【摘 要】工程造價(jià)是影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素之一，工程造價(jià)的確定與控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程。本文從前期決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段討論了造價(jià)控制，并提出了一些具體的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；工程造價(jià)；開發(fā)成本

由美國次貸危機(jī)引起的全球的金融危機(jī)也波及到了我國，絕大部分潛在的購房者都采取觀望態(tài)度，開發(fā)商過去那種不需要控制成本，只要能拿到地造出房子，就不愁賣不掉，有的甚至設(shè)計(jì)圖紙還沒出來，房子就被搶購一空，這樣的暴利時(shí)代一去不復(fù)返了。如今擺在開發(fā)商面前的一個(gè)重要課題是，如何控制開發(fā)成本，在相同的開發(fā)環(huán)境中，開發(fā)出適應(yīng)市場需求的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，最大限度地提高企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制貫穿于項(xiàng)目的全過程，而工程造價(jià)則是實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的重要環(huán)節(jié)，工程造價(jià)也是幾乎貫穿于項(xiàng)目的全過程，即項(xiàng)目前期決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工階段。

1 前期決策階段

工程建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的選擇、設(shè)備選用等，都直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度最高，可達(dá)到70%——80%。因此，項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，它直接影響著各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的控制是否科學(xué)合理。該階段控制造價(jià)的主要手段是在廣泛調(diào)查和分析開發(fā)項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)上編制合理真實(shí)的投資估算。

1.1 編寫可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告是決策的重要依據(jù)，做好可行性研究報(bào)告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研，開發(fā)的項(xiàng)目是否有相應(yīng)的消費(fèi)群體，深入了解開發(fā)項(xiàng)目所定位的業(yè)主們的需要，要確保項(xiàng)目是適應(yīng)發(fā)展要求的，做好效益研究，從投入、產(chǎn)出入手，解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題，既要符合所在城市的規(guī)劃要求，又要滿足使用功能，既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求，又要考慮最大限度地節(jié)約用地，盡量做到布置緊湊合理，充分利用地形地貌，降低地皮費(fèi)用，可行性研究的深度要規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，研究報(bào)告要確保真實(shí)性和科學(xué)性。

1.2 編制投資估算

投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一，它是研究、分析開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù)，也是決策的主要依據(jù)。

在投資估算中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)從工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖、工程內(nèi)容，費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理，確保估算質(zhì)量、主要工藝要進(jìn)行多方案比較，設(shè)計(jì)方案不僅要技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理，所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去，按照工程造價(jià)管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，盡可能做到投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策后，建筑設(shè)計(jì)是處理技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是工程造價(jià)控制的龍頭，是項(xiàng)目實(shí)施的首要關(guān)鍵。建筑設(shè)計(jì)是根據(jù)開發(fā)商對(duì)功能的要求，具體確定建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑物的空間布局以及建筑群體的合理安排，設(shè)計(jì)的原則要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全、美觀，而實(shí)際工作中，開發(fā)商為了賣點(diǎn)的需要、建筑師過分追求藝術(shù)的需要，往往忽視經(jīng)濟(jì)層面而多崇尚美觀、增加不必要的造價(jià)而本末倒置，要徹底克服重施工、輕設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)觀念，加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)與工程造價(jià)的關(guān)系的認(rèn)真研究分析與比選，正確處理好兩者的相互制約關(guān)系，使工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段得到有效的控制。

2.1 推行限額設(shè)計(jì)

一個(gè)好的設(shè)計(jì)方案，不僅要有漂亮的建筑外觀，還要有良好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。設(shè)計(jì)單位不但要有水平非常高的設(shè)計(jì)師，而且還應(yīng)有非常精通造價(jià)業(yè)務(wù)的造價(jià)師，采用建筑方案與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促使設(shè)計(jì)單位在整體方案布局、經(jīng)濟(jì)合理上多下工夫。同時(shí)，應(yīng)合理采用限值指標(biāo)設(shè)計(jì)法，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)合同中應(yīng)明確設(shè)計(jì)單位突破限額設(shè)計(jì)的責(zé)任，在各設(shè)計(jì)階段進(jìn)行投資控制時(shí)，要將投資限額控制目標(biāo)分解到各專業(yè)設(shè)計(jì)人員，使設(shè)計(jì)人員認(rèn)識(shí)到自己應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)角度考慮問題。如果因設(shè)計(jì)原因超額投資，設(shè)計(jì)人員必須無償修改、返工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，創(chuàng)造出更好的設(shè)計(jì)作品。

2.2 合理控制設(shè)計(jì)指標(biāo)

在確定建設(shè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模時(shí)，需考慮周邊的環(huán)境及經(jīng)濟(jì)狀況。周邊的環(huán)境及經(jīng)濟(jì)狀況往往會(huì)影響項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指標(biāo)，如建筑層數(shù)、進(jìn)深、長度、層高、建筑密度、容積率等。

3 項(xiàng)目實(shí)施階段

工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是建筑物實(shí)體形成階段，是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段，工程量大，涉及面廣，影響因素多，材料設(shè)備價(jià)格隨市場供求波動(dòng)大，確保工程質(zhì)量，控制工程造價(jià)提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益，就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目的管理和監(jiān)督職能。在項(xiàng)目實(shí)施階段對(duì)工程造價(jià)控制的重點(diǎn)是招標(biāo)管理及施工管理。

3.1 招標(biāo)管理

實(shí)行工程招投標(biāo)制度是開發(fā)商控制工程造價(jià)的有效手段，投標(biāo)活動(dòng)在實(shí)際操作中更加規(guī)范化、法制化。開發(fā)商要充分利用招投標(biāo)這一有效競爭手段進(jìn)行工程造價(jià)控制，招標(biāo)文件編制的規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)就顯得尤其重要。

工程招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。盡量自行編制標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資估算控制的范圍內(nèi)。

在評(píng)標(biāo)中，審查投標(biāo)單位報(bào)價(jià)應(yīng)該做到總報(bào)價(jià)和單項(xiàng)報(bào)價(jià)的綜合評(píng)審。另外也要做到單價(jià)和相應(yīng)工程量的綜合評(píng)審。工程量大的單價(jià)要重點(diǎn)分析，還要做到單價(jià)與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評(píng)審，從而擇優(yōu)選擇合適的施工單位。

3.2 施工管理

開發(fā)商要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，嚴(yán)格控制來自開發(fā)商的工程變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費(fèi)用，無特殊情況堅(jiān)決不作設(shè)計(jì)變更。如確有必要，要先做預(yù)算，后花錢，對(duì)必要的工程變更，由專業(yè)預(yù)算人員與施工方當(dāng)時(shí)算清應(yīng)增減的款項(xiàng)，隨時(shí)掌握工程造價(jià)的增減額度。相關(guān)人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結(jié)算時(shí)的扯皮現(xiàn)象。

在工程造價(jià)的控制中材料價(jià)格的控制是主要的，市場經(jīng)濟(jì)為建筑材料的供應(yīng)提供多渠道，材料品種價(jià)格繁多，開發(fā)商預(yù)算人員及現(xiàn)場管理人員應(yīng)密切注意市場行情，掌握材料信息價(jià)格及采購/物美價(jià)廉0建材的渠道與施工企業(yè)共同管理，使工程投資得到合理的控制。

加強(qiáng)工程進(jìn)度款的支付控制與管理，工程進(jìn)度款的支付應(yīng)根據(jù)施工合同和招標(biāo)文件，按照施工實(shí)際完成工程量進(jìn)行，做到撥款有度，心中有數(shù)；并隨時(shí)檢查進(jìn)度款運(yùn)用情況，保證施工過程如期按約正常進(jìn)行。

總之，在工程施工過程中，開發(fā)商一定要按相關(guān)程序辦事，尊重科學(xué)，克服盲目指揮造成的浪費(fèi)，特別是不能搞連帶建設(shè)，隨意增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，以免帶來工程造價(jià)的上漲，力爭將工程預(yù)算控制在設(shè)計(jì)概算以內(nèi)。

4 竣工階段

在工程竣工結(jié)算時(shí)，開發(fā)企業(yè)的審核人員應(yīng)堅(jiān)持按合同辦事，按照雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖紙結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行審核計(jì)算，對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，凡未按合同條款履行的違約等一律扣減費(fèi)用，嚴(yán)格把好審核關(guān)，工程造價(jià)的合理確定是項(xiàng)目投資管理的重要環(huán)節(jié)。

為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。預(yù)算人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。另外，預(yù)算人員要堅(jiān)持到現(xiàn)場了解情況，掌握工程動(dòng)態(tài)，對(duì)特殊材料進(jìn)行市場詢價(jià)，掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)，提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。這些對(duì)于工程結(jié)算將起到事半功倍的效果。

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