張佳竹　葉檀

白英特爾、奔馳等知名企業(yè)從北京CBD“撤退”后，甲級寫字樓租金漲幅一直備受關注。近日。RET睿意德執(zhí)行董事在新浪微博上稱“北京商鋪辦公樓租金倒掛”，其表示北京CBD優(yōu)質甲級辦公樓，租價已經(jīng)漲至建筑面積13元/平方米/天，甚至更高，而北京CBD很多商鋪的租金都達不到這一數(shù)字。業(yè)內(nèi)人士認為，需求增加、供給有限是導致甲級寫字樓與商鋪租金倒掛的根源。

寫字樓租金上漲明顯

國貿(mào)三期一位租戶告訴記者，目前國貿(mào)三期高層對外報價1000元/平米/月，比一年前漲了近一倍，日租金也漲至10～15元/平方米。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年7月北京甲級寫字樓租金為444.70元/平方米/月，同比上漲30.31%。今年前8個月，北京四環(huán)內(nèi)甲級寫字樓租金指數(shù)累計上漲27%，尤其以第一季度漲幅最快。以國貿(mào)商圈為例，2011年第四季度，平均租金為265.77元/平方米/月；到了2012年第一季度，已上漲至304.91元/平方米/月，漲幅為14.73%。

D7Z戴德梁行9月3日發(fā)布的《2012年中國寫字樓市場中期回顧與展望》報告指出，在租金需求強勁、供應量有限的情況下，北京的優(yōu)質寫字樓租金增幅居全國首位，至2012年上半年末按年增長46.8%，租金水平緊逼上海。報告同時指出，北京的最優(yōu)租金將在2012年整體增加29%。因相對供應量短缺將繼續(xù)影響北京，未來5年。全球租金水平會繼續(xù)上升，北京將成為租金水平升幅最高的商業(yè)區(qū)，預計其甲級寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成為全球25個最昂貴商業(yè)區(qū)之一。

在租金上升的同時，寫字樓空置率也在迅速下降。供應量方面，2012年上半年北京市場新增供應量僅為246，400平方米，導致其在今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%。今年7月，甲級寫字樓入住率為96.69%。空置率從年初的10%降到3%，“3%基本上我們認為寫字樓是滿租的，”中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰說，“很多寫字樓租賃的時候會給樓內(nèi)的業(yè)主預留一部分擴租的面積。”

相較于寫字樓租金上漲、空置率下降的勢頭，部分購物中心的商鋪租金價格不及寫字樓。記者致電華貿(mào)購物中心租賃部了解到，目前購物中心二三層寫字樓報價16～20元/平方米/天。同等位置。二層商鋪報價低于20元/8平方米/天，成交價格在16元左右。這樣的情況在北京國際中心、嘉銘大廈等同樣存在。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，商鋪和寫字樓租金倒掛并非近段時間才出現(xiàn)，去年年底就已顯露出倒掛跡象。他指出，相對于運營成熟的購物中心，新興的購物中心更易出現(xiàn)商鋪、寫字樓租金倒掛現(xiàn)象。

需求旺盛供給斷頓致租金猛漲

寫字樓租金飆升，促使不少業(yè)主考慮將原來二層及以上的商鋪改為辦公用途，以獲取高租金回報，如華貿(mào)中心已拿出原購物中心的一個樓層轉為辦公區(qū)向租客放租。一位不愿透露姓名的商戶告訴記者，正在考慮將位于CBD的商鋪2層改為辦公用途，因為辦公比商鋪收益大。

張家鵬認為，需求旺盛是導致租金上漲的因素之一。他分析說，獲益于中央政府經(jīng)濟刺激政策的后續(xù)效應和北京經(jīng)濟的穩(wěn)健增長，眾多跨國企業(yè)、內(nèi)資公司、地方企業(yè)為實現(xiàn)在京落地和人員擴張計劃，對寫字樓面積表現(xiàn)出旺盛的需求。據(jù)了解，來自多個行業(yè)的跨國公司及內(nèi)資企業(yè)的寫字樓需求在2012年依舊處于高位。

供給斷頓則加速北京甲級寫字樓租金上漲。李文杰告訴記者，截至上月底，寫字樓開工和施工量同比漲不足15%，而竣工面積更出現(xiàn)同比下滑37%的情況，北京寫字樓市場供應緊缺的狀況仍在延續(xù)。

世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇在公開場合指出，北京尤其是CBD區(qū)域甲級寫字樓市場稀缺，租金從280元/平方米/月漲到400元/平方米/月也就是半年時間，因為沒有供給。

自2011年以來，由于東二環(huán)、金融街等北京傳統(tǒng)商圈無新寫字樓供應，帶動整體市場租金飆漲，一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的企業(yè)，承受不住租賃成本的壓力，紛紛撤出核心商圈，轉向非核心商圈，其中包括不少知名企業(yè)，比如，英特爾離開了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定辦公面積，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點時，刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向通州、大望京、石景山等區(qū)域擴散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等為人所知的企業(yè)均在此列?？梢?，租金上漲有天花板，一旦突破天花板威脅到企業(yè)生存，只能勝利大逃亡。

綜合自《新京報》《南方人物周刊》等