視同仁；其次，強化對保障房參建單位的監(jiān)督力量，從開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位到材料、設備供應商。加大違規(guī)曝光力度，加重違規(guī)處罰措施。對違規(guī)企業(yè)或監(jiān)督不力的機構依法追究其責任。

3.3 運營階段的作用

保障房在一定程度上是一種公共產品。在我國，目前供應較為有限，為保證公平公開原則，提高資源的利用效率，政府應建立科學的、嚴格的準入和退出制度[4]。對申請保障房的家庭進行資產、收入狀況等進行嚴格審查，根據(jù)其困難程度按照不同的標準進行分配。同時，對審核通過的保障人員進行動態(tài)監(jiān)管，當保障人員的家庭資產或其他條件發(fā)生變化而不滿足保障居住條件時，應及時予以清退。

3.4 政府應該發(fā)揮的其他作用

國外的保障房體系和制度建設經歷了上百年的時間。很多發(fā)達國家都已經制定了健全的法律法規(guī)制度，形成了完備的住房保障體系，為解決保障房建設、分配、管理等一系列問題提供了保障，這一經驗值得我們國家借鑒。我國在十幾年的住房保障制度實踐過程中，出臺了一系列的住房保障政策和法規(guī)，積累了較為豐富的住房保障經驗。為制定住房保障法奠定了堅實的基礎。因此，在現(xiàn)有條件下，我國已經具備了足夠的能力和基礎制定住房保障法[5]。此外，保障房從策劃、建設到運營管理，整個過程需要大量的人力、物力和財力，可以建立一個專門的保障房管理機構進行運作和監(jiān)管。

4 結語

保障房是關系民生、社會和諧穩(wěn)定、人民幸福的重要措施。在保障房建設過程中，政府處于主導地位，政府應該是保障房政策和規(guī)則的制定者、保障房建設的投資者和引導者、保障房分配和運轉的監(jiān)督者。只有政府在保障房建設的各個階段發(fā)揮積極作用，這一惠民工程才能落到實處。

參考文獻

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[2]劉婕董登新我國城鎮(zhèn)住房保障體系建設中的政府責任研究[D]武漢科技大學碩士學位論文2011年5月

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[4]曹小琳，侯應俠BOT模式在我國公租房建設中的應用研究[J]工程管理學報2011年10月第25卷第5期570~574

[5]陳信勇宋巧仙論我國住房保障法的必要性和可行性[J]浙江工商大學學報2007年第6期

作者簡介

朱若初1981年2月生 男 山西絳縣人 碩士研究生 工程師