賴(lài)智慧

SOHO中國(guó)要轉(zhuǎn)型了。潘石屹這個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)最好的銷(xiāo)售員前不久決定，將結(jié)束SOHO中國(guó)18年的銷(xiāo)售歷史，轉(zhuǎn)做租賃。

潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，“公司到了一定時(shí)機(jī)一定要轉(zhuǎn)型”。他的計(jì)劃是，要把目前正在建的150萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓全部改為自持。按他的預(yù)計(jì)，這些物業(yè)將在3年后全部建成，5年后SOHO租金收入有望超過(guò)40億元。他為此準(zhǔn)備了90億元現(xiàn)金存款和60億元銀團(tuán)授信。

對(duì)于轉(zhuǎn)型原因，潘石屹的說(shuō)法是，“戰(zhàn)略性布局，內(nèi)外部壓力都有，銷(xiāo)售稅高，每年利潤(rùn)一半以上都交了稅”；張欣則表示，最大的動(dòng)力是受租務(wù)市場(chǎng)的“召喚”。

盡管轉(zhuǎn)型看上去順理成章，潘石屹似乎也做足了準(zhǔn)備，但轉(zhuǎn)型還是顯得被動(dòng)，不僅業(yè)績(jī)下滑，其一貫堅(jiān)持的散售模式也難以為繼。與此同時(shí)，轉(zhuǎn)型也將面對(duì)諸多挑戰(zhàn)。

為什么轉(zhuǎn)型？

SOHO中國(guó)最早宣布轉(zhuǎn)型的消息，是在今年8月16日的2012年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，張欣高調(diào)宣布，SOHO中國(guó)將由“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)為“開(kāi)發(fā)—持有”。而公司員工得知轉(zhuǎn)型的確切消息是在今年8月20日的一次晨會(huì)上，潘石屹告訴公司銷(xiāo)售總監(jiān)們，SOHO中國(guó)將從散售變?yōu)槿孔约撼钟小?/p>

自開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目“現(xiàn)代城”以來(lái)的十幾年里，SOHO中國(guó)一直采取散售模式，就是把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)住宅一樣賣(mài)，“全部出售，一平方米都不留”，這曾經(jīng)是SOHO的理想，與住宅開(kāi)發(fā)商一樣，都是銷(xiāo)售型開(kāi)發(fā)商，都是在做動(dòng)產(chǎn)，而非持有型開(kāi)發(fā)商。

此次突然轉(zhuǎn)型的原因是什么？潘石屹為何要當(dāng)“包租公”？

潘石屹事后對(duì)媒體表示，早在今年3月北京寫(xiě)字樓租金開(kāi)始加速上漲時(shí)他就有所警覺(jué)，但真正觸發(fā)其作出決定的是今年5月，有幾家大公司找潘石屹談租賃合作，同時(shí)他發(fā)現(xiàn)今年1～5月，北京CBD高檔寫(xiě)字樓租金漲幅超過(guò)令人驚嘆的50%。而過(guò)去兩年，北京寫(xiě)字樓租金已經(jīng)大幅上漲約70%。即便如此，CBD出租率最低的中海廣場(chǎng)也達(dá)到了90%。這使潘石屹暗下決心，“要暫停銷(xiāo)售望京SOHO這棟樓，未來(lái)自己要留一部分”。

事實(shí)上，除了應(yīng)市場(chǎng)之需順勢(shì)而為外，業(yè)績(jī)下滑和散售模式難以為繼，是潘石屹被迫轉(zhuǎn)型的另外兩個(gè)原因。

先看其業(yè)績(jī)。今年上半年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額12.22億元，同比下降約54%；凈利潤(rùn)為6.13億元，同比下降約65%。2011年?duì)I業(yè)額下降也很明顯，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額56.85億元，同比下降接近70%。

這樣的下滑幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出張欣和潘石屹的預(yù)料。在去年年報(bào)中，潘石屹曾透露，今年上半年SOHO中國(guó)可以銷(xiāo)售的物業(yè)總值將達(dá)240億元，并將今年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為230億元。但截至今年8月中旬，僅實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額60億元，只賣(mài)了240億元物業(yè)價(jià)值的1/4。

不僅如此，SOHO中國(guó)的合同銷(xiāo)售均價(jià)也明顯下跌。今年初至8月23日，不包括車(chē)位部分的合同銷(xiāo)售均價(jià)為4.87萬(wàn)元/平方米，而2011年同一時(shí)段的合同銷(xiāo)售均價(jià)為5.89萬(wàn)元/平方米，下跌幅度達(dá)17%。而從單個(gè)項(xiàng)目看，SOHO中山廣場(chǎng)2012年的合同銷(xiāo)售均價(jià)比2011年同期下降約13%。

與此同時(shí)，SOHO中國(guó)一貫堅(jiān)持的散售模式也弊端顯現(xiàn)。一名業(yè)內(nèi)人士接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，這種模式的突出問(wèn)題是房產(chǎn)的所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者分離，利益訴求不統(tǒng)一，難以形成品牌和市場(chǎng)合力。

而更深層的原因在于，在散售模式下，作為開(kāi)發(fā)商的SOHO中國(guó)賺取了高額收益，甚至在某種程度上透支了未來(lái)的物業(yè)增值收益，進(jìn)而導(dǎo)致所有者難以獲得預(yù)期投資。而在高房租壓力下，經(jīng)營(yíng)者也難以獲得預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益。

多重隱憂

對(duì)于轉(zhuǎn)型后的圖景，潘石屹有著較為清晰的規(guī)劃，“5年后將至少持有150萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)”，其中70%是寫(xiě)字樓，30%是商業(yè)。其轉(zhuǎn)型后對(duì)資本的需求也有所準(zhǔn)備，他不斷向外界強(qiáng)調(diào)，目前擁有150億元的現(xiàn)金，負(fù)債率20%。

表面上看，3年時(shí)間和150億元資金的賭注，足以應(yīng)對(duì)這次轉(zhuǎn)型帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，潘石屹本人對(duì)轉(zhuǎn)型自持物業(yè)也信心滿滿。但業(yè)內(nèi)還是普遍認(rèn)為，SOHO中國(guó)被動(dòng)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備不足，未來(lái)挑戰(zhàn)非常巨大。

“目前來(lái)看，能否成功轉(zhuǎn)型還是個(gè)未知數(shù)”，一名地產(chǎn)上市公司高管對(duì)記者表示。而一名做空SOHO中國(guó)的人士甚至認(rèn)為，“SOHO中國(guó)真正可隨時(shí)動(dòng)用的貨幣現(xiàn)金只有銀行存款33億元，其他的現(xiàn)金等價(jià)物約59億元并不能隨時(shí)動(dòng)用，還有50多億元銀行授信也動(dòng)不了，而SOHO中國(guó)的短期應(yīng)繳稅負(fù)和應(yīng)付款卻達(dá)73億元，還有一年內(nèi)到期貸款32億元，現(xiàn)金流實(shí)在是太緊張了?！?/p>

資本市場(chǎng)也對(duì)此表示出擔(dān)憂情緒，就在轉(zhuǎn)型消息宣布3天后，SOHO中國(guó)股價(jià)暴跌12%。

轉(zhuǎn)型要面對(duì)的挑戰(zhàn)都有哪些呢？

轉(zhuǎn)型對(duì)財(cái)務(wù)的影響是顯而易見(jiàn)的。比如在現(xiàn)金流方面，原來(lái)銷(xiāo)售能產(chǎn)生100元的現(xiàn)金，租賃只能產(chǎn)生5元，相差20倍；再比如利潤(rùn)，原來(lái)銷(xiāo)售可以達(dá)到50%以上的毛利，現(xiàn)在租賃的毛利率只有2%～3%，相差大約有20倍。同時(shí)，公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和增長(zhǎng)率必然下降。

另外，轉(zhuǎn)型后要面臨新客戶和新市場(chǎng)。在永正資本總裁王威看來(lái)，SOHO中國(guó)的客戶主力一直是來(lái)自山西、內(nèi)蒙古等資源型企業(yè)主和江浙從事制造業(yè)和貿(mào)易的企業(yè)主，都是安全性的資本和投機(jī)性的資本。安全性資本首先求安全，其次是回報(bào)。所以SOHO的價(jià)格都高得驚人，而在銷(xiāo)售時(shí)所預(yù)測(cè)的租金回報(bào)率也低得驚人，只有2%。投機(jī)性資本一味賭資產(chǎn)升值，期待短期內(nèi)加價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)，忽略資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，忽視租金回報(bào)。但轉(zhuǎn)型為租賃后，客戶變成了物業(yè)的使用者和消費(fèi)者，面對(duì)的是理性的、需要節(jié)約成本的服務(wù)性企業(yè)，需要賺錢(qián)的零售商，以及挑剔的辦公室白領(lǐng)和商場(chǎng)大眾消費(fèi)者。

王威表示，面對(duì)散售的客戶和市場(chǎng)，SOHO中國(guó)有著獨(dú)步天下的武功，但面對(duì)租賃客戶和市場(chǎng)，其武功或許派不上用場(chǎng)。

各大投行對(duì)SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型也持謹(jǐn)慎態(tài)度。交銀國(guó)際宣布，鑒于SOHO中國(guó)售房收入的流失超出租金收入的增幅，因此下調(diào)2012～2014年贏利預(yù)測(cè)16%～23%；招商證券此前不僅下調(diào)了SOHO中國(guó)2013年和2014年的凈利潤(rùn)和未來(lái)的凈資產(chǎn)，同時(shí)對(duì)SOHO中國(guó)能否轉(zhuǎn)型成功表示懷疑。

再過(guò)幾年，潘石屹談到2012年的轉(zhuǎn)型時(shí)，可能得意地認(rèn)為是英明的，也可能沮喪地感嘆是失誤的。