2011年,是「十二五」規(guī)劃開局之年,也是房地產(chǎn)業(yè)的大變革之年。號稱「史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控」淩厲推進(jìn),房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中正在向更加理性、健康的軌道發(fā)展。
大陸也多方多次明確強(qiáng)調(diào),要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進(jìn)房價合理回歸,從而墊定了2012年繼續(xù)調(diào)控不放松的基調(diào)。那麼,進(jìn)入2012年後調(diào)控時代,樓市又將何去何從?我們不妨來做些大膽猜想。
猜想一:房產(chǎn)稅或?qū)U(kuò)大試點全面徵收
上海、重慶的房產(chǎn)稅試點推行10個多月,被認(rèn)為取得了較好的效果:當(dāng)?shù)胤績r穩(wěn)定,公眾能夠接受,高端住宅投資率下降。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康指出,未來房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,會討論和決定下一步擴(kuò)大試點的方案。
從國外經(jīng)驗看,房產(chǎn)稅是支撐基層政府財力的主要稅種,舉凡縣級及以下公共教育、醫(yī)療等支出,房產(chǎn)稅是當(dāng)之無愧的重要支柱。設(shè)立房產(chǎn)稅,將使地方政府意識到只要專心優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務(wù)水準(zhǔn),轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道。而在年年都繳稅所形成的經(jīng)濟(jì)制約之下,需求與供給雙方的行為模式都必然改變,就不會動輒推出一個「地王」。
徵收房產(chǎn)稅的預(yù)期進(jìn)一步明確,購房者必須有確定的心理準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅推出的步伐可能快於預(yù)期,試點可能很快擴(kuò)大。
猜想二:限購令到期或?qū)⒀永m(xù)不松綁
目前,讓開發(fā)商和投資者頭疼的樓市限購令沒有任何松動的跡象。2011年12月7日,??谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場處處長戴開權(quán)表示,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確要求繼續(xù)執(zhí)行「限購令」政策,??谑凶〗ú块T將嚴(yán)格執(zhí)行,限購令不會「松綁」。
原本,在大陸46個執(zhí)行限購令的城市中,有10個為這項政策規(guī)定了離場日期:12月31日。然而,根據(jù)一些城市最新的動向,這個日期應(yīng)該已經(jīng)作廢。繼海口市明確將繼續(xù)限購政策後,廣州、深圳也作出了同樣的表態(tài)。
「絕大部分城市都會延續(xù)限購政策,也應(yīng)該延續(xù)這個政策?!箓I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,儘管限購是行政幹預(yù),但帶來了宏觀調(diào)控的有利結(jié)果,不少城市的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。但相對購房人來說,房價回落的幅度依然不夠,房價還是在高位運行。這個時候如果政策掉頭,市場的泡沫就會緊隨其後。
猜想三:行業(yè)洗牌或?qū)⒓铀?中小房企面臨滅頂之災(zāi)
在樓市調(diào)控仍未有放松跡象的情況下,開發(fā)商仍深陷與政府、購房者的多方博弈中難以自拔。多個城市樓市成交量延續(xù)萎縮態(tài)勢,購房者看跌預(yù)期空前高漲,開發(fā)商在2011年內(nèi)最後一個月內(nèi)衝刺銷售目標(biāo)已經(jīng)沒有太多的騰挪空間。
從房企排名榜上看出,傳統(tǒng)的「招保萬金」房企陣營將進(jìn)一步分化,上市房企前十強(qiáng)座次在短短一年內(nèi)也遭遇強(qiáng)烈洗牌。
針對房地產(chǎn)調(diào)控的長期化趨勢,萬科總裁鬱亮戲稱,「大陸房地產(chǎn)上半場結(jié)束,下半場開始了?!股习雸鍪侨媸袌龌臅r期,下半場則是「兩分市場」和「限制型」的市場。在行業(yè)觀察人士看來,地產(chǎn)商的角色在上下半場的表現(xiàn)將風(fēng)格迥異,其戰(zhàn)術(shù)水準(zhǔn)的變化和進(jìn)步可以用「廣度」、「深度」和「速度」來形容。經(jīng)受不起此「三度」考驗的中小房企則可能面臨著滅頂之災(zāi)。
猜想四:房價或?qū)⒃俣壬畹?市場拐點真正確立
2011年12月上旬,中國社會科學(xué)院發(fā)佈《住房綠皮書:中國住房發(fā)展報告(2011~2012)》認(rèn)為,2011年第四季度房價下行通道剛剛打開,預(yù)測2012年房價降字當(dāng)頭,2012年一季度或現(xiàn)拐點,二季度老盤降價幅度將更大,三季度降價幅度會更深。
整體來看,預(yù)計2011~2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額將出現(xiàn)雙降的局面,住房市場的調(diào)整趨向「軟著陸」。具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增速略趨回落,新的經(jīng)濟(jì)增長動力仍顯不足;房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松;土地市場延續(xù)降溫趨勢;商品住房投資逐月回落,開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗,房地產(chǎn)行業(yè)重組可待;住房銷售總體下滑,但下降速度不快;住房價格2012全年緩步下降,房價「拐點」將在一季度前後被真正確認(rèn)。
猜想五:購房抄底最佳時機(jī)或?qū)⒌絹?/p>
針對房地產(chǎn)現(xiàn)狀,太平洋建設(shè)集團(tuán)董事長、華佗論箭首席專家嚴(yán)介和預(yù)計,2012年的春天,將是大陸房地產(chǎn)業(yè)「無可奈何花落去」的「春落」時期。2013年的春天,將是房地產(chǎn)抄底的最佳時機(jī)即「春歸」的到來。由「春荒」到「春落」,再到2013的「春歸」,大陸房地產(chǎn)將由感性引領(lǐng)走向理性回歸,徹底告別暴利時代,走向健康有序發(fā)展。
在大陸企業(yè)家中,有著「最大包工頭」之稱的嚴(yán)介和身上有著太多的爭議。因為言語經(jīng)常驚世駭俗,他被媒體冠上「中國第一狂人」稱謂。2010年,嚴(yán)介和曾預(yù)言:2011年的春天,房地產(chǎn)將面臨有史以來的第一次春荒,中小房地產(chǎn)企業(yè)將洗牌淘汰,房價將有所下跌,2011年的樓市發(fā)展驗證了預(yù)言。嚴(yán)介和式的預(yù)測能否再度被市場正確驗證,拭目以待!
大陸多方多次明確強(qiáng)調(diào),要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進(jìn)房價合理回歸,從而墊定了2012年繼續(xù)調(diào)控不放松的基調(diào)。那麼,進(jìn)入2012年後調(diào)控時代,樓市又將何去何從?