“地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的確是要調(diào)整?！贬槍?duì)前期民生銀行計(jì)劃收縮住宅地產(chǎn)貸款，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的傳聞，一位民生銀行（600016.SH）內(nèi)部人士已向《投資者報(bào)》記者確認(rèn)。

上述人士表示，在11月初的一個(gè)地產(chǎn)論壇上，行長(zhǎng)洪崎講話中已經(jīng)表達(dá)出民生關(guān)于地產(chǎn)貸款轉(zhuǎn)向的意思。但是在洪崎講話中，并沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)，而是特別提到“新概念地產(chǎn)”。這意味著民生房貸結(jié)構(gòu)未來(lái)或?qū)⒎稚⑼顿Y，降低風(fēng)險(xiǎn)。

分散風(fēng)險(xiǎn)

洪崎認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自身過(guò)于集中在住宅，結(jié)構(gòu)單一。

“房地產(chǎn)跟業(yè)態(tài)要均衡發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有住宅、商業(yè)、運(yùn)營(yíng)用房、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等諸多業(yè)態(tài)。但目前住宅一葉獨(dú)大，談到房地產(chǎn)很多人就專(zhuān)指住宅?！焙槠楸硎尽?/p>

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，住宅面積占竣工面積80.31%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房占10.51%，辦公樓占2.02%，其他類(lèi)占7.16%。對(duì)比中國(guó)香港2011年的統(tǒng)計(jì)，香港包括商住兩用在內(nèi)的住宅面積只占總建筑完工面積的60%。

房地產(chǎn)行業(yè)自身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)決定了銀行地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)單一，住房地產(chǎn)貸款獨(dú)大。

數(shù)據(jù)顯示，三季度末銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款為12億元，約占全部銀行貸款的19%，其中住房貸款就有7.9億元。

由于銀行財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)沒(méi)有公布房貸結(jié)構(gòu)，尚無(wú)從得知各行住宅地產(chǎn)貸款和商業(yè)地產(chǎn)貸款的比例結(jié)構(gòu)。

不過(guò)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者表示，民生房貸結(jié)構(gòu)調(diào)整可能更多的是考慮到貸款的比例占比，住宅貸款占比過(guò)高，從分散風(fēng)險(xiǎn)角度考慮降低住宅貸款，相應(yīng)增加商業(yè)地產(chǎn)貸款占比。

“應(yīng)該是基于銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸細(xì)分行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析，商業(yè)地產(chǎn)是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的，資產(chǎn)泡沫普遍較小；經(jīng)過(guò)調(diào)控，住宅資產(chǎn)泡沫并未見(jiàn)縮小，但泡沫破裂已經(jīng)隱約出現(xiàn)跡象，特別是溫州住宅價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回落，顯示住宅價(jià)格泡沫破裂開(kāi)始呈燎原之勢(shì)?！敝袊?guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)民生的做法如是分析。

一家總部在北京的股份制行信貸部門(mén)人士稱(chēng)目前商業(yè)地產(chǎn)估值低，風(fēng)險(xiǎn)也偏低，同等比例的話，商業(yè)地產(chǎn)貸款收益較住宅地產(chǎn)高。“而且，萬(wàn)一明年再出個(gè)新政，把房?jī)r(jià)泡沫擠掉，風(fēng)險(xiǎn)太大?！?/p>

新概念地產(chǎn)

轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)一方面是銀行從風(fēng)險(xiǎn)、收益角度考慮，另一方面也是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定。

自從住宅地產(chǎn)受到調(diào)控打壓后，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始被更多的開(kāi)發(fā)，再加上城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，很多人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)5～10年的前景極其看好，很多地產(chǎn)公司，如綠地、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等都開(kāi)始加大商業(yè)地產(chǎn)布局。

民生的大股東中，有多位股東涉及商業(yè)地產(chǎn)。如新希望、東方集團(tuán)、中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)、福信集團(tuán)等都有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也要保持謹(jǐn)慎，尤其是三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)也有泡沫?！鄙鲜龉煞葜菩腥耸空f(shuō)。

事實(shí)上，洪崎雖然認(rèn)為住宅地產(chǎn)比重過(guò)重，但也并沒(méi)有特意強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)，而是認(rèn)為在房地產(chǎn)的發(fā)展和升級(jí)轉(zhuǎn)型中，應(yīng)大力拓展新概念地產(chǎn)。

洪崎說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)城市化正處于中期階段，2011年末，城市化率達(dá)到51.27%，傳統(tǒng)認(rèn)為在50%到70%之間，城市化速度可能會(huì)略有降低，但是考慮我國(guó)龐大人口基數(shù)，至少還有幾億人口要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。而城鎮(zhèn)化并非簡(jiǎn)單地城市人口占比增加和面積擴(kuò)張，未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，都會(huì)為房地產(chǎn)發(fā)展提供新的機(jī)會(huì)。

“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力開(kāi)拓，包括住宅在內(nèi)，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等更為廣泛的新概念地產(chǎn)?！焙槠檫@樣認(rèn)為，或許意味著民生銀行房貸結(jié)構(gòu)調(diào)整并不僅僅是從住宅地產(chǎn)調(diào)整到商業(yè)地產(chǎn)那么簡(jiǎn)單。

住房貸款下降

雖然在記者的調(diào)查采訪中，多家銀行人員稱(chēng)本行房貸結(jié)構(gòu)尚未調(diào)整轉(zhuǎn)向，但從各行的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)貸款在所有貸款結(jié)構(gòu)中占比有所調(diào)整，房地產(chǎn)貸款占比今年有所下降。

比如工行房地產(chǎn)貸款規(guī)模今年年中較2011年底減少207億元，下降了4%，在整個(gè)貸款結(jié)構(gòu)中的占比也下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)為9%。農(nóng)行也類(lèi)似，年中房地產(chǎn)貸款占比較2011年底下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，為10.8%，房地產(chǎn)貸款總額減少370億元，降低7.4%。

“應(yīng)該說(shuō)民生考慮轉(zhuǎn)向應(yīng)該有段時(shí)間了，之前民生就取消了首套房貸優(yōu)惠利率，提高到了基準(zhǔn)水平，而其他很多銀行仍是八五折?！敝性禺a(chǎn)的張大偉說(shuō)。

民生中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該行個(gè)人住房貸款無(wú)論是數(shù)額還是比重都較2011年末有大幅下降。截至6月30日，民生個(gè)人住房貸款770億，在個(gè)人貸款占比重為19.86%，而2011年末個(gè)人住房貸款為833億，占比為22.89%。下降幅度明顯，相應(yīng)占比增長(zhǎng)的是信用卡透支和小微企業(yè)貸款。

“我們開(kāi)會(huì)時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)也提過(guò)住宅地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的話題，但目前還沒(méi)開(kāi)始調(diào)整。” 上述股份制行人士說(shuō)，但他們最近幾乎每天晚上加班，很多加班內(nèi)容都是關(guān)于貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的研究方案。