2011年，是「十二五」規(guī)劃開(kāi)局之年，也是房地產(chǎn)業(yè)的大變革之年。號(hào)稱(chēng)「史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控」淩厲推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中正在向更加理性、健康的軌道發(fā)展。

大陸也多方多次明確強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，從而墊定了2012年繼續(xù)調(diào)控不放松的基調(diào)。那麼，進(jìn)入2012年後調(diào)控時(shí)代，樓市又將何去何從？我們不妨來(lái)做些大膽猜想。

猜想一：房產(chǎn)稅或?qū)U(kuò)大試點(diǎn)全面徵收

上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)推行10個(gè)多月，被認(rèn)為取得了較好的效果：當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)穩(wěn)定，公眾能夠接受，高端住宅投資率下降。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，未來(lái)房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確，會(huì)討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅是支撐基層政府財(cái)力的主要稅種，舉凡縣級(jí)及以下公共教育、醫(yī)療等支出，房產(chǎn)稅是當(dāng)之無(wú)愧的重要支柱。設(shè)立房產(chǎn)稅，將使地方政府意識(shí)到只要專(zhuān)心優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水準(zhǔn)，轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道。而在年年都繳稅所形成的經(jīng)濟(jì)制約之下，需求與供給雙方的行為模式都必然改變，就不會(huì)動(dòng)輒推出一個(gè)「地王」。

徵收房產(chǎn)稅的預(yù)期進(jìn)一步明確，購(gòu)房者必須有確定的心理準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅推出的步伐可能快於預(yù)期，試點(diǎn)可能很快擴(kuò)大。

猜想二：限購(gòu)令到期或?qū)⒀永m(xù)不松綁

目前，讓開(kāi)發(fā)商和投資者頭疼的樓市限購(gòu)令沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象。2011年12月7日，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場(chǎng)處處長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確要求繼續(xù)執(zhí)行「限購(gòu)令」政策，?？谑凶〗ú块T(mén)將嚴(yán)格執(zhí)行，限購(gòu)令不會(huì)「松綁」。

原本，在大陸46個(gè)執(zhí)行限購(gòu)令的城市中，有10個(gè)為這項(xiàng)政策規(guī)定了離場(chǎng)日期：12月31日。然而，根據(jù)一些城市最新的動(dòng)向，這個(gè)日期應(yīng)該已經(jīng)作廢。繼?？谑忻鞔_將繼續(xù)限購(gòu)政策後，廣州、深圳也作出了同樣的表態(tài)。

「絕大部分城市都會(huì)延續(xù)限購(gòu)政策，也應(yīng)該延續(xù)這個(gè)政策?！箓I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，儘管限購(gòu)是行政幹預(yù)，但帶來(lái)了宏觀調(diào)控的有利結(jié)果，不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。但相對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)回落的幅度依然不夠，房?jī)r(jià)還是在高位運(yùn)行。這個(gè)時(shí)候如果政策掉頭，市場(chǎng)的泡沫就會(huì)緊隨其後。

猜想三：行業(yè)洗牌或?qū)⒓铀?中小房企面臨滅頂之災(zāi)

在樓市調(diào)控仍未有放松跡象的情況下，開(kāi)發(fā)商仍深陷與政府、購(gòu)房者的多方博弈中難以自拔。多個(gè)城市樓市成交量延續(xù)萎縮態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者看跌預(yù)期空前高漲，開(kāi)發(fā)商在2011年內(nèi)最後一個(gè)月內(nèi)衝刺銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)沒(méi)有太多的騰挪空間。

從房企排名榜上看出，傳統(tǒng)的「招保萬(wàn)金」房企陣營(yíng)將進(jìn)一步分化，上市房企前十強(qiáng)座次在短短一年內(nèi)也遭遇強(qiáng)烈洗牌。

針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期化趨勢(shì)，萬(wàn)科總裁鬱亮戲稱(chēng)，「大陸房地產(chǎn)上半場(chǎng)結(jié)束，下半場(chǎng)開(kāi)始了?！股习雸?chǎng)是全面市場(chǎng)化的時(shí)期，下半場(chǎng)則是「兩分市場(chǎng)」和「限制型」的市場(chǎng)。在行業(yè)觀察人士看來(lái)，地產(chǎn)商的角色在上下半場(chǎng)的表現(xiàn)將風(fēng)格迥異，其戰(zhàn)術(shù)水準(zhǔn)的變化和進(jìn)步可以用「廣度」、「深度」和「速度」來(lái)形容。經(jīng)受不起此「三度」考驗(yàn)的中小房企則可能面臨著滅頂之災(zāi)。

猜想四：房?jī)r(jià)或?qū)⒃俣壬畹?市場(chǎng)拐點(diǎn)真正確立

2011年12月上旬，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)佈《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2011~2012）》認(rèn)為，2011年第四季度房?jī)r(jià)下行通道剛剛打開(kāi)，預(yù)測(cè)2012年房?jī)r(jià)降字當(dāng)頭，2012年一季度或現(xiàn)拐點(diǎn)，二季度老盤(pán)降價(jià)幅度將更大，三季度降價(jià)幅度會(huì)更深。

整體來(lái)看，預(yù)計(jì)2011~2012年商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額將出現(xiàn)雙降的局面，住房市場(chǎng)的調(diào)整趨向「軟著陸」。具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速略趨回落，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力仍顯不足；房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場(chǎng)延續(xù)降溫趨勢(shì)；商品住房投資逐月回落，開(kāi)發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；住房銷(xiāo)售總體下滑，但下降速度不快；住房?jī)r(jià)格2012全年緩步下降，房?jī)r(jià)「拐點(diǎn)」將在一季度前後被真正確認(rèn)。

猜想五：購(gòu)房抄底最佳時(shí)機(jī)或?qū)⒌絹?lái)

針對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，太平洋建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、華佗論箭首席專(zhuān)家嚴(yán)介和預(yù)計(jì)，2012年的春天，將是大陸房地產(chǎn)業(yè)「無(wú)可奈何花落去」的「春落」時(shí)期。2013年的春天，將是房地產(chǎn)抄底的最佳時(shí)機(jī)即「春歸」的到來(lái)。由「春荒」到「春落」，再到2013的「春歸」，大陸房地產(chǎn)將由感性引領(lǐng)走向理性回歸，徹底告別暴利時(shí)代，走向健康有序發(fā)展。

在大陸企業(yè)家中，有著「最大包工頭」之稱(chēng)的嚴(yán)介和身上有著太多的爭(zhēng)議。因?yàn)檠哉Z(yǔ)經(jīng)常驚世駭俗，他被媒體冠上「中國(guó)第一狂人」稱(chēng)謂。2010年，嚴(yán)介和曾預(yù)言：2011年的春天，房地產(chǎn)將面臨有史以來(lái)的第一次春荒，中小房地產(chǎn)企業(yè)將洗牌淘汰，房?jī)r(jià)將有所下跌，2011年的樓市發(fā)展驗(yàn)證了預(yù)言。嚴(yán)介和式的預(yù)測(cè)能否再度被市場(chǎng)正確驗(yàn)證，拭目以待！

大陸多方多次明確強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，從而墊定了2012年繼續(xù)調(diào)控不放松的基調(diào)。那麼，進(jìn)入2012年後調(diào)控時(shí)代，樓市又將何去何從？