【案例重現(xiàn)】

早在1997年12月，上海的一家房產(chǎn)公司參建市區(qū)西部一小區(qū)三棟高層中的一棟A大廈。根據(jù)規(guī)劃圖紙和施工圖紙所示：A大廈中與二樓207室、208室、209室相對應的一樓部分107室、108室、109室及社區(qū)大門的門衛(wèi)室均屬於公建配套房，即公共設(shè)施房。

1998年1月至2008年底，該參建商在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下，非法占有上述公共設(shè)施房，並於1998年起將上述房屋出租給他人，將出租收益占為己有。

社區(qū)業(yè)主於2008年聘請律師狀告參建商，提出兩項主張：1.要求法院判令參建商歸還上述房屋；2.判令該參建商支付上述房屋6年出租收益的租金人民幣100800元（人民幣，下同）。

該參建商抗辯稱：首先，社區(qū)業(yè)主委員會徵詢業(yè)主意見，有業(yè)主簽字與實際情況不符，同意票數(shù)未達法定比例，故不具備訴訟主體資格。另外，係爭107室、108室、109室在規(guī)劃之初是作為供電局、電信局的配套用房，後來部分配套用房轉(zhuǎn)移至地下室，故空出的房屋作為物業(yè)的辦公用房及配套用房，因此，參建商對該房屋應享有部分產(chǎn)權(quán)。即便上述房屋納入分攤，則上述房屋亦應歸A大廈業(yè)主共有，而不應歸全體社區(qū)業(yè)主共有。至於社區(qū)大門規(guī)劃圖示的門衛(wèi)室由參建商自行投資建造是獨幢建築，分為東西兩間，不屬於分攤面積，又因西半間已作為社區(qū)門衛(wèi)室使用，已滿足社區(qū)正常使用功能，故僅同意將西半間歸社區(qū)全體業(yè)主共有，但認為東間產(chǎn)權(quán)歸參建商所有。最後，上述107室與108室長期空置，109室目前由參建商與物業(yè)公司共同使用，社區(qū)業(yè)主訴請參建商支付租金是缺乏依據(jù)的。

法院查明：該社區(qū)於1997年底三棟高層竣工後，參建商取得了A大廈的多數(shù)產(chǎn)權(quán)份額，其餘產(chǎn)權(quán)份額則歸開發(fā)商所有。A大廈的前期物業(yè)管理由參建商聘請物業(yè)公司擔任管理。其後，A大廈107室、108室、109室及社區(qū)大門門衛(wèi)室東半間由參建商或由其聘請的前期物業(yè)公司管理使用，社區(qū)大門門衛(wèi)室西半間則用於社區(qū)的門房間。

法院還查到：1997年上述社區(qū)三棟大樓竣工之後，由上海市房屋土地測繪部門出具了測繪報告，該報告顯示，A大廈107室、108室、109室未單列室號進行獨立面積的勘測，而是將上述部分作為公用面積列入該棟大樓的二次分攤，在報告附圖中上述部分亦明確標示為「公用面積」。

法院認定社區(qū)業(yè)委會的起訴已符合「雙過半」（業(yè)委會代表全體社區(qū)業(yè)主起訴，即應當經(jīng)專有部分占建築總面積過半，占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）的法定條件，故予以立案受理。

最終在2010年1月15日法院一審判決：該社區(qū)大廈一樓規(guī)劃圖紙中標示為值班室、管理室、小賣部等房屋及社區(qū)大門在規(guī)劃圖紙中標示為門衛(wèi)室的房屋，歸原告業(yè)主委員會所在社區(qū)全體業(yè)主共有。

【律師解讀】

上海躍平律師事務所杜躍平律師解釋，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建築物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

杜躍平律從以下三個方面對案件進行了分析：

一、公用面積納入分攤的配套用房，歸屬於建築區(qū)劃即社區(qū)全體業(yè)主共有。

本案中A大廈規(guī)劃圖紙中標示為值班室、管理室、小賣部等房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬的判定依據(jù)是：1.在規(guī)劃性質(zhì)上確定為配套管理及服務用房；2.面積測繪時已作為公用面積納入該大廈的分攤。顯然，上述房屋歸社區(qū)全體業(yè)主共有，是毫無疑問的。

二、參建商投資建造的獨幢建築的門衛(wèi)室，雖然沒有納入社區(qū)別幢建築的分攤，但該門衛(wèi)室建築也屬於社區(qū)業(yè)主共有。

A大廈的門衛(wèi)室有兩個半間，其歸屬的判定依據(jù)是：規(guī)劃圖紙標示用途明確為門衛(wèi)室。因為其係獨幢建築，故其公用面積分攤限於本幢內(nèi)的公建建築面積，因此，該門衛(wèi)室不納入別幢建築的分攤。可是，規(guī)劃圖確定的性質(zhì)上，該建築係社區(qū)門衛(wèi)室，屬於該社區(qū)的管理用房。因此，該門衛(wèi)室也依法歸社區(qū)全體業(yè)主共有。

三、A大廈規(guī)劃中的值班室、管理室、小賣部，只納入該大廈的公用面積分攤，上述房屋，不只屬於A大廈的業(yè)主共有，建築區(qū)劃內(nèi)業(yè)主也有所有權(quán)。

本案件的被告即參建商，最後抗辯說：涉案公共設(shè)施用房，其公共面積分攤，只是A大廈全體業(yè)主，故不同意上述用房屬於社區(qū)全體業(yè)主共有，其理由是荒謬的?！段餀?quán)法》第70條規(guī)定：業(yè)主「對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利」。其業(yè)主含義是指該建築物所在社區(qū)的全體業(yè)主，而不是取得該建築物專有部分的全體業(yè)主。一般而言，一個建築區(qū)劃，就是一個規(guī)劃社區(qū)，而一個規(guī)劃社區(qū)就是一個物業(yè)管理服務區(qū)域，且在一個規(guī)劃社區(qū)內(nèi)成立一個業(yè)委會和一個物業(yè)管理服務企業(yè)實施管理。

因此，A大廈中的公建配套設(shè)施用房，屬於整個社區(qū)全體業(yè)主共有。關(guān)於建築區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務用房屬於業(yè)主共有。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對建築物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。