【摘 要】房地產工程系統(tǒng)而復雜，在建設過程中，它需要耗費大量的能源、資源，實際施工過程中，又有非常大的人力、物力；財力投入。實施房地產的全過程管理，對于工程的成本控制，提高資源利用的效果，能起到很好的作用。本文研究了房地產工程項目從決策到竣工各個時期的成本控制，對于其中需要注意的事項進行了相應的闡釋。

【關鍵詞】成本控制；全過程管理；房地產

房地產企業(yè)如果想要在市場競爭中取勝，獲得經(jīng)營利潤，必須要加強成本的控制。房地產的成本主要包括：土地使用費用、公共配套設施費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑工程費用、安裝工程費用、管理費用、銷售費用、貸款利息以及財物稅收費用等等。它們存在于房地產全部運營過程當中，每一步的成本都不能小視。這里所說的主要是對于可變費用的壓縮與掌控，可變費用一方面是可以控制的資本費用，另一方面又是對項目經(jīng)濟效益有較大影響的費用。

1 項目決策期的成本控制

我們都知道，如果想要制定一個高水平高質量的投資決策，需要做的有幾點：準確把握投資環(huán)境；對投資立意與環(huán)境關系的深層次把握；有一個理性健全的投資機制?；诖?，為了做好房地產成本控制工作，需要從以下幾個方面來進行把握。

（一）對投資成本進行調查分析。需要了解目標地域的地質情況、土地價格、相關市政配套條件、主要設備與材料的價格，以及當?shù)氐恼傩丈盍晳T，也要加以考慮。這些因素對項目的成本都有不容小覷的影響。如果因為某些客觀因素導致工期無法如時完成，那經(jīng)濟損失則是難以估量的。因此，在進行項目的選擇之前，一定要做好投資環(huán)境的調查研究分析工作。

（二）把握房地產項目的定位、做好估價工作。在正式的決策評估工作開始之前，要對該房地產項目有一個方向上的掌握，包括規(guī)模、數(shù)量、適應人群有個總的概念，以此形成對未來售價的估量，把預測未來售價與調查得來的投資成本數(shù)進行粗略比較。開發(fā)公司一定要先擇具有良好市場前景的項目進行開發(fā)。

（三）做出準確的項目可行性研究。費用測算的標準要和當?shù)匚飪r與項目的實際情況進行結合考慮，盡可能地做到客觀和準確。在系統(tǒng)的研究和決策過程中，要做到富有前瞻性的集體理性決策與項目投資。企業(yè)領導層根據(jù)調研材料，召開集體會議，共同探討。

2 項目設計期的成本控制

據(jù)分析，房地產的總成本，有80%以上是在項目的設計階段確定下來的，設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段，對工程造價、工期、質量以及建成以后的經(jīng)濟效益都起到?jīng)Q定性的作用。因此，控制好項目設計期的成本成為總成本控制的決定性階段，在建筑物的外觀設計、結構形式、平面布置、主要設備以及裝修標準等方面，進行系統(tǒng)全面的分析掌控，以期達到成本控制的最佳效果。

（一）限額設計。按照預計的投資估算，對施工設計中的各環(huán)節(jié)進行資金限額，在規(guī)定額度范圍內進行設計，不得超出。惟有各環(huán)節(jié)成本限制住，才能使總成本得以不超出控制范圍。

（二）在設計過程中，對方案進行最優(yōu)化選擇，從經(jīng)濟、技術等角度，對項目的布局、功能劃分、戶型、結構等方面進行多樣化的對比研究，從中擇出最優(yōu)方案。在滿足預期房產功能的要求下，盡可能使投資成本降到最低。

（三）加強對設計圖紙的審核工作，防止設計的不足甚至是失誤帶來施工過程中巨大的浪費。在圖紙上的方案落實到實地工作中之前，是最易修改的，花費的數(shù)額也最小，審核時，要及早發(fā)現(xiàn)問題，及早進行解決。問題發(fā)現(xiàn)得越早，無用成本越低。

3 招投標環(huán)節(jié)的成本控制

招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作。這個環(huán)節(jié)成本控制的要點主要是投標單位的選擇、招標文件的編制、評標和定標。

（一）盡量采用施工圖招標，施工圖比較完備的情況下，采用總價包干形式，有利于造價的控制。也可采用工程量清單進行報價，使投標單位可以集中精力進行單價分析和施工方案編寫，避免各投標單位所報工程量相差太遠，利于評標和選擇合適的施工單位。

（二）選擇信譽高、工期短、技術力量強、施工質量好、造價適中的施工單位。

（三）對合同的起草、審察、簽字工作，要把好關，對工程價款盡量使用固定總價的方式，少留活口。

4 項目施工過程中的成本控制

施工階段投入的資金量是最大的，此階段的成本控制的要點主要是設計變更及現(xiàn)場簽證、材料的供應及工程款的支付等。

（一）編制成本計劃和工作流程，落實現(xiàn)場管理人員各自的職能和任務。按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善監(jiān)理職責分工及相關制度，落實監(jiān)理的責任。

（二）加強施工前的審核工作，熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化較大的部分作為重點控制對象，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。開發(fā)單位要健全工程變更管理制度，對于變更的描述要求準確、客觀，杜絕虛假舞弊現(xiàn)象的發(fā)生。對市場價格等因素熟悉掌握，對施工單位變更后的施工情況進行實時監(jiān)督。

（三）建立工程變更現(xiàn)場簽證管理制度，明確各部門的分工及責任，部門之間相互制約，使其管理科學化、規(guī)范化。工程變更既要滿足工程施工及使用功能需要，還要考慮經(jīng)濟合理及投資節(jié)約。對于施工條件改變、設計改變、進度改變要加以重視。做好工程記錄，保存好各種文件和圖紙，為處理可能發(fā)生的各種索賠提供依據(jù)。

（四）施工方案及施工措施等，應從組織、經(jīng)濟、合同等多方面采取措施控制成本。對主要施工技術方案做好論證的基礎上可以應用新材料、新工藝、新方法，提高勞動生產率和縮短工期。

（五）必須做好市場價格的管理工作，只有掌握材料設備價格，特別是大宗材料設備的價格變動趨勢，才能控制好材料及設備采購價格。對于施工企業(yè)自行采購的材料設備，可以采用在保證質量的前提下合理限價，雙方共同承擔風險。對于甲供的材料設備，在滿足結構安全和使用功能的前提下盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料設備，并把握好訂貨時機。

（六）加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。合理安排施工順序，綜合考慮配套工程與總體工程、主體工程的進度銜接，減少二次施工造成的浪費。

5 項目結算期的成本控制

（一）施工單位的工程結算中，多算冒算、增高取費標準等現(xiàn)象普遍存在。開發(fā)公司自身要組織工程專業(yè)人員由原投標文件、圖紙、合同為基礎，對施工企業(yè)提供的結算書嚴格認真審核，更要委托工程造價咨詢企業(yè)對工程的結算書進行更加專業(yè)系統(tǒng)的審核?？梢园压こ淘靸r咨詢企業(yè)的工作與減少成本的金額進行掛鉤，以提高其工作積極性。

（二）預結算審核時應注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同對成本的影響。結算工程必須有竣工驗收單，甩項工程必須在結算中扣除。

（三）廣告推廣方案的成本控制。

廣告推廣不止處于項目結算期，而是跟在整個的房地產經(jīng)營過程之中。從設定品牌形象，到宣傳方案的策劃與形成，再到廣告投入。其成本所占比例也不小。一定要參照廣告調查的結果，拿出最優(yōu)化方案。比如，要減少電視、雜志等媒體的廣告投入，加大手機短信廣告力度的投入。力求用最經(jīng)濟的方法，得到最實際的效益。

6 總結

在房地產開發(fā)的整個過程中，項目的篩選與投資決策對工程開發(fā)的成敗關系重大；工程的設計是實際效果與成本對立統(tǒng)一工作的關鍵一步；工程施工是整個房地產工程的中的核心工作，其中的招投標工作、工程變更事項、設備與材料的管理采購工作的成本控制尤其不容忽視；在工程竣工收尾階段，資金結算辦理工作對于工程總造價也是收官一步。這其中的任何一個方面出現(xiàn)紕漏，都會導致房地產工程的成本異常。由此，我們一定要管理好全過程中的任何一個環(huán)節(jié)，對構成成本的全部原因進行分析與掌控。與此同時，控制房地產項目成本工作要和工程的質量控制工作、工期進度控制工作相協(xié)調，惟有如此，才能實現(xiàn)房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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