摘 要:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要力量。本文主要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道狀況進(jìn)行了探索，并且就拓寬與完善我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道提出了建議，希望能起到拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；融資渠道

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)融資它包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的融通和房地產(chǎn)消費(fèi)資金的融通兩大點(diǎn)，包含著籌集資金和供應(yīng)資金兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。在我國(guó)目前的資金融通過(guò)程中， 常見的融資渠道主要有以下幾個(gè)方面。

(一)融資現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的融資方式根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小可以主要分為上市融資和銀行借貸。產(chǎn)生這兩種主要融資方式的原因可以大致歸結(jié)為企業(yè)自身規(guī)模和所面對(duì)的市場(chǎng)。對(duì)企業(yè)來(lái)講，一般大型的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇上市融資，這類企業(yè)一般大多資金雄厚，企業(yè)信譽(yù)高、聲譽(yù)好，能夠通過(guò)國(guó)家嚴(yán)格的上市審查，可以通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行融資，開拓融資渠道，但是這樣的大規(guī)模上市房地產(chǎn)公司在中國(guó)還屬少數(shù)。而對(duì)于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)的是地方性市場(chǎng)，資金數(shù)量和規(guī)模都有限制，對(duì)于國(guó)家的上市審查來(lái)說(shuō)，一般時(shí)間較長(zhǎng)，成本較高，不適合上市融資，所以一般更多地采取銀行借貸的方式進(jìn)行融資。

(二)銀行貸款

房地產(chǎn)貸款主要指的是與房產(chǎn)或者是地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款。迄今為止我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源主要還是靠銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局。因?yàn)殂y行貸款是最一種有效的房地產(chǎn)融資渠道。但是根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)銀行貸款占房地產(chǎn)總投資的70%以上。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)把自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，從而影響國(guó)家的金融安全。但是隨著銀行信貸被逐步收緊，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少，也可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。面對(duì)資金瓶頸，房地產(chǎn)開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

(三) 融資渠道

融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中一直以來(lái)都是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨資金短缺問(wèn)題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來(lái)維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)融資不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)高收益特性，管理層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。

根據(jù)前面論述，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上的融資方式主要是銀行信貸是有一定原因的。由于中國(guó)金融體制本身市場(chǎng)化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的通道直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只能作為儲(chǔ)蓄進(jìn)入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時(shí)候，他只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給銀行體系帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(四)上市融資

公開上市，是一種直接融資，可以分散金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。所以理論上講上市融資是最佳的房地產(chǎn)融資渠道。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，首先是因?yàn)樘厥獾男袠I(yè)經(jīng)營(yíng)和贏利模式，資金流和經(jīng)營(yíng)流周期性現(xiàn)象明顯，難以達(dá)到上市要求。其次，房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻依然很高，監(jiān)管層也層多次關(guān)閉上市大門，不論是通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資， 一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難做到，所以上市融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。這種融資方式只限于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

(五)房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，是專業(yè)化的投資機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸引社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專業(yè)化的投資人員進(jìn)行具體經(jīng)營(yíng)管理。它通過(guò)多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。并通過(guò)組合實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。具有高收益、低風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性、專業(yè)化管理等特點(diǎn)。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)， 融資形式也是多種多樣?？梢哉f(shuō)信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，房地產(chǎn)投資信托基金可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。但是我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金法沒有出臺(tái)， 法律上的障礙成為房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)發(fā)展的最大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。同時(shí)委托代理機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)的存在，影響資金配置的效率， 造成風(fēng)險(xiǎn)與收益的不匹配。三是專業(yè)人才缺乏的制約，很難適應(yīng)大規(guī)模房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

二、房地產(chǎn)融資渠道多元化的作用

(一)有利于降低房地產(chǎn)融資中的單一融資的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)提供的是一種特殊的商品，具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回籠慢、不能移動(dòng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)商享有開發(fā)項(xiàng)目的收益，也就承擔(dān)了相應(yīng)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)開發(fā)資金主要來(lái)自于銀行時(shí)，就意味著銀行將產(chǎn)生大量的不良信貸資產(chǎn)，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險(xiǎn)。而融資渠道多樣化則可分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。這樣就把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者，降低了房地產(chǎn)企業(yè)和貸款銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

(二)有利于資本市場(chǎng)金融工具和金融品種的創(chuàng)新。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以綜合運(yùn)用上述各種籌資手段或分階段通過(guò)不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

三、拓寬與完善我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策及建議

(一)完善相關(guān)法律法規(guī)， 規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道

目前我國(guó)很多金融產(chǎn)品相關(guān)的法律、法規(guī)政策還很不完善，法律體系不健全， 規(guī)定不具體，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，因此完善相關(guān)法律、法規(guī)制度是急需要解決的問(wèn)題。如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)信托管理辦法等，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為， 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

(二)吸收社?；穑?拓寬房地產(chǎn)融資渠道

解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題的根本途徑是尋找高質(zhì)量的資金來(lái)源， 即實(shí)現(xiàn)投融資方向的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升，房地產(chǎn)融資可以吸收社會(huì)上的閑散資金， 如包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金在內(nèi)的社會(huì)保障基金。保險(xiǎn)基金所追求的是一種穩(wěn)定、長(zhǎng)期、合理的回報(bào)， 而非高回報(bào)， 同時(shí)社會(huì)保障基金資金巨大， 正在積極的拓寬基金的保值、增值渠道。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)， 資金需求量大， 二者之間有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。把社?；鹨胫?，房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資目的的同時(shí)，分散了自身的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)需要指出的是除了繁榮房地產(chǎn)投資一級(jí)市場(chǎng)外，也應(yīng)大力推動(dòng)股票債券二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，增強(qiáng)公眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的吸引力，增強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的分散。

(三)完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，保障資金安全

房地產(chǎn)有自身的周期，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制度與融資制度不健全，監(jiān)管手段還很落后，難以承受融資市場(chǎng)化帶來(lái)的沖擊，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。引入社保基金為融資渠道的話，眾所周之，社保基金第一條投資原則就是安全性，如果沒有安全性作為保障，不說(shuō)社?；穑褪俏渌Y金也是比較困難的，一級(jí)市場(chǎng)也好，二級(jí)市場(chǎng)也好，房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)避是房地產(chǎn)融資的核心問(wèn)題， 既要控制融入方，即房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，如管理、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；又要控制融出方的資金風(fēng)險(xiǎn)，保障融資出資方的資金安全。同時(shí)要規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)因素、政策因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行分散投資原則，進(jìn)行多樣化組合投資，從而完善房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與收益機(jī)制。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。