最近以首爾為中心的首都圈房?jī)r(jià)一直在不斷攀升，韓國媒體接連有報(bào)道稱“年租價(jià)上升將推動(dòng)房產(chǎn)交易價(jià)”，或者干脆提醒市民“此時(shí)不要購房”。

年租價(jià)上漲真會(huì)推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上升嗎？的確，在20世紀(jì)80年代后期和2000年初時(shí)，年租價(jià)大幅上升后房產(chǎn)交易價(jià)格出現(xiàn)了明顯的上升趨勢(shì)。

參考圖表，圖表1是首爾公寓實(shí)際價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，顯示了1986年以后首爾地區(qū)住房?jī)r(jià)格周期變化。圖表2表則顯示了首爾住房交易價(jià)和租金趨勢(shì)，以及租金指數(shù)與交易價(jià)指數(shù)間的差異。

觀察圖表可發(fā)現(xiàn)，初期出租金大幅上升，可以說在這一時(shí)期租房的需求量大，但供給不足。這之后乘著房產(chǎn)投機(jī)的熱潮樓市價(jià)格在短期內(nèi)劇升，為了趕上急劇上漲的樓市的腳步，房東們不斷向租戶們要求更多的保證金。

對(duì)于一般的潛在租房者來說，房市繁榮時(shí)期，房屋租金會(huì)上漲，當(dāng)樓市整體衰落期時(shí)，擁有房產(chǎn)的交易者們期盼著房?jī)r(jià)升溫暫時(shí)擱置房產(chǎn)交易，轉(zhuǎn)而投向房屋租賃市場(chǎng)，租金價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)短暫的上漲趨勢(shì)。

這種現(xiàn)象在過去已經(jīng)出現(xiàn)過。從圖表上看，1991年4月以后首爾的房產(chǎn)交易價(jià)格呈現(xiàn)下落趨勢(shì)，此期間的房屋租金價(jià)格從1991-1997年第一季度一直保持著緩慢的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一比率雖然在外匯危機(jī)前后急速下降，但在2000年左右又急速上升。

最近房租的上漲可以說是通過租金收入彌補(bǔ)了買房人的金融負(fù)擔(dān)。也有部分人認(rèn)為房?jī)r(jià)很難再像以前一樣上漲了，從而放棄房屋交易而轉(zhuǎn)向了租房市場(chǎng)。

由于房產(chǎn)市場(chǎng)處于停滯狀態(tài)，只要銷售業(yè)績(jī)和銷售數(shù)量有所減少，一些開發(fā)商和房地產(chǎn)業(yè)界就會(huì)散布“供給不足”的言論。也就是說，他們宣揚(yáng)“住房供給量減少，2-3年后房?jī)r(jià)會(huì)暴漲”的論調(diào)。其實(shí)這種觀點(diǎn)只是用以煽動(dòng)一般家庭的不安心理，誘導(dǎo)他們盲目購買房產(chǎn)的虛無飄渺的說法罷了。

2000年前后住房?jī)r(jià)格暴漲時(shí)，買得起房的家庭幾乎傾其所有供房。然而開發(fā)商依然堅(jiān)守著高昂的住房銷售價(jià)，這就導(dǎo)致了住房售出數(shù)量的減少。存在樓市泡沫的核心地區(qū)首都圈地區(qū)的情況是，即使國家積極實(shí)施支持政策，仍無法解決樓市積壓的狀態(tài)。

開發(fā)商或房地產(chǎn)界主張的是絕對(duì)數(shù)量的供給不足，從供需相對(duì)的層面來看，這算是一種歪曲和誤導(dǎo)。在需求減少的情況下，應(yīng)解讀為供過于求。

首都圈人口凈流入和自然增加率正在逐年減少，與增加的人口數(shù)量相比，住房建設(shè)反而降到了2007年以后的最低點(diǎn)。而且房產(chǎn)建設(shè)業(yè)表示2012年以后要減少在首都圈中心地帶或核心地區(qū)建設(shè)蝸居和新型小區(qū)，讓人們以為住房將要減少，達(dá)到煽動(dòng)效果。

考慮到多方因素，最近首爾房租的上升推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的可能性是很小的，房?jī)r(jià)可能在某種程度上有回落的可能性。另外，一直等待國家支援的大型房地產(chǎn)企業(yè)也有可能會(huì)支撐不下去，導(dǎo)致房租價(jià)格和交易價(jià)格出現(xiàn)同時(shí)下落的可能性。

[譯自韓國《時(shí)事》]