【案例重現(xiàn)】

早在1997年12月，上海的一家房產(chǎn)公司參建市區(qū)西部一小區(qū)三棟高層中的一棟A大廈。根據(jù)規(guī)劃圖紙和施工圖紙所示：A大廈中與二樓207室、208室、209室相對(duì)應(yīng)的一樓部分107室、108室、109室及社區(qū)大門(mén)的門(mén)衛(wèi)室均屬於公建配套房，即公共設(shè)施房。

1998年1月至2008年底，該參建商在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下，非法占有上述公共設(shè)施房，並於1998年起將上述房屋出租給他人，將出租收益占為己有。

社區(qū)業(yè)主於2008年聘請(qǐng)律師狀告參建商，提出兩項(xiàng)主張：1.要求法院判令參建商歸還上述房屋；2.判令該參建商支付上述房屋6年出租收益的租金人民幣100800元（人民幣，下同）。

該參建商抗辯稱：首先，社區(qū)業(yè)主委員會(huì)徵詢業(yè)主意見(jiàn)，有業(yè)主簽字與實(shí)際情況不符，同意票數(shù)未達(dá)法定比例，故不具備訴訟主體資格。另外，係爭(zhēng)107室、108室、109室在規(guī)劃之初是作為供電局、電信局的配套用房，後來(lái)部分配套用房轉(zhuǎn)移至地下室，故空出的房屋作為物業(yè)的辦公用房及配套用房，因此，參建商對(duì)該房屋應(yīng)享有部分產(chǎn)權(quán)。即便上述房屋納入分?jǐn)?，則上述房屋亦應(yīng)歸A大廈業(yè)主共有，而不應(yīng)歸全體社區(qū)業(yè)主共有。至於社區(qū)大門(mén)規(guī)劃圖示的門(mén)衛(wèi)室由參建商自行投資建造是獨(dú)幢建築，分為東西兩間，不屬於分?jǐn)偯娣e，又因西半間已作為社區(qū)門(mén)衛(wèi)室使用，已滿足社區(qū)正常使用功能，故僅同意將西半間歸社區(qū)全體業(yè)主共有，但認(rèn)為東間產(chǎn)權(quán)歸參建商所有。最後，上述107室與108室長(zhǎng)期空置，109室目前由參建商與物業(yè)公司共同使用，社區(qū)業(yè)主訴請(qǐng)參建商支付租金是缺乏依據(jù)的。

法院查明：該社區(qū)於1997年底三棟高層竣工後，參建商取得了A大廈的多數(shù)產(chǎn)權(quán)份額，其餘產(chǎn)權(quán)份額則歸開(kāi)發(fā)商所有。A大廈的前期物業(yè)管理由參建商聘請(qǐng)物業(yè)公司擔(dān)任管理。其後，A大廈107室、108室、109室及社區(qū)大門(mén)門(mén)衛(wèi)室東半間由參建商或由其聘請(qǐng)的前期物業(yè)公司管理使用，社區(qū)大門(mén)門(mén)衛(wèi)室西半間則用於社區(qū)的門(mén)房間。

法院還查到：1997年上述社區(qū)三棟大樓竣工之後，由上海市房屋土地測(cè)繪部門(mén)出具了測(cè)繪報(bào)告，該報(bào)告顯示，A大廈107室、108室、109室未單列室號(hào)進(jìn)行獨(dú)立面積的勘測(cè)，而是將上述部分作為公用面積列入該棟大樓的二次分?jǐn)偅趫?bào)告附圖中上述部分亦明確標(biāo)示為「公用面積」。

法院認(rèn)定社區(qū)業(yè)委會(huì)的起訴已符合「雙過(guò)半」（業(yè)委會(huì)代表全體社區(qū)業(yè)主起訴，即應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建築總面積過(guò)半，占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意）的法定條件，故予以立案受理。

最終在2010年1月15日法院一審判決：該社區(qū)大廈一樓規(guī)劃圖紙中標(biāo)示為值班室、管理室、小賣部等房屋及社區(qū)大門(mén)在規(guī)劃圖紙中標(biāo)示為門(mén)衛(wèi)室的房屋，歸原告業(yè)主委員會(huì)所在社區(qū)全體業(yè)主共有。

【律師解讀】

上海躍平律師事務(wù)所杜躍平律師解釋，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建築物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)、對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

杜躍平律從以下三個(gè)方面對(duì)案件進(jìn)行了分析：

一、公用面積納入分?jǐn)偟呐涮子梅?，歸屬於建築區(qū)劃即社區(qū)全體業(yè)主共有。

本案中A大廈規(guī)劃圖紙中標(biāo)示為值班室、管理室、小賣部等房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的判定依據(jù)是：1.在規(guī)劃性質(zhì)上確定為配套管理及服務(wù)用房；2.面積測(cè)繪時(shí)已作為公用面積納入該大廈的分?jǐn)?。顯然，上述房屋歸社區(qū)全體業(yè)主共有，是毫無(wú)疑問(wèn)的。

二、參建商投資建造的獨(dú)幢建築的門(mén)衛(wèi)室，雖然沒(méi)有納入社區(qū)別幢建築的分?jǐn)?，但該門(mén)衛(wèi)室建築也屬於社區(qū)業(yè)主共有。

A大廈的門(mén)衛(wèi)室有兩個(gè)半間，其歸屬的判定依據(jù)是：規(guī)劃圖紙標(biāo)示用途明確為門(mén)衛(wèi)室。因?yàn)槠鋫S獨(dú)幢建築，故其公用面積分?jǐn)傁揿侗敬眱?nèi)的公建建築面積，因此，該門(mén)衛(wèi)室不納入別幢建築的分?jǐn)偂？墒?，?guī)劃圖確定的性質(zhì)上，該建築係社區(qū)門(mén)衛(wèi)室，屬於該社區(qū)的管理用房。因此，該門(mén)衛(wèi)室也依法歸社區(qū)全體業(yè)主共有。

三、A大廈規(guī)劃中的值班室、管理室、小賣部，只納入該大廈的公用面積分?jǐn)?，上述房屋，不只屬於A大廈的業(yè)主共有，建築區(qū)劃內(nèi)業(yè)主也有所有權(quán)。

本案件的被告即參建商，最後抗辯說(shuō)：涉案公共設(shè)施用房，其公共面積分?jǐn)?，只是A大廈全體業(yè)主，故不同意上述用房屬於社區(qū)全體業(yè)主共有，其理由是荒謬的?！段餀?quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主「對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利」。其業(yè)主含義是指該建築物所在社區(qū)的全體業(yè)主，而不是取得該建築物專有部分的全體業(yè)主。一般而言，一個(gè)建築區(qū)劃，就是一個(gè)規(guī)劃社區(qū)，而一個(gè)規(guī)劃社區(qū)就是一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域，且在一個(gè)規(guī)劃社區(qū)內(nèi)成立一個(gè)業(yè)委會(huì)和一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。

因此，A大廈中的公建配套設(shè)施用房，屬於整個(gè)社區(qū)全體業(yè)主共有。關(guān)於建築區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬於業(yè)主共有。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建築物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。