【案例重現(xiàn)】
早在1997年12月,上海的一家房產(chǎn)公司參建市區(qū)西部一小區(qū)三棟高層中的一棟A大廈。根據(jù)規(guī)劃圖紙和施工圖紙所示:A大廈中與二樓207室、208室、209室相對應的一樓部分107室、108室、109室及社區(qū)大門的門衛(wèi)室均屬於公建配套房,即公共設(shè)施房。
1998年1月至2008年底,該參建商在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下,非法占有上述公共設(shè)施房,並於1998年起將上述房屋出租給他人,將出租收益占為己有。
社區(qū)業(yè)主於2008年聘請律師狀告參建商,提出兩項主張:1.要求法院判令參建商歸還上述房屋;2.判令該參建商支付上述房屋6年出租收益的租金人民幣100800元(人民幣,下同)。
該參建商抗辯稱:首先,社區(qū)業(yè)主委員會徵詢業(yè)主意見,有業(yè)主簽字與實際情況不符,同意票數(shù)未達法定比例,故不具備訴訟主體資格。另外,係爭107室、108室、109室在規(guī)劃之初是作為供電局、電信局的配套用房,後來部分配套用房轉(zhuǎn)移至地下室,故空出的房屋作為物業(yè)的辦公用房及配套用房,因此,參建商對該房屋應享有部分產(chǎn)權(quán)。即便上述房屋納入分攤,則上述房屋亦應歸A大廈業(yè)主共有,而不應歸全體社區(qū)業(yè)主共有。至於社區(qū)大門規(guī)劃圖示的門衛(wèi)室由參建商自行投資建造是獨幢建築,分為東西兩間,不屬於分攤面積,又因西半間已作為社區(qū)門衛(wèi)室使用,已滿足社區(qū)正常使用功能,故僅同意將西半間歸社區(qū)全體業(yè)主共有,但認為東間產(chǎn)權(quán)歸參建商所有。最後,上述107室與108室長期空置,109室目前由參建商與物業(yè)公司共同使用,社區(qū)業(yè)主訴請參建商支付租金是缺乏依據(jù)的。
法院查明:該社區(qū)於1997年底三棟高層竣工後,參建商取得了A大廈的多數(shù)產(chǎn)權(quán)份額,其餘產(chǎn)權(quán)份額則歸開發(fā)商所有。A大廈的前期物業(yè)管理由參建商聘請物業(yè)公司擔任管理。其後,A大廈107室、108室、109室及社區(qū)大門門衛(wèi)室東半間由參建商或由其聘請的前期物業(yè)公司管理使用,社區(qū)大門門衛(wèi)室西半間則用於社區(qū)的門房間。
法院還查到:1997年上述社區(qū)三棟大樓竣工之後,由上海市房屋土地測繪部門出具了測繪報告,該報告顯示,A大廈107室、108室、109室未單列室號進行獨立面積的勘測,而是將上述部分作為公用面積列入該棟大樓的二次分攤,在報告附圖中上述部分亦明確標示為「公用面積」。
法院認定社區(qū)業(yè)委會的起訴已符合「雙過半」(業(yè)委會代表全體社區(qū)業(yè)主起訴,即應當經(jīng)專有部分占建築總面積過半,占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意)的法定條件,故予以立案受理。
最終在2010年1月15日法院一審判決:該社區(qū)大廈一樓規(guī)劃圖紙中標示為值班室、管理室、小賣部等房屋及社區(qū)大門在規(guī)劃圖紙中標示為門衛(wèi)室的房屋,歸原告業(yè)主委員會所在社區(qū)全體業(yè)主共有。
【律師解讀】
上海躍平律師事務所杜躍平律師解釋,根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主對建築物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
杜躍平律從以下三個方面對案件進行了分析:
一、公用面積納入分攤的配套用房,歸屬於建築區(qū)劃即社區(qū)全體業(yè)主共有。
本案中A大廈規(guī)劃圖紙中標示為值班室、管理室、小賣部等房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的判定依據(jù)是:1.在規(guī)劃性質(zhì)上確定為配套管理及服務用房;2.面積測繪時已作為公用面積納入該大廈的分攤。顯然,上述房屋歸社區(qū)全體業(yè)主共有,是毫無疑問的。
二、參建商投資建造的獨幢建築的門衛(wèi)室,雖然沒有納入社區(qū)別幢建築的分攤,但該門衛(wèi)室建築也屬於社區(qū)業(yè)主共有。
A大廈的門衛(wèi)室有兩個半間,其歸屬的判定依據(jù)是:規(guī)劃圖紙標示用途明確為門衛(wèi)室。因為其係獨幢建築,故其公用面積分攤限於本幢內(nèi)的公建建築面積,因此,該門衛(wèi)室不納入別幢建築的分攤。可是,規(guī)劃圖確定的性質(zhì)上,該建築係社區(qū)門衛(wèi)室,屬於該社區(qū)的管理用房。因此,該門衛(wèi)室也依法歸社區(qū)全體業(yè)主共有。
三、A大廈規(guī)劃中的值班室、管理室、小賣部,只納入該大廈的公用面積分攤,上述房屋,不只屬於A大廈的業(yè)主共有,建築區(qū)劃內(nèi)業(yè)主也有所有權(quán)。
本案件的被告即參建商,最後抗辯說:涉案公共設(shè)施用房,其公共面積分攤,只是A大廈全體業(yè)主,故不同意上述用房屬於社區(qū)全體業(yè)主共有,其理由是荒謬的?!段餀?quán)法》第70條規(guī)定:業(yè)主「對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利」。其業(yè)主含義是指該建築物所在社區(qū)的全體業(yè)主,而不是取得該建築物專有部分的全體業(yè)主。一般而言,一個建築區(qū)劃,就是一個規(guī)劃社區(qū),而一個規(guī)劃社區(qū)就是一個物業(yè)管理服務區(qū)域,且在一個規(guī)劃社區(qū)內(nèi)成立一個業(yè)委會和一個物業(yè)管理服務企業(yè)實施管理。
因此,A大廈中的公建配套設(shè)施用房,屬於整個社區(qū)全體業(yè)主共有。關(guān)於建築區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務用房屬於業(yè)主共有。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,業(yè)主對建築物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。