63歲的孟曉蘇說自己是“歲數(shù)大了，改革銳氣不減”。他創(chuàng)立的匯力基金正在積極引進(jìn)社會(huì)資金投資保障房建設(shè)，努力使股權(quán)投資基金（PE）和房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）在保障房建設(shè)與持有領(lǐng)域落地。用房地產(chǎn)金融產(chǎn)品促進(jìn)保障房建設(shè)，這在中國可是個(gè)新鮮事。2008年全球金融海嘯之后，“金融產(chǎn)品”、“房地產(chǎn)”在中國都是容易惹是生非的詞匯。

偏偏孟曉蘇不畏艱難，“回顧過去我參與的歷次改革，哪次容易呢？”他對《中國周刊》記者說。

三十年前他曾在國務(wù)院原副總理、全國人大委員長萬里身邊工作了七年多，直接參與當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通、能源、文化、教育、衛(wèi)生、體育、政治、外交多方面工作與改革的決策過程，受到極大的鍛煉。他參與和見證了農(nóng)村承包制改革，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟(jì)的改革與承包制轉(zhuǎn)向股份制的改革等多項(xiàng)改革之中，他都是參與者與推動(dòng)者。在導(dǎo)師厲以寧的指導(dǎo)下，他寫的博士論文成為上世紀(jì)九十年代中國房改方案的基礎(chǔ)版本。其實(shí)在1998年的房改方案中，就進(jìn)行了住房商品化和保障房建設(shè)雙軌并行的設(shè)計(jì)。但是2000年開始保障房建設(shè)十年“曠課”，引發(fā)了低收入家庭群眾的強(qiáng)烈不滿，這讓孟曉蘇很著急。

這正是他在從中房集團(tuán)公司卸任之后，發(fā)起設(shè)立匯力基金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的原因與契機(jī)。

七年前孟曉蘇從中房集團(tuán)公司董事長崗位上卸任，他懷著推動(dòng)“反向抵押貸款”、“以房養(yǎng)老”的創(chuàng)新理念，創(chuàng)立了幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司并擔(dān)任董事長，轉(zhuǎn)換角色從事金融行業(yè)。2009年又為推動(dòng)中房舊住區(qū)改造和保障房建設(shè)，他創(chuàng)建了匯力投資基金管理有限公司。階段不同任務(wù)不同，如果說從前推動(dòng)了住房商品化改革，開發(fā)建設(shè)了中國百姓的住房，那么現(xiàn)在要做的是金融創(chuàng)新?！爸袊鴼v次改革都是被逼到不得已才改革，“現(xiàn)在又到了這樣的時(shí)候?！彼f。

Q＝中國周刊

A＝孟曉蘇

福利房造成全民蝸居，

房改拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)十二年

Q：現(xiàn)在還有很多人懷念房改之前，福利分房的年代。

A：那可是個(gè)窮困與灰暗的年代，我們推動(dòng)改革就是要讓人民群眾走出那個(gè)年代。當(dāng)時(shí)的全民福利房政策造成了全民蝸居，1985年全國城鎮(zhèn)人均住房面積才3.6平方米，這說明計(jì)劃經(jīng)濟(jì)解決不了中國人民的住房問題。所以九十年代中國推動(dòng)了住房商品化改革。經(jīng)歷過那個(gè)時(shí)代的中老年人沒有人會(huì)懷念那個(gè)年代，只是一些年輕網(wǎng)民說懷念福利分房年代，那是他們不了解那個(gè)年代的真實(shí)情況。如果真的讓他們回到那個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的年代，那可就慘了。那時(shí)很多年輕人沒有房住，分房排隊(duì)要按工齡、排資格，長期等待，那時(shí)很多人一輩子的奢望是有個(gè)兩居室。

如果沒有住房商品化，中國居民怎么可能80%以上都有住房？房改政策在推出第二年就顯現(xiàn)了威力。到現(xiàn)在不僅使得中國人民居住得更加舒適寬敞，生活得更有尊嚴(yán)，而且有力地推動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)十多年的持續(xù)快速增長。

Q：當(dāng)時(shí)房改方案是否參照了香港或者是美國的制度體系？

A：當(dāng)時(shí)我們比較了英、美、德、新加坡、香港等七八個(gè)國家和地區(qū)的住房制度，他們都有并行的兩個(gè)體系，即一個(gè)市場體系，一個(gè)保障房體系。房改之前我國是單一的福利房體系，但這種體系沒有能力保障全民住房，主要保障對象只是機(jī)關(guān)干部和國企職工，連集體所有制員工也很少能分到房子，一般居民只能住破舊平房。當(dāng)時(shí)大學(xué)畢業(yè)生和留校教師為什么紛紛到國外去？因?yàn)槟菚r(shí)到國外有房有車，在咱們這兒什么也等不到，人到中年還得住筒子樓。

說到這，我又想起了1996年4月，面對當(dāng)時(shí)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到的困難，我最早提出“將住房建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)”的建議。當(dāng)年6月朱基總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出：“住房建設(shè)可以成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)”。為什么用“住房建設(shè)”而不用“房地產(chǎn)業(yè)”？都知道住房建設(shè)只是房地產(chǎn)業(yè)中的一部分，但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)還受到國家的嚴(yán)格控制。1997年東南亞金融風(fēng)波使我國經(jīng)濟(jì)受到不小影響，正是那時(shí)中央推動(dòng)的住房制度改革，促進(jìn)了居民消費(fèi)，用擴(kuò)大國內(nèi)需求減少了出口下降帶來的問題。而房地產(chǎn)業(yè)很快成為了拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力。到了2003年，“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的提法寫進(jìn)國務(wù)院18號文件。此后十年房地產(chǎn)業(yè)在中國取得迅猛發(fā)展。

Q：話說回來，現(xiàn)在中國的房屋私有率是很高，接近80%。但中國還是有許多人買不起房，居民買不起高價(jià)商品房，您覺得這是正常的嗎？

A：普通收入家庭當(dāng)然買不起高價(jià)商品房。其實(shí)在住房制度完善的國家和地區(qū)，開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需要建設(shè)商品房的同時(shí)，政府和有關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)持續(xù)不斷地為低收入居民供應(yīng)廉租房和其他保障性住房。如香港是從上個(gè)世紀(jì)六十年代開始建設(shè)居屋、夾屋、公屋和廉租屋的，現(xiàn)在40%的居民家庭住在政府提供的各類保障性住房中。而新加坡政府則是用五十年時(shí)間為87%的居民提供了各種組屋即保障性住房。我國主管部門前些年在推進(jìn)住宅商品化方面有功勞，但是在忽視保障房建設(shè)方面有過錯(cuò)。十年沒有建設(shè)保障房，隨著地價(jià)房價(jià)越來越高，弱勢群體的收入水平離商品房價(jià)格越來越遠(yuǎn)，造成很多低收入居民買不起房。

早在房改方案設(shè)計(jì)初期，我們就已經(jīng)制訂了一套完整的住房供應(yīng)體系，包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。居民買不起商品房的可以買經(jīng)濟(jì)適用房，低收入居民可以租住公租房和廉租房。后來又有些居民反映，他們沒有到可以享受經(jīng)濟(jì)適用房的低收入范圍，但也買不起商品房，怎么辦呢？學(xué)習(xí)香港為自稱是“夾心層”的居民建造“夾屋”的經(jīng)驗(yàn)，我國近年又設(shè)計(jì)出“限地價(jià)、限房價(jià)”的限價(jià)房。這些合起來，已可以構(gòu)成我國完善的住房體系了。

保障房“曠課”十二年，

與主管干部水平有關(guān)

Q：房改初期政府就提出來要建設(shè)保障房，為什么發(fā)了那么多文件，讓建而不建，十二年時(shí)間白白錯(cuò)過呢？

A：本來房改方案已經(jīng)設(shè)計(jì)了廉租房，但人們習(xí)慣上把它與原先的“福利房”混同一起。為了推動(dòng)房改，加快向居民出售公房，當(dāng)時(shí)決定廉租房暫時(shí)停建兩年。但在這兩年時(shí)間里，主管部門指導(dǎo)各地大規(guī)模投資建設(shè)了兩億平方米“經(jīng)濟(jì)適用房”，不僅解決中低收入家庭住房困難，而且為各地推進(jìn)房改形成了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。不過，后來把廉租房暫停兩年，變成了十年停建，嚴(yán)重忽略了保障房建設(shè)，這是主管部門忘記了自身職責(zé)。如果當(dāng)時(shí)持續(xù)建保障房就不會(huì)有今天的困難。這本來是政府公共服務(wù)不到位造成的，公眾卻被誤導(dǎo)為對開發(fā)企業(yè)不滿。這確實(shí)和主管部門領(lǐng)導(dǎo)干部的水平有關(guān)。

我覺得有些領(lǐng)導(dǎo)干部腦子想不清楚。盡管國務(wù)院在2005年國八條、2006年國六條都提出“加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房”，當(dāng)時(shí)的主管部門又把國六條誤讀，出現(xiàn)了幾個(gè)誤區(qū)，一個(gè)誤區(qū)是用“小戶型”代替低價(jià)房，設(shè)想“把鮑魚切小”商品房就變成保障房，真是個(gè)笑話；第二個(gè)誤區(qū)是打壓商品房價(jià)格，誤認(rèn)為商品房降價(jià)就可以變?yōu)楸Ｕ戏?。這樣其實(shí)是忘記了自己對保障房建設(shè)負(fù)有責(zé)任。保障性住房到底歸誰管？其他國家和地區(qū)都是由政府建設(shè)，但是在我們這里，主管部門認(rèn)為是由企業(yè)管，他們忙著抓房地產(chǎn)企業(yè)，嚴(yán)重忽略保障性住房建設(shè)。溫總理最近在對中外記者談話中說：“其實(shí)我們在2003年已經(jīng)提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調(diào)控不見成效？群眾也在責(zé)怪我們，說房價(jià)越調(diào)越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心。”

從2010年開始，中央下決心要建保障房。2011年新開工1040萬套，今年預(yù)計(jì)700萬套。5年要建成3600萬套。這是一個(gè)可喜的現(xiàn)象，當(dāng)然，在完善住房雙軌制方面，還需要多方面包括社會(huì)資金的配合。

多年未落地，

都是REITs中文名惹的禍？

Q：租賃型保障房現(xiàn)在是保障房建設(shè)中的難題。誰來長期持有與運(yùn)營？是否都要靠地方政府？

A：國務(wù)院在2006年就提出了建立健全廉價(jià)租房制度和租賃制度，但是現(xiàn)在也沒有落實(shí)。近幾年大量建設(shè)的保障房之中，有相當(dāng)部分是公租房與廉租房。這些租賃房現(xiàn)在都是由政府持有，但是現(xiàn)在政府沒有那么多資金。我們需要思考的是，長期持有廉租房的資金從哪里來？

我從1996年開始多次向國家提出關(guān)于住房金融創(chuàng)新的若干建議，而我在2005年建議引進(jìn)國外成熟的REITs，我們翻譯為房地產(chǎn)信托投資基金，是解決持有與運(yùn)營租賃房的最好手段。REITs基本做法就是基金匯集社會(huì)投資人與居民個(gè)人資金，收購收租金，包括寫字樓、商業(yè)、房屋、工業(yè)廠房、倉庫等等，每年收租金再向基金持有人分配絕大部分租金，收益權(quán)證可以到資本市場上市流通，這就是REITs。這種產(chǎn)品把凝固的房產(chǎn)通過租金收益和股票上市，變成資本品，這真是一個(gè)重要的金融創(chuàng)新。這種產(chǎn)品非常適合我國的租賃型保障房。我在2007年提出引進(jìn)REITs持有與運(yùn)營保障房，在2008年12月得到國務(wù)院的肯定，國務(wù)院辦公廳2008年126號文件專門提到：開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。但是這么多年過去了，REITs至今沒有在中國落地。

Q：REITs在中國多年還不落地，難點(diǎn)在哪兒？

A：最初是因?yàn)槎嗄隂]有建設(shè)租賃型保障房，沒有這種產(chǎn)品，怎么發(fā)行REITs？而現(xiàn)在不少城市已經(jīng)有了租賃型保障房的存量，而且存量會(huì)越來越多。到了應(yīng)該考慮如何通過REITs實(shí)現(xiàn)用社會(huì)資金持有的時(shí)候了。我認(rèn)為三十億元以上租賃房就可以做一個(gè)REIT資產(chǎn)包。

我們把REITs名字照著外國名字翻譯過來，叫房地產(chǎn)信托投資基金。近兩年REITs試點(diǎn)得不到支持，試點(diǎn)成為難點(diǎn)，遲遲不能出臺(tái)，我看是“房地產(chǎn)”這個(gè)詞敏感，領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)甚至避之不及。其實(shí)它在中國是特指用于持有保障房的，不是一般意義上的房地產(chǎn)。所以我常開玩笑說，是我們把REITs的名字翻譯錯(cuò)了?！胺康禺a(chǎn)”已成為打壓重點(diǎn)，“房地產(chǎn)信托”被主管部門叫停，我們還叫“房地產(chǎn)信托投資基金”，這不是自找麻煩嗎？所以如何讓主管部門不再忌諱REITs，使它能夠在中國落地，要看我們的智慧。我認(rèn)為可以把它稱為“租賃權(quán)益信托投資基金”（Rent Equity Investment Trusts），仍然簡稱REITs，而不用“房地產(chǎn)信托投資基金”（Real Estate Investment Trusts）的稱謂，應(yīng)可解決有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的顧慮，推進(jìn)REITs基金試點(diǎn)并且推廣。

Q：回到保障房建設(shè)問題上，我們都認(rèn)為保障房建設(shè)是個(gè)微利項(xiàng)目，有些企業(yè)做，銀行不一定愿意貸款，政府可能也沒有太大的能力投入資金，為什么您有自信匯力基金就能做好，能賺錢呢？

A：對了，這就是問題的本質(zhì)。

作為保障房歷史上最大的建設(shè)者，中房集團(tuán)在全國形成一套體系，我雖然已經(jīng)不擔(dān)任中房集團(tuán)公司董事長，但還是中房集團(tuán)理事長，我愿意和大家一起把這個(gè)大旗舉起來，積極組織社會(huì)資金參與保障房建設(shè)。

去年八月我們做成了昆明保障房投資項(xiàng)目，40億投向昆明市保障房的土地開發(fā)工程。這是國內(nèi)首支專門進(jìn)行保障房及配套工程建設(shè)投資的私募股權(quán)基金。這是因?yàn)槔ッ魇袑?shí)行的公租房與廉租房并軌的結(jié)構(gòu)模式、租賃房建設(shè)用地依法實(shí)行協(xié)議出讓的土地價(jià)值模式等等，在多個(gè)點(diǎn)位預(yù)設(shè)了社會(huì)資金與商業(yè)機(jī)構(gòu)參與投資和管理的接口，為社會(huì)資金的參與創(chuàng)造了條件。這些都是很有意義的創(chuàng)新，幫助地方政府緩解債務(wù)壓力，使地方政府增強(qiáng)了持續(xù)投資能力。今年我們匯力基金要更多組織社會(huì)力量，要做更大的投資規(guī)模，將和金融機(jī)構(gòu)與城市管理者共同推進(jìn)金融創(chuàng)新。

現(xiàn)在中國社會(huì)不缺錢。一方面是保障房建設(shè)和持有都缺錢，一方面是大量資金找不到安全有效的增值渠道。我們匯力基金要在中間搭一個(gè)“非誠勿擾”的平臺(tái)，讓投資方的資金和保障房建設(shè)在此相會(huì)牽手。我們將用多層杠桿原理，將相對低的保障房投資收益凝聚成為社會(huì)投資人滿意的投資回報(bào)。最近有人擔(dān)心地方政府融資平臺(tái)負(fù)債太多，怕借錢還不起，希望我們這樣的企業(yè)來建保障房。我不擔(dān)心地方政府的償債能力，當(dāng)然要加強(qiáng)增信手段與投資管理。我們愿意幫助地方政府積極籌集建設(shè)發(fā)展資金。

現(xiàn)在保障房建設(shè)需要國家隊(duì)，我正是在致力于設(shè)立于重組保障房建設(shè)的國家隊(duì)或者叫專業(yè)隊(duì)。其中不僅使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融企業(yè)也是其中重要的方面軍，現(xiàn)在匯力基金已經(jīng)進(jìn)入保障房投資領(lǐng)域，它成功組織社會(huì)資金參與了保障房建設(shè)。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)多次要求，要組織社會(huì)資金進(jìn)入保障房領(lǐng)域。我們要為此持續(xù)努力。當(dāng)然這也應(yīng)該包括在保障房持有環(huán)節(jié)引入社會(huì)資金參與，這就需要有適合的金融產(chǎn)品。如果能讓REITs落地，保障房持有從此不差錢。我希望這一天能夠早點(diǎn)到來。

沒有一個(gè)改革是容易的，

中國是萬不得已不改革

Q：您1998年的論文成為后來住房改革的依據(jù)，那個(gè)時(shí)候改革，是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在您提的也是改革，把房屋從單純的工業(yè)產(chǎn)品向金融產(chǎn)品改革。兩次改革你都是提出了自己大膽的設(shè)想，你現(xiàn)在比較一下，改革的環(huán)境有沒有變化，遇到的問題也不一樣吧？

A：我參與改革30多年了。推進(jìn)農(nóng)村責(zé)任制改革的時(shí)候我在萬里同志身邊工作，親手參與了有關(guān)中央文件的起草修改。接著是推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)改革， 1990年寫的碩士論文題目是《中國經(jīng)濟(jì)改革的戰(zhàn)略問題》，明確提出要從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的雙軌制走向市場經(jīng)濟(jì)的改革目標(biāo)。結(jié)果被《人民日報(bào)》、《求是》雜志批判，說市場經(jīng)濟(jì)就是走資本主義道路。幸虧當(dāng)年年底鄧小平同志南巡講話和次年中共十六大作出決議，才使我的觀點(diǎn)得到肯定。那個(gè)時(shí)候的改革環(huán)境好嗎？都是非常困難。推進(jìn)住房制度改革也不是一件容易的事情，當(dāng)時(shí)城市居民不愿意買房，銀行不愿意對居民買房進(jìn)行抵押貸款，現(xiàn)在他們都從住房商品化中受益。這么多的改革走到今天，沒有一個(gè)改革是容易的。

我們中國有一個(gè)特點(diǎn)，不到萬不得已不改革。不到七十年代農(nóng)村經(jīng)濟(jì)凋敝農(nóng)民餓肚子，就難推動(dòng)農(nóng)村土地承包制改革；不到八十年代計(jì)劃體制使經(jīng)濟(jì)混不下去，就難推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)改革；不到九十年代末期金融風(fēng)暴使國企普遍陷于困境，就難全面推動(dòng)國有企業(yè)改革；不到多年福利房造成國家連維修基金也支付不起，就難推動(dòng)住房商品化改革；不是十二年忽略建保障房引發(fā)低收入居民憤慨，就難全面推動(dòng)保障房建設(shè)?，F(xiàn)在有了保障房沒有持有資金，怎么辦呢？如果僅是發(fā)國債用增量貨幣來應(yīng)急，遲早引發(fā)通貨膨脹，而REITs能調(diào)動(dòng)社會(huì)存量資金進(jìn)入保障房持有環(huán)節(jié)。所以通過引進(jìn)國外成熟金融產(chǎn)品，可以很好解決這個(gè)問題?，F(xiàn)在租賃類保障房在各地越來越多，對財(cái)政壓力越來越大，這可能又是到不得不改革的時(shí)候了。這或許是我們推出REITs這種金融創(chuàng)新產(chǎn)品的機(jī)遇。