【摘要】2003年以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)飛漲，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題。本文將通過(guò)對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)政策的研究，對(duì)比分析了中國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)政策的演變，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)的房?jī)r(jià)形勢(shì)，從戰(zhàn)略地位、市場(chǎng)體系、法律體系、市場(chǎng)監(jiān)管等方面提出了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點(diǎn)啟示。

【關(guān)鍵詞】中國(guó)；德國(guó)；房地產(chǎn)政策對(duì)比研究；啟示

一、引言

從2003年起，我國(guó)的房?jī)r(jià)開(kāi)始駛?cè)肟焖侔l(fā)展的軌道，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象。出現(xiàn)的問(wèn)題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全，也深刻影響了廣大人民的生活以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施來(lái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)狀降溫。但經(jīng)過(guò)多年的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題沒(méi)有得到根本改善。過(guò)去10年里，德國(guó)名義房?jī)r(jià)每年上漲1％，物價(jià)水平平均每年漲幅2％，扣除物價(jià)因素，德國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)在以每年1％的速度縮水。房?jī)r(jià)十年穩(wěn)定的德國(guó)，其房地產(chǎn)業(yè)在金融危機(jī)時(shí)仍繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。分析德國(guó)房地產(chǎn)保持穩(wěn)定的內(nèi)在原因，應(yīng)該說(shuō)，是獨(dú)具特色的德國(guó)房地產(chǎn)制度起到了關(guān)鍵性作用。

二、德國(guó)房地產(chǎn)政策基本內(nèi)容

（一）政策目標(biāo)

德國(guó)政府在政策上并不把房地產(chǎn)，特別是住宅建設(shè)，作為德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國(guó)憲法第20款作為永久性條款確立下了國(guó)家的根本目標(biāo)之一為福利國(guó)家，這就包涵了要求與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這便是德國(guó)政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。

（二）政策措施

1．科學(xué)的房地產(chǎn)規(guī)劃。無(wú)論是聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國(guó)都有著詳盡的建房規(guī)劃，按每年人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等對(duì)各地區(qū)土地規(guī)劃制定了嚴(yán)格的用途規(guī)定。德國(guó)的法律還對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房資金的使用、國(guó)家建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等有嚴(yán)格約束，政府會(huì)委托專業(yè)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查監(jiān)督，開(kāi)發(fā)商每年也必須向房地產(chǎn)管理部門提交工作報(bào)告。德國(guó)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該為社會(huì)不同階層提供住房，在面積大小、房屋設(shè)施和租金或購(gòu)買能力等方面，滿足不同階層需求。

2．健全的房屋租賃政策。德國(guó)的《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無(wú)限期的，承租者可以提前幾個(gè)月提出退租要求，但出租者不允許主動(dòng)收回房屋，在幾種特殊情況下除外。關(guān)于租金的調(diào)整也有嚴(yán)格規(guī)定，《租金水平法》規(guī)定：3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過(guò)20%。為了《租金水平法》有執(zhí)行的依據(jù)，每個(gè)城市負(fù)責(zé)房屋管理的權(quán)威部門至少每?jī)赡甓ㄆ趯?duì)各類房屋的租金水平進(jìn)行調(diào)查，發(fā)布權(quán)威的《房屋租金水平表》，為新合同租金價(jià)格的制定提供依據(jù)。德國(guó)政府每年對(duì)居民提供相當(dāng)數(shù)量的房屋補(bǔ)貼，按照家庭人口等指標(biāo)制定居住標(biāo)準(zhǔn)，如果收入水平不能達(dá)到租金要求，政府會(huì)發(fā)放補(bǔ)貼，補(bǔ)足差價(jià)部分。雖然購(gòu)買住房的家庭也可以申請(qǐng)補(bǔ)貼，但是90％以上的補(bǔ)貼由租房者獲得。

3．嚴(yán)厲的法律體系。德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“地價(jià)圖”合理范圍的20％為“超高房?jī)r(jià)”，就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。對(duì)于抬高房?jī)r(jià)、房租以至于獲得暴利者，視程度而言，地產(chǎn)商和房東最高需承擔(dān)刑事責(zé)任。若地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)合理價(jià)格的50％則認(rèn)為是“房?jī)r(jià)暴利”，德國(guó)的《刑法》規(guī)定這種行為已經(jīng)構(gòu)成犯罪，將對(duì)出售者處以更高罰款，甚至判處最高三年徒刑。另外，德國(guó)的《租房法》保障租房者的利益，規(guī)定三年內(nèi)房租價(jià)格不能提高超過(guò)20％，否則房東會(huì)受到嚴(yán)厲的法律懲罰，輕則遭到巨額罰款，重則追究刑事責(zé)任。并且有關(guān)法律規(guī)定，所有超過(guò)5萬(wàn)人口的城市都要確定該地區(qū)的“租房?jī)r(jià)格表”，每?jī)赡旮乱淮巍?yán)厲的法律體系對(duì)某些妄圖謀取暴利的開(kāi)發(fā)商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

（三）政策效果

德國(guó)的房地產(chǎn)政策無(wú)疑是成功的。德國(guó)的人口密度為每平方公里230人，是歐洲人口最稠密的國(guó)家之一；在“二戰(zhàn)”后和兩德統(tǒng)一后，德國(guó)曾是全球房荒最嚴(yán)重的國(guó)家之一。自1977年至今的30多年中，德國(guó)的房?jī)r(jià)平均上漲了60％，而同期個(gè)人名義收入額則增長(zhǎng)3倍。政府根據(jù)國(guó)家人口特征制定了完備的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，并通過(guò)土地、稅收、法律等手段卓有成效地實(shí)施規(guī)劃和調(diào)控市場(chǎng)波動(dòng)，由此保障了數(shù)十年來(lái)德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，房地產(chǎn)價(jià)格水平總體較低，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

三、近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策演變

自我國(guó)實(shí)行住房制度改革以來(lái)，政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率、財(cái)政政策、保障性住房政策等等。

（一）2004～2008年上半年：調(diào)控供需、抑制房?jī)r(jià)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，諸多問(wèn)題不斷暴露出來(lái)。其中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一個(gè)突出問(wèn)題。針對(duì)一些具體問(wèn)題，國(guó)務(wù)院采取措施，試圖予以解決。2004年政府出臺(tái)政策規(guī)定加強(qiáng)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，提高拿地“門檻”，嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這些政策的重點(diǎn)是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為展開(kāi)。2008年初，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了當(dāng)年度的宏觀調(diào)控的“兩防”目標(biāo)，一是防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)變?yōu)檫^(guò)熱，二是防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄘ浥蛎?，并?shí)行穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)政策和從緊的貨幣政策。

（二）2008下半年～2009年10月：緊縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家暫時(shí)放松信貸，降低居民購(gòu)房成本，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)。9月15日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，這是中國(guó)央行六年來(lái)首度降息。在金融危機(jī)的影響下，2008年9月以后刺激政策的出臺(tái)，造成大量剛性需求釋放，產(chǎn)業(yè)及股市的資金大量轉(zhuǎn)移向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

（三）2009年11月以來(lái)：嚴(yán)厲調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，2009年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)調(diào)控重新啟動(dòng)。各項(xiàng)政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議發(fā)布了“國(guó)四條”。2011年是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲、政策落實(shí)最到位的一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的行政性干預(yù)色彩繼續(xù)加重，限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策逐步細(xì)化升級(jí)。

根據(jù)前面的分析可見(jiàn)，面對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的市場(chǎng)無(wú)法調(diào)節(jié)的問(wèn)題，中國(guó)政府出臺(tái)的一系列措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、房?jī)r(jià)上漲速度的減緩、房地產(chǎn)投資增速過(guò)猛勢(shì)頭的遏制有一定的作用。但是，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)的快速變化，政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，相關(guān)決策存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，城市土地價(jià)格持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)偏高的問(wèn)題也沒(méi)有得到真正解決，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題更加突出。

四、德國(guó)房地產(chǎn)政策對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的啟示

（一）完善住房市場(chǎng)體系和機(jī)制

1．加大土地供應(yīng)力度，提高土地利用效率。我國(guó)處在住房消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，面對(duì)當(dāng)前較為強(qiáng)勁的改善型住房需求、結(jié)婚購(gòu)房和城鎮(zhèn)化過(guò)程中非本地戶籍人員購(gòu)房等剛性需求，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的特殊階段，采取提高首付和貸款利率，以及限購(gòu)和限外等作為短期政策可以理解，但作為長(zhǎng)期政策，還是要在合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式的前提下，從增加市場(chǎng)供應(yīng)入手，才能解決房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的后顧之憂。當(dāng)務(wù)之急是加大土地供應(yīng)力度，提高土地利用效率。政府應(yīng)學(xué)習(xí)德國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有前瞻性的戰(zhàn)略眼光，提早做出城市規(guī)劃，著眼未來(lái)的發(fā)展方向，充分利用現(xiàn)有土地。比如采取“兩高兩嚴(yán)”辦法節(jié)約集約利用土地，“兩高”是提高容積率和建筑高度；“兩嚴(yán)”是嚴(yán)控建筑密度和嚴(yán)保綠化率。倡導(dǎo)建筑向高空發(fā)展，謀求內(nèi)涵式發(fā)展。

2．規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，許多工薪階層奮斗了一生，也買不起一套房。無(wú)奈之下，只得選擇租房。在這種情況下，租房市場(chǎng)異?；鸨┎粦?yīng)求，便形成了賣方主導(dǎo)的局面，由于沒(méi)有健全市場(chǎng)和法律保障，租房者毫無(wú)討價(jià)還價(jià)的能力。因此，完善租房市場(chǎng)，設(shè)定合理的房屋租賃價(jià)格是關(guān)鍵。政府應(yīng)借鑒德國(guó)的成熟模式，如可以通過(guò)減免稅收等手段，鼓勵(lì)更多存量房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的供需平衡，從而借助市場(chǎng)調(diào)節(jié)穩(wěn)定租賃價(jià)格。同時(shí)還需要大力發(fā)展公共租賃住房、廉租房，以解決“租不到房、租不起房”的解決低收入群體的實(shí)際困難，循序漸進(jìn)地建立多渠道、多層次的租賃房供應(yīng)體系。

（二）落實(shí)和完善住房保障機(jī)制

2009年全國(guó)人大常委一份調(diào)研指出，2009年全國(guó)保障房任務(wù)的投資完成率僅為23.6％。保障房作為主體市場(chǎng)，政府管制市場(chǎng)所提供的住房在全社會(huì)住房供給體系中至少應(yīng)占到70％以上（1998年房改方案規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房占85％，廉租房占5％），該市場(chǎng)應(yīng)該主要面向社會(huì)的中低收入階層，而不是像現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房只是針對(duì)窮人階層。保障房惠民工程，幾乎成了中央和老百姓的“兩頭熱”，但許多地方政府積極性并不高。要解決這一問(wèn)題，可以借鑒德國(guó)模式，將房地產(chǎn)政策作為政府官員業(yè)績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)，而非僅看GDP的增長(zhǎng)來(lái)決定其升遷。通過(guò)這一政策，則可以很好推動(dòng)地方政府關(guān)注保障房政策的落實(shí)和實(shí)施。

（三）健全完善房地產(chǎn)的法律體系

我國(guó)的租房市場(chǎng)管理混亂，沒(méi)有完善的法律體系，租客的利益得不到有效保障。應(yīng)學(xué)習(xí)德國(guó)出臺(tái)規(guī)范租房市場(chǎng)，保障私人租房市場(chǎng)權(quán)益雙方利益的法律，詳細(xì)規(guī)定租房權(quán)益雙方應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。此外，在現(xiàn)有法律規(guī)定基礎(chǔ)上，借鑒德國(guó)的有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，出臺(tái)一部比較完善的房地產(chǎn)專門法律或?qū)ΜF(xiàn)有房地產(chǎn)法律法規(guī)，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等進(jìn)行修訂完善，明確房地產(chǎn)管理中，政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)評(píng)估師等的職責(zé)及應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；房?jī)r(jià)、房租確定的標(biāo)準(zhǔn)；新建住房的比例、用途，有效避免重復(fù)開(kāi)發(fā)、濫開(kāi)發(fā)現(xiàn)象發(fā)生，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)違法行為的震懾力，保護(hù)公民的合法權(quán)益。

（四）拓寬房地產(chǎn)監(jiān)管的渠道和手段

確定房地產(chǎn)的主管部門和參與部門，并明確分工，強(qiáng)化監(jiān)管力度。建設(shè)、物價(jià)、人民銀行、房產(chǎn)交易等政府主管部門應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的全程監(jiān)管，在土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、經(jīng)營(yíng)銷售及貸款投入等各環(huán)節(jié)健全完善監(jiān)管協(xié)調(diào)配合機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位、立體綜合監(jiān)管。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)違法、違規(guī)問(wèn)題的處理機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等多種手段進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合治理，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

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