預(yù)售必須取得許可證，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。如果開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同，這一合同有效嗎？購房者可以此索賠嗎？

商品房預(yù)售幾乎成為當(dāng)今開發(fā)商賣房的普遍形式，原因很明顯：開發(fā)商不通過預(yù)售的方式盤活資金的話，幾乎無法完成整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)與運(yùn)營。預(yù)售必須取得許可證，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其目的是保障廣大購房者的權(quán)益和房地產(chǎn)市場的良好秩序。但是，如果開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同，這一合同有效嗎？購房者可以此索賠嗎？

開發(fā)商未獲預(yù)售證與購房者簽合同

【案例回放】

江西的宋某看中了某樓盤房子，該樓盤售樓中心置業(yè)顧問告知宋某，該樓盤已取得商品房預(yù)售許可證並已開始預(yù)售。於是，宋某與開發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，詳細(xì)約定了所購買房屋的面積、坐落位置、購房款65萬元（人民幣，下同）和定金1萬元，以及付款日期、交房條件和日期、簽訂正式的商品房買賣合同的時間和違約責(zé)任。協(xié)議簽訂後，宋某按協(xié)議約定，繳納了定金及全部購房款。之後，因開發(fā)商遲遲不與宋某簽訂正式的買賣合同，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)，宋某經(jīng)多方面查詢後得知開發(fā)商不與其簽訂正式的商品房買賣合同的原因是開發(fā)商根本未辦理商品房預(yù)售許可證。最後，宋某一紙訴狀將開發(fā)商訴至法院，要求確認(rèn)商品房認(rèn)購協(xié)議無效，開發(fā)商退還收取的購房款並賠償一倍購房款65萬元。

法院審理後認(rèn)為，認(rèn)購協(xié)議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，並且開發(fā)商按照協(xié)議約定收受了購房款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實與宋某簽訂認(rèn)購協(xié)議導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議無效。依據(jù)《最高人民法院關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。於是，法院判決開發(fā)商退還收取的購房款及利息並賠償一倍購房款65萬元。

未取得預(yù)售許可證簽訂購房合同屬無效

【律師解析】

商海律師事務(wù)所周立新律師表示：《最高人民法院關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：「出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定合同有效?！沟诰艞l規(guī)定：「出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明……」

本案中，開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與宋某簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：「商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，並且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！顾文撑c開發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議已具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商已收取了宋某全部購房款，宋某與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效，宋某的訴訟請求具有充分的法律依據(jù)，得到法院的支持。

周律師提醒，取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售必須具備的條件，購房者不論在簽訂商品房認(rèn)購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示相應(yīng)樓盤的預(yù)售許可證，以防自己與開發(fā)商簽訂的合同成為無效合同，帶來不必要的麻煩和損失。