高華證券

投資要點(diǎn)：1、銷量將持續(xù)復(fù)蘇推動(dòng)板塊估值上行。2、中期行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)趨于上行逢機(jī)增持。

銷量持續(xù)復(fù)蘇的可預(yù)見性改善，上調(diào)房價(jià)假設(shè)

由于開發(fā)商現(xiàn)金流/庫存壓力仍處于高位，我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)房價(jià)在今后幾個(gè)月進(jìn)一步下跌已有預(yù)期。越來越多的跡象表明地方政府愿意為房地產(chǎn)交易量的持續(xù)復(fù)蘇提供更大支持，即銷量持續(xù)復(fù)蘇的可預(yù)見性已顯著增強(qiáng)。這種可預(yù)見性不僅會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)估值向均值回歸，而且也將最終提高房價(jià)復(fù)蘇的可預(yù)見性，從而進(jìn)一步推動(dòng)板塊估值上行。基于我們對(duì)庫存調(diào)整周期將縮短、2013 年購房承受力改善的預(yù)期。我們將2012 年末凈資產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)調(diào)高5%以反映我們最新的價(jià)格假設(shè)，同時(shí)還將行業(yè)目標(biāo)價(jià)格相對(duì)于凈資產(chǎn)價(jià)值的折讓幅度收窄至與2010 年均值相近的水平?；谝陨献儎?dòng)，我們將以凈資產(chǎn)價(jià)值為基準(zhǔn)的12 個(gè)月目標(biāo)價(jià)格上調(diào)了3-76%。

樂觀/悲觀情景的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)：明顯趨于上行

我們深知房地產(chǎn)行業(yè)前景和估值受政府政策放松節(jié)奏和力度的影響很大，所以對(duì)不同政策走勢(shì)下行業(yè)基本面走勢(shì)進(jìn)行了分析。我們樂觀/悲觀情景估值風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)分析顯示研究范圍內(nèi)海外/內(nèi)地上市開發(fā)商的平均上行空間為47%/37%而下行空間僅為12%/14%。盡管短期內(nèi)銷量復(fù)蘇之路仍會(huì)起伏而導(dǎo)致股價(jià)震蕩，但鑒于中期行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)趨于上行，我們建議投資者逢機(jī)增持。

我們的首選股：中南建設(shè)和魯商置業(yè)

看好那些業(yè)務(wù)側(cè)重于國內(nèi)主要城市普通住宅市場(chǎng)的開發(fā)商。這些開發(fā)商最能受益于未來幾年中國的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)（收入差距適當(dāng)縮小，二、三線城市的城市化進(jìn)程加速）和政府對(duì)普通住宅市場(chǎng)的正面態(tài)度及由此帶來的政策支持。同時(shí)還看好那些在國內(nèi)主要城市開發(fā)、經(jīng)營高端商業(yè)地產(chǎn)方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，因?yàn)樗鼈兛梢詮闹袊窈箝L期的消費(fèi)升級(jí)周期中受益。首選股：中南建設(shè)和魯商置業(yè)。