2011年最后一周，滬上樓盤成交出現(xiàn)了價量齊升。其中原因之一就是浦東星河灣的降價促銷。

金豐易居佑威聯(lián)合研究中心（下稱金豐易居）聯(lián)席主任、佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅表示，年末最后一周（2011年12月26日~2012年1 月1日）商品住宅環(huán)比前周以量價齊升收官，周均價比2011年全年商品住宅的成交均價22012元/平方米還高出了7.16% ，主要原因是浦東星河灣在弱市下單周成交10029平方米，占到成交均價4萬元/平方米以上商品住宅成交量的45.03%，并帶動高端物業(yè)成交環(huán)比前周上漲13.54% ，從而推動均價上揚。

2011年12月28日，浦東星河灣售樓處內(nèi)一位來自山西的顧客正在仔細了解該項目的情況。他告訴《投資者報》記者，由于價格回落，交通等條件都還不錯，所以正在考慮是否購買。

該項目的一位售樓小姐表示，目前樓盤均價在5.5萬元/平方米，而之前7月份開盤的時候，價格約為7.5萬元/平方米。

4個多月的時間，價格下降近30%。浦東星河灣打響了上海豪宅降價的“第一槍”。金豐易居數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日，浦東星河灣7月8日開盤總共成交89套，而其中12 月 16 日以來成交了31套?；鼗\資金效果明顯。

黃志堅向《投資者報》記者表示，限購之后，客戶少了，最有效的方法就是降價，爭奪有限的資源。在降價后的一兩周里，浦東星河灣的成交量在上海高端樓盤排名第一位。

八折促銷

2011年12月16日，星河灣宣布上海星河灣和浦東星河灣兩個項目價格下浮至8折～8.5 折甚至更低。同時，公司將對前期業(yè)主進行差價回饋。

這在星河灣歷史上是前所未有的，星河灣董事長黃文仔對此表示：“目前整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬，這是一個存在的事實。不降價，賣不出去。降價了，對忠誠的老業(yè)主是一種打擊。每個企業(yè)對此的應(yīng)對方式不一樣，在星河灣看來，更多是考慮業(yè)主的利益，其他的對我們而言，都不重要?！?/p>

此前，2011年10月，上海龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等多個樓盤陸續(xù)大幅降價，降幅高達20%～40%。雖然，降價措施讓開發(fā)商回籠資金效果明顯，但另一方面，如此大幅度的降價使得大批前期購買上述樓盤的業(yè)主拍案而起，要求維權(quán)。

有了前車之鑒，星河灣此次降價行動已然考慮周詳。其明確表示，將對浦東星河灣二期已購業(yè)主和上海星河灣一期已購業(yè)主給予回饋補償。只不過，補償是有條件的。

星河灣開出的條件是：老業(yè)主必須在2012年1月31日前，完成按揭辦理手續(xù)；一次性付清和分期付款的，也必須滿足相關(guān)的約定，足見其回籠資金的迫切。

而同時，星河灣董事副總裁梁上燕保證，此番回饋主要是短期行為，上海僅是個案，不會蔓延至其他城市。

只不過，星河灣在上海兩個項目突然降價，已經(jīng)引發(fā)了“多米諾效應(yīng)”。在星河灣降價一周之后，一向最“抗跌”的上海市中心房價，跌幅明顯擴大，這是上海樓市多年來首次出現(xiàn)的市場狀況。

而最新市場數(shù)據(jù)顯示，滬中心城區(qū)近期二手房價進一步松動，跌幅10%～15%，較2011年11月份降幅放大了至少5個百分點。不僅二手房如此，新房市場也掀起了一股降價大潮，許多中心區(qū)域新房都紛紛加入了降價大軍的行列。

不得已的降價

在上海，浦東星河灣項目屬高端樓盤，具有一定的特殊性。

2009年8月8日，星河灣在上海第一個項目浦東星河灣正式開盤，當(dāng)天星河灣攬金40億元，成為滬上樓市乃至全國市場的經(jīng)典案例。上述售樓小姐描述，一開盤第一期323套房子就銷售一空，當(dāng)時的成交均價在5萬元/平方米。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民把星河灣稱之為：地段并不見得一流，但是產(chǎn)品規(guī)劃一流，非常強調(diào)附加價值。綠化上、建材上和規(guī)劃上多花三分的錢，而最后多賣八分的價。

正是在這種情況下，讓星河灣降價卻是比較特殊。蔡為民對《投資者報》記者表示，對星河灣來說，降價是一個很難的決定。因為星河灣是很特殊的豪宅產(chǎn)品，不光是豪宅，而且很特殊。價值是創(chuàng)造出來了，這需要聲勢、氣勢、架勢等的支撐。但是一降價，這“三勢”就不攻自破。因此，對星河灣來說，不到關(guān)鍵時刻，不輕言降價。

蔡為民認為，從星河灣的降價來說，對后市市場的發(fā)展相對比較悲觀，在現(xiàn)在的情況下，只能做出這樣的不得已決定。先把手頭上的處理掉，去庫存化是目前經(jīng)營中的重中之重。

而一位房地產(chǎn)市場人士也認為，浦東星河灣在一期已經(jīng)賺了很多錢，資金壓力應(yīng)該不是很大，主要是現(xiàn)在價格還不錯，能賣多少是多少。即使是5萬元/平方米的價格，還是偏高。合理的價格應(yīng)該在3.5萬元/平方米，所以能回籠多少資金是多少。

蔡為民則認為，至于貴與不貴，則是市場決定的。

不過，金豐易居數(shù)據(jù)顯示，在降價促銷后浦東星河灣的成交量還是大幅度攀升。截至2011年12月28日，7月8日開盤的浦東星河灣二期共成交89套，合計3.07萬平方米，總成交價格19.41億元。其中，12月16日降價以來就成交31套共1.01萬平方米，總成交價格5.21億元。

特別是在2011年最后一周，浦東星河灣單周成交已占到成交均價4萬元/平方米以上商品住宅成交量的45.03% 。浦東星河灣成交均價已經(jīng)從前期的每7萬元/平方米，下降到5萬元/平方米左右。不過，以浦東星河灣二期全部209套房源考核，目前的庫存還很高。

另外，星河灣自稱為銷售“奇跡”的2009年浦東星河灣第一期，目前的入住率仍然很低。據(jù)上述售樓小姐介紹，第一期的入住率實際只有30%。而一位經(jīng)常帶顧客到浦東星河灣看房的某房產(chǎn)中介透露，星河灣第一期入住率1/4都不到。