“綁定北京小學(xué)學(xué)籍”“贏在起跑線”“享九年全程精英教育”。

５月份開(kāi)始，又一個(gè)小學(xué)入學(xué)報(bào)名季臨近，北京等地的樓盤(pán)又展開(kāi)一輪“樓盤(pán)+名校”的廣告攻勢(shì)。

據(jù)《中國(guó)新聞周刊》的調(diào)查，上述教育樓盤(pán)熱的背后，一邊是開(kāi)發(fā)商對(duì)教育大盤(pán)趨之若鶩，另一邊，不少原本購(gòu)買(mǎi)了名校樓盤(pán)的家長(zhǎng)們，卻因?qū)W校不能按時(shí)開(kāi)學(xué)、加盟分校被剝離等諸多原因與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，甚至對(duì)簿公堂。

“名校” 傍樓盤(pán)

“孩子要上學(xué)！”這是位于北京市西城區(qū)廣安門(mén)外紅山世家的業(yè)主們最近最迫切的呼聲。開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)許諾小區(qū)業(yè)主，建成后的紅山世家小區(qū)內(nèi)將新建一所配套小學(xué)——北京小學(xué)紅山分校（以下稱(chēng)北小紅山）預(yù)計(jì)在2011年9月即可開(kāi)學(xué)。然而至今，小學(xué)內(nèi)仍然一片狼藉。

剛結(jié)束的五一小長(zhǎng)假，韓仁杰根本沒(méi)有休息，為孩子上學(xué)的事忙得焦頭爛額。他是紅山世家的業(yè)主，原以為住進(jìn)高價(jià)買(mǎi)下的“引入名?！钡臉潜P(pán)就可以高枕無(wú)憂了。

然而，眼看著2012小學(xué)招生季即將到來(lái)，學(xué)校卻絲毫沒(méi)有能夠開(kāi)學(xué)的跡象。雖然透過(guò)鐵皮圍成的柵欄中可以看到教學(xué)樓已經(jīng)落成，但操場(chǎng)上仍堆放著沙石、灰磚等施工材料，裸露的土地上只覆蓋著一層防揚(yáng)塵紗網(wǎng)。

4月13日開(kāi)始，近百名業(yè)主派代表6次向西城區(qū)政府、西城區(qū)教委反映問(wèn)題，望相關(guān)部門(mén)兌現(xiàn)承諾，保證學(xué)校今年招生，如不能如期開(kāi)學(xué)，要妥善安排這批孩子。但并沒(méi)得到今年9月1日可以如期開(kāi)學(xué)的書(shū)面答復(fù)。

“花200多萬(wàn)買(mǎi)這個(gè)房子就是為孩子能上北京小學(xué)?！表n仁杰在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)仍有些激動(dòng)?！爱?dāng)初決定購(gòu)買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)主要是被其引進(jìn)的小學(xué)所吸引，開(kāi)發(fā)商極力宣傳的也是這方面。”

紅山世家是由華潤(rùn)置地有限公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，因成功引入北京市名校“北京小學(xué)”，以及幼兒園－小學(xué)－中學(xué)（北京第十四中學(xué)）“全程精英教育”模式，吸引了不少購(gòu)房人。據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，2009年4月1日紅山世家二期開(kāi)盤(pán)，兩天之內(nèi)，共成交近600套精裝公寓，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額10個(gè)億。

韓仁杰是在2011年5月購(gòu)買(mǎi)的這套房產(chǎn)，他說(shuō)，當(dāng)時(shí)該樓盤(pán)是每平米42000元的售價(jià)，即便是扣除6000元/平方米的裝修費(fèi)（買(mǎi)的時(shí)候開(kāi)發(fā)商已裝修好），價(jià)格也仍然比周邊樓盤(pán)貴20%。如今，盡管樓市低迷，但紅山世家的新盤(pán)售價(jià)仍然在均價(jià)30000萬(wàn)/平方米左右，而二手房則維持在37000元/平方米的高價(jià)位。一位二手房買(mǎi)賣(mài)中介代理人告訴《中國(guó)新聞周刊》，“盡管價(jià)格很高，但因名校資源，這里的二手房仍然很受追捧?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)發(fā)商所宣傳的教育資源優(yōu)勢(shì)，成了紅山世家最具競(jìng)爭(zhēng)力的附加值。華潤(rùn)置地紅山世家品牌經(jīng)理馬赟曾經(jīng)在“教育地產(chǎn)前景研討vs價(jià)值分析論壇”上公開(kāi)表示，引進(jìn)名校北京小學(xué)為項(xiàng)目帶來(lái)了成交量和成交價(jià)格的雙重回報(bào)，華潤(rùn)的經(jīng)驗(yàn)也在于教育地產(chǎn)并不一定在于它有多大的議價(jià)空間和利潤(rùn)收益，而是在市場(chǎng)蕭條的時(shí)候可以賣(mài)得好一些，在市場(chǎng)景氣的時(shí)候，可以賣(mài)得貴一些，在房產(chǎn)的價(jià)值與升值方面，教育資源會(huì)起到錦上添花的作用。

在北京，其他打教育牌的樓盤(pán)也同樣享受著名校的福利。據(jù)《中國(guó)新聞周刊》調(diào)查，如今遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、璞瑅、唐寧one等知名的教育樓盤(pán)成交價(jià)格仍然以每平方米40000元的均價(jià)領(lǐng)銜于地產(chǎn)市場(chǎng)，并紛紛保持熱銷(xiāo)。

據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心與搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)做的關(guān)于北京教育地產(chǎn)的調(diào)查顯示，京城購(gòu)房人當(dāng)中，9成以上的置業(yè)者購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮在名校附近。而在升級(jí)置業(yè)者當(dāng)中，6成以上表示，未來(lái)會(huì)因?yàn)樽优蛯W(xué)問(wèn)題而重新置業(yè)。

“教育樓盤(pán)”是與非

事實(shí)上，京城教育地產(chǎn)的發(fā)展已歷時(shí)十余年。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《中國(guó)新聞周刊》，最初的發(fā)展模式實(shí)際是“學(xué)區(qū)房”概念，即開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)建在有優(yōu)質(zhì)教育資源的地段。業(yè)主獲得的僅僅是鄰近學(xué)校的地段概念，在資格上仍然難以優(yōu)先享用這些資源。近幾年來(lái)，因土地、教育資源稀缺，此種模式已近絕跡。

地產(chǎn)和教育的真正聯(lián)姻，始自2005年前后。這一階段，學(xué)校不再是附屬于地段的純概念，而是被直接引入樓盤(pán)。小區(qū)業(yè)主子女可享受直接入學(xué)、優(yōu)先入學(xué)和收費(fèi)優(yōu)惠等特權(quán)。

據(jù)陳國(guó)強(qiáng)介紹，第二代教育地產(chǎn)的操作方法分為兩種，一是公辦民助，由開(kāi)發(fā)商出地、出資金，在校舍、設(shè)備等硬件上投資，幫助公辦名校在樓盤(pán)內(nèi)建分校。另一種是民辦公助，即開(kāi)發(fā)商直接在樓盤(pán)建民校、辦民校。由于公辦名校資源稀缺性更為顯著、更受追捧，因此市場(chǎng)上扎堆出現(xiàn)了樓盤(pán)聯(lián)手名校的現(xiàn)象。

近年來(lái)包括芳草地小學(xué)、北京小學(xué)、人大附中、北京四中等教育資源成為了房地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)的重點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京市在建或已經(jīng)入住的項(xiàng)目中，至少有7個(gè)樓盤(pán)宣布引進(jìn)芳草地小學(xué)分校，6個(gè)樓盤(pán)引進(jìn)北京小學(xué)分校。

一位不愿透露姓名的小學(xué)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)新聞周刊》，“所謂的分校有三種：一種是引入名校品牌，業(yè)內(nèi)叫加盟，這類(lèi)分校只有校長(zhǎng)等個(gè)別高層是接受過(guò)總部培訓(xùn)的，其余教師均為后期就近聘請(qǐng)；第二種則是真正的直營(yíng)，與總部共享一切教育資源，雙方老師定期輪崗，學(xué)生也有到總部就學(xué)的機(jī)會(huì)；第三種干脆偷換概念，把附近樓盤(pán)的名校資源寫(xiě)入自己的廣告，房子賣(mài)完了再說(shuō)規(guī)劃審批有變動(dòng)，都是教育部門(mén)的錯(cuò)等等。”

該名校負(fù)責(zé)人舉例稱(chēng)，以芳草地小學(xué)和北京小學(xué)為例，盡管每家都有數(shù)個(gè)分校，但真正直營(yíng)的只有一兩個(gè)，盡管直營(yíng)與加盟之間在硬件條件上差別不大，但教師本身的經(jīng)驗(yàn)與素質(zhì)卻是千差萬(wàn)別。

為均衡教育資源，從2005年開(kāi)始，北京市財(cái)政計(jì)劃在3～5年內(nèi)，拿出了3億～5億元支持名校去郊區(qū)辦分校，從建設(shè)資金、學(xué)校用地、學(xué)校運(yùn)行費(fèi)用、招生范圍及師資待遇等方面給予傾斜。但現(xiàn)實(shí)情況是，大多數(shù)名校和分校簽署的都是“松散型協(xié)議”，本校和分校并沒(méi)有真正融為一體。相反，一些開(kāi)發(fā)商聯(lián)合名校開(kāi)辦的分校，在樓盤(pán)交付以后，由于和總校融合困難，很多都宣布與名校脫鉤。

目前芳草地小學(xué)的富力分校、世紀(jì)分校等4家分校便宣布與總校脫離關(guān)系。

入學(xué)迷局

無(wú)論是哪一種模式的合作辦學(xué)，開(kāi)發(fā)商在售樓階段都會(huì)信誓旦旦地向業(yè)主表示，不限戶籍，只要業(yè)主子女通過(guò)入學(xué)考試，就可以進(jìn)入配套名校讀書(shū)。但事實(shí)上，業(yè)主買(mǎi)了房之后，現(xiàn)實(shí)往往低于期待。

紅山世家的業(yè)主龍格告訴《中國(guó)新聞周刊》，之所以如此焦慮，是因?yàn)榭吹搅酥T多樓盤(pán)學(xué)校出現(xiàn)了問(wèn)題。

2009年6月，位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的華僑城小區(qū)，業(yè)主因小區(qū)“九年一貫制學(xué)?！蔽茨苈鋵?shí)，多次與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。華僑城一位業(yè)主李先生說(shuō)，當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，售樓員說(shuō)小區(qū)里會(huì)建一所從小學(xué)到初中的九年一貫制學(xué)校，銷(xiāo)售人員當(dāng)時(shí)還說(shuō)跟北京師范大學(xué)附屬小學(xué)和中國(guó)人民大學(xué)附屬中學(xué)談得差不多了，而且宣傳資料上、售樓沙盤(pán)上都標(biāo)注得清清楚楚。

“沒(méi)想到后來(lái)承諾的九年一貫制學(xué)校不見(jiàn)了，變成了‘初中+高中’的‘完全中學(xué)’”， 李先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商解釋稱(chēng)，規(guī)劃是教委根據(jù)綜合教育資源改的，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有辦法。為此他上小學(xué)的孩子只能到兩三公里外的田華小學(xué)讀書(shū)。

“如果想找個(gè)好點(diǎn)的學(xué)校，需要再次搬家，或交贊助費(fèi)，而且還不一定能進(jìn)得去。”李先生說(shuō)。

華僑城的業(yè)主將開(kāi)發(fā)商訴上法庭，經(jīng)過(guò)一年半的訴訟，雖然業(yè)主敗訴，但最終結(jié)果還算讓業(yè)主欣慰，朝陽(yáng)區(qū)教委決定，將臨近華僑城的一所小學(xué)交由一家知名中學(xué)籌辦小學(xué)部，滿足業(yè)主需要。

代理華僑城業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商一案的律師王東林認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商往往以各種手段宣傳將引進(jìn)某某名校，然而，引進(jìn)學(xué)校一般是由開(kāi)發(fā)商協(xié)助教委進(jìn)行的，而教委的規(guī)劃中有很多的模糊概念，致使很多不確定性。如果在購(gòu)房合同中沒(méi)有明確約定將引進(jìn)的學(xué)校，那么業(yè)主維權(quán)時(shí)將很難舉證開(kāi)發(fā)商欺詐，僅僅是售樓人員的口頭承諾，只能算是誤導(dǎo)而已。

事實(shí)上，無(wú)論開(kāi)發(fā)商做出何種承諾，在北京上小學(xué)、初中基本上都是劃片入學(xué)，并且對(duì)于很多知名的小學(xué)來(lái)說(shuō)，入學(xué)還是有很多要求。

華潤(rùn)置地北京區(qū)域總經(jīng)理劉文在4月29日面對(duì)業(yè)主維權(quán)時(shí)也表示，非京籍人員子女入學(xué)，仍然需要準(zhǔn)備居住證明、工作證明、戶籍所在地?zé)o監(jiān)護(hù)人等證明文件，方能辦理入學(xué)手續(xù)，華潤(rùn)置地將為業(yè)主提供居住證明。一位業(yè)主氣憤地表示，原來(lái)高價(jià)買(mǎi)的房，只是換來(lái)了一紙居住證明。

西城區(qū)教委副主任張艷軍告訴韓仁杰，北小紅山已經(jīng)列入今年的招生計(jì)劃，但是目前工程時(shí)間也確實(shí)很緊。目前北小紅山的招生范圍、對(duì)象、條件等具體要求還未公布，適齡兒童也需符合條件才能入學(xué)。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，最好還是給孩子在戶籍所在地的學(xué)校也同時(shí)登記一下。 ★

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，部分人名為化名。實(shí)習(xí)生王燁對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）