摘要：我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是日益飛速，房地產(chǎn)管理的現(xiàn)代化愈顯其重要。本文對房地產(chǎn)測繪的一般特點和房地產(chǎn)測繪技術(shù)進(jìn)行了闡述分析，為提高房地產(chǎn)測量提供準(zhǔn)確的技術(shù)手段，為今后的房地產(chǎn)管理提供更好的服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測繪；特點；技術(shù)

l房地產(chǎn)測繪簡介

房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范和面積數(shù)量等。隨著我國城鎮(zhèn)居民住房制度的改革。土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題受到了人們的關(guān)注。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進(jìn)行房地產(chǎn)測量工作。即測定和調(diào)查其用地的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)測量工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業(yè)方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區(qū)別。房地產(chǎn)測量采用測繪技術(shù)的方法和手段，按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國防建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測繪包括房 地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)測繪成果資料的檢查與驗收。

2房地產(chǎn)測繪特點

2 .1 測圖比例尺大

房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的 圖紙一般都是1:500或1:1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1:50有時也有，表示的內(nèi)容更細(xì)。

2.2測繪內(nèi)容上與地形測量的差別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素(房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須測定位置健位，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)淀性，測定其范圍和界線定位，還要測算其面積容量)。調(diào)查測定評估 其質(zhì)量 ( 定質(zhì)) 和價值( 定價)。地形測量沒有如此廣的任務(wù)，房地產(chǎn)圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而目還要用 等高線表示地貌。

2.3修測、補(bǔ)測、變更測量及時

城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5至10年， 而房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期不能按幾年來測算，城市的擴(kuò)大要求及時對房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時也應(yīng)及時修瀏。對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更，以保持房地產(chǎn)測測成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性， 及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時修補(bǔ)測，變更測繪。

2.4房地產(chǎn)測繪人員既懂測繪更懂房地產(chǎn)

房地產(chǎn)測繪的另一大特點，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術(shù)、測繪業(yè)務(wù)。運用各種測繪方法得心應(yīng)手，而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識。作為一個稱職的房地 產(chǎn)測繪工作者，應(yīng)是房地產(chǎn)這一門學(xué)科的好手，應(yīng)是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手，應(yīng)是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī)，必須正確測算房屋面積，保護(hù)雙方的合法利益。否則，做不好房地產(chǎn)測繪。這也是房地產(chǎn)測繪區(qū)別于其他測繪的特點之一。

3房地產(chǎn)測繪內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項專業(yè)技術(shù)活動。房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、 房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗收。

房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、 整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙一房地產(chǎn)分幅平面圖的測繪活動。

房地產(chǎn)項目測繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡冊、簿、數(shù)據(jù)等信息的測繪活動。 房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。取得相應(yīng)資質(zhì)的地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)可根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務(wù)。并對其提交的測繪成果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

4 現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用

4．1全站儀在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

全站儀是現(xiàn)代化房地產(chǎn)測量中常用的數(shù)據(jù)采集設(shè)備。它是一種集測距裝置、測角裝置和微處器為一體的新型測量儀器。全站儀能自動測量和發(fā) 計算，并通過電子簿或直接實現(xiàn)自動記錄、存儲依 和輸出。當(dāng)今的全站儀已經(jīng)達(dá)到令人不可致信的必 角度和距離測量精度，既可以人工操作也可自動操作，既可遠(yuǎn)距離遙控運行也可以機(jī)載應(yīng)用程序價控制下使用。全站儀這一最常規(guī)的測量儀器將在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)測量中發(fā)揮越來越大的作用。

4．2 RTK技術(shù)在房地產(chǎn)測量中的應(yīng)用

RTK技術(shù)一出現(xiàn)，其在測量中的應(yīng)用立刻受到人們的重視和青睞。利用RTK技術(shù)進(jìn)行定時，基準(zhǔn)站接收機(jī)實時地把觀測數(shù)據(jù)及已知數(shù)實時傳輸給流動站GPS接收機(jī)，流動站快速求解整周模糊度，可以實時地求解出厘米級的流站動態(tài)位置。房地產(chǎn)測量中應(yīng)用RTK技術(shù)實時定權(quán)屬界址點及一些地物點的位置并能達(dá)到要的厘米級精度。將GPS獲得的數(shù)據(jù)處理后直接人GPS系統(tǒng)，可及時地精確地獲得房地產(chǎn)圖。

4_3機(jī)助制圖在房地產(chǎn)測繪中的應(yīng)用

近年來，計算機(jī)輔助制作房地產(chǎn)圖取得了飛速發(fā)展，在眾多的制圖系統(tǒng)中，人們普遍采用美國AUTODESK公司的AUTOCAD對所測的房地產(chǎn)圖加以修改和整飾。在AUTOCAD系統(tǒng)中，只要把數(shù)據(jù)預(yù)處理產(chǎn)生的房地產(chǎn)圖形交換文件調(diào)人生成圖形時，就會發(fā)現(xiàn)所測的地物全會按照實地產(chǎn) 的相關(guān)位置、相似、準(zhǔn)確的呈現(xiàn)在顯示屏上，看起來一目了然。在對圖形的處理上，AUTOCAD具有強(qiáng)大完備的功能，操作簡便易行。它還具有良好的自我保護(hù)特性，即使非規(guī)范操作也不會對系統(tǒng)本身構(gòu)成任何傷害。因此，用其來進(jìn)行房地產(chǎn)圖形編輯十分方便。

4.4房地產(chǎn)測量信息系統(tǒng)的使用

管理的現(xiàn)代化、決策的科學(xué)化將要求對房地產(chǎn)測量信息的處理方法由用手工操作到計算機(jī)處理等現(xiàn)代化技術(shù)，其作用也由一般統(tǒng)計發(fā)展為輔助決策，進(jìn)而形成房地產(chǎn)測量信息系。但建立房地產(chǎn)測量信息處理系統(tǒng)是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它要求有比較高的技術(shù)素質(zhì)和管理水平。作為世界測量信息系統(tǒng)的拓荒者，美國環(huán)境系統(tǒng)研究在所測量信息系統(tǒng)領(lǐng)域已有近三十年的歷史，其代表產(chǎn)品ARC／INFO是當(dāng)今世界上最完整的測量信息系統(tǒng)，它所包含的幾千個測量信息系統(tǒng)分析工具已經(jīng)被各個領(lǐng)域的項目所采用，給測量數(shù)據(jù)計算、繪圖帶來了技術(shù)革命。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)測量信息管理現(xiàn)代化已越來越被人們所重視。我國房地產(chǎn)業(yè)的振興，期待著計算機(jī)等管理自動化技術(shù)的更廣泛應(yīng)用，以及應(yīng)用水平的逐步提高。

房地產(chǎn)測量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房地產(chǎn)權(quán)屬界址、房地產(chǎn)面積等都具有法律效力，從而載入房地產(chǎn)權(quán)證書，所以房地產(chǎn)測量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書、保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益、加強(qiáng)社會主義法律管理的重要依據(jù)。為了保證測繪精確性和準(zhǔn)確性，對于從事房地產(chǎn)測量及信息管理的工作人員應(yīng)全面了解房地產(chǎn)測繪的特點，熟練掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪手段，更好地為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。

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