翟建偉

摘要：旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的兩大重要組成部分，旅游綜合體是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合的產(chǎn)物，對旅游綜合體的形成和發(fā)展過程進行研究，歸納出旅游綜合體形成和發(fā)展的規(guī)律，對我們進行旅游綜合體的投資和經(jīng)營管理具有重要的現(xiàn)實意義。從歷史的、發(fā)展的角度出發(fā)，通過歸納旅游的發(fā)展過程，分析旅游的發(fā)展趨勢引出旅游綜合體的產(chǎn)生動因和發(fā)展過程，介紹中國旅游綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀，能夠提升社會公眾對旅游綜合體的經(jīng)營和發(fā)展規(guī)律的認識。

關(guān)鍵詞：旅游綜合體；旅游發(fā)展階段；旅游地產(chǎn)

中圖分類號：F590.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）15-0153-02

一、旅游的發(fā)展過程

旅游從人類早期的生產(chǎn)活動發(fā)展到現(xiàn)代全球性的人類活動，大致經(jīng)歷了古代旅游、近代旅游和現(xiàn)代旅游三個發(fā)展階段[1]。

1.古代旅行大致是從原始社會末期到工業(yè)革命初期這一漫長的歷史時期，以人們?yōu)橼吚芎蛘叻奖闵a(chǎn)而進行的遷徙活動為特點。在工業(yè)革命之前相當長的歷史時期內(nèi)，人們受限于交通的不便利以及對外界環(huán)境了解有限，人的活動范圍很小，非是因為利害關(guān)系或生產(chǎn)生存問題，人們很少離開自己的長期居住地。

2.近代旅游大致是從工業(yè)革命到二戰(zhàn)結(jié)束的1945年，這一時期真正標志著近代旅游產(chǎn)生的具體事件是1845年夏季，托馬斯·庫克首次組織了真正意義上的從萊斯特到利物浦的350人的團體消遣旅游，托馬斯·庫克本人擔任了該次旅行團的陪同和導游，而且在沿途還聘用了地方導游。到19世紀中葉，人類旅行活動的發(fā)展在很多方面都取得了很大的進步并表現(xiàn)出三個基本特征：（1）以消遣、愉悅為目的的外出旅行的人數(shù)大量增加，并發(fā)展成一定的規(guī)模，旅行活動在整個世界范圍內(nèi)具有了普遍的社會意義。（2）商業(yè)性客運業(yè)得到了迅速的發(fā)展。以商業(yè)為目的運輸業(yè)的誕生和發(fā)展為人們旅游活動提供了很大的便利，推動了這個時期旅游業(yè)的發(fā)展。（3）團體旅行開始出現(xiàn)并得到一定的發(fā)展。

3.從二戰(zhàn)結(jié)束至今，現(xiàn)代旅游業(yè)得到了更加迅速的發(fā)展。特別是20世紀60年代以來迅速普及于世界各地的社會化大眾旅游，旅游方式也極為豐富多彩。這一時期的旅游業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出了以下四個特點：（1）旅游主體逐步大眾化。（2）旅游的形式向多樣化發(fā)展。（3）旅游空間擴大化。（4）旅游目的的愉悅化以及實現(xiàn)途徑多樣化。

二、旅游綜合體的形成動因

旅游在經(jīng)歷了古代、近代兩個發(fā)展階段后，在現(xiàn)代出現(xiàn)了如上文所述的四個特點。旅游主體的大眾化增加了社會旅游需求總量，旅游形式的多樣化豐富了人們參與旅游活動的方式，旅游空間的多樣化豐富了人們的旅游體驗內(nèi)容，旅游目的的愉悅化以及實現(xiàn)途徑多樣化對旅游經(jīng)營者提出了新的要求。旅游綜合體的正是應現(xiàn)代旅游目的的愉悅化以及實現(xiàn)途徑多樣化的特點誕生的，旅游綜合體的誕生主要有以下五個動因：

1.現(xiàn)代旅游者對旅游產(chǎn)品多樣化的需求。馬斯洛需求層次理論提出。人的需求分為五種，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實現(xiàn)的需求。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，旅游者對旅游產(chǎn)品的需求也大為增加，對旅游產(chǎn)品品質(zhì)的需求大為提高。按照國際慣例，旅游消費通常會經(jīng)歷一個消費升級的過程，一般分為“觀光游—休閑游—度假游”三個階段。

2.旅游經(jīng)營者對利潤的追逐。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)?！奥糜尉C合體”的出現(xiàn)，是“旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假的升級，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)的升級，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)的升級”。三大升級共同作用的結(jié)果。從這個意義上看，旅游綜合體必然是推動中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，作為產(chǎn)業(yè)升級領(lǐng)頭羊的旅游綜合體必然較其他旅游業(yè)態(tài)有更強的贏利能力，成為資本追逐的熱點。顯然資本的趨利性是旅游綜合體得以形成和發(fā)展的重要推動力。

3.各地提升地區(qū)旅游品牌形象的需要。隨著旅游業(yè)的升級，各地在打造本地區(qū)的地區(qū)旅游品牌時已經(jīng)不再是單單考慮本地區(qū)現(xiàn)有的相對有優(yōu)勢的旅游資源，旅游綜合體作為旅游產(chǎn)業(yè)升級的領(lǐng)頭羊，是各地區(qū)打造新型的休閑度假旅游品牌必不可少的選擇。

4.為所在地提供更多就業(yè)崗位。由于酒店、綜合休閑項目及物業(yè)管理項目都是勞動密集型行業(yè)，旅游綜合體對勞動力的需求相當大。一般來講，在國內(nèi)一個中等規(guī)模的旅游綜合體需要的勞動力人數(shù)不低于1 500人，旅游綜合體在帶動地區(qū)就業(yè)，促進農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化方面，有著很顯著的促進作用。

5.推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。以觀光為目的的旅游消費模式已經(jīng)逐步被以綜合休閑度假為目的的旅游模式取代。與此相對應，單一的旅游景區(qū)開發(fā)模式也逐步過渡到旅游項目綜合開發(fā)的綜合體開發(fā)模式。旅游項目綜合開發(fā)同地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，促進了地產(chǎn)開發(fā)模式由城市住宅地產(chǎn)開發(fā)到旅游休閑社區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的升級?？梢娐糜尉C合體的出現(xiàn)，是旅游消費模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式升級共同作用的結(jié)果。

三、旅游綜合體的早期形態(tài)

旅游景區(qū)是最早的功能結(jié)構(gòu)比較簡單的旅游綜合體雛形，是旅游綜合體發(fā)展的初期階段。景區(qū)是以旅游及其相關(guān)活動為主要功能或主要功能之一的空間或地域。它具有參觀游覽、休閑娛樂等功能，具備相應的旅游服務設施并能提供相應的旅游服務。由于功能結(jié)構(gòu)還比較簡單，景區(qū)的旅游產(chǎn)品往往限于自然風光、人文風光、娛樂設施等簡單的產(chǎn)品項目。觀光旅游占主導地位的階段，景區(qū)的開發(fā)管理曾經(jīng)是旅游企業(yè)和各地方政府普遍關(guān)注的旅游開發(fā)模式。

旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)標志著旅游綜合體發(fā)展到了一個新的階段。旅游地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區(qū)住宅等。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫對接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

旅游地產(chǎn)發(fā)源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，在20世紀初才開始規(guī)?；?jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶，標志著旅游物業(yè)市場的形成。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。

中國旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀八九十年代，雖然起步較晚，但發(fā)展勢頭良好。自1999年三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)逐漸成氣候。進入21世紀以來，作為拉動內(nèi)需的兩個熱點行業(yè)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有了長足的發(fā)展。旅游地產(chǎn)發(fā)展的突出特征表現(xiàn)在：（1）各種休閑度假住宅、別墅、酒店獲得較大發(fā)展，異地建設、異地推廣、異地購買的方式極大地拓展了旅游地產(chǎn)的空間。（2）以大盤形勢出現(xiàn)的綜合性、多功能的旅游地產(chǎn)開發(fā)不斷涌現(xiàn)，也逐漸成為國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要方向。（3）運動、健康、養(yǎng)生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到旅游地產(chǎn)產(chǎn)品和服務之中，并構(gòu)成主要的價值支撐和賣點。（4）國內(nèi)眾多企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)，據(jù)不完全統(tǒng)計，超過200家以上的企業(yè)包括華僑城、首創(chuàng)、海航、港中旅、萬科、保利、萬達、恒大、雅居樂、中信、上實地產(chǎn)、珠江、萬通等大批大型旅游企業(yè)和知名房地產(chǎn)開發(fā)商。

四、旅游綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

旅游綜合體在中國發(fā)展到旅游地產(chǎn)階段已經(jīng)初具規(guī)模，許多現(xiàn)有的綜合性旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)具備了旅游綜合體的功能特征，完備的旅游綜合體項目在國內(nèi)比較少。港中旅、華僑城、保利、萬達等大型旅游企業(yè)和知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)嘗試性的在國內(nèi)做了一些綜合體項目。

港中旅集團作為國內(nèi)最大的旅游企業(yè)，對綜合性旅游產(chǎn)品的開發(fā)涉足較早，先后開發(fā)建設了深圳世界之窗、深圳錦繡中華、珠海海泉灣、并先后在深圳、上海、蘇州和沈陽等地成功開發(fā)了旅游地產(chǎn)項目，其投資開發(fā)的具有典型旅游綜合體特征的港中旅（青島）海泉灣度假區(qū)于2011年底建成投入運營。

華僑城集團在國內(nèi)先后投資興建了深圳東部華僑城、北京華僑城、成都華僑城以及上海華僑城等多個大型綜合性旅游項目。

保利地產(chǎn)2011年開始試水旅游地產(chǎn)項目。先后投資60億元開始在廣東陽江投資興建保利銀灘項目，投資100億元興建東莞保利生態(tài)城項目。

萬達集團擬投資500億元建設武漢東湖中央旅游文化區(qū)、投資200億元建設福州瑯岐島國際旅游度假區(qū)、投資30億元建設武夷山國際旅游度假區(qū)、投資150億元建設西雙版納國際旅游度假區(qū)、投資200億元，開發(fā)占地18.34平方公里的長白山國際旅游度假區(qū)。萬達集團目前打造的幾個旅游地產(chǎn)項目都是涵蓋了多種業(yè)態(tài)的大型旅游綜合體項目，是典型的旅游綜合體項目。

旅游綜合體是伴隨著旅游的發(fā)展逐步出現(xiàn)和發(fā)展起來的，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，旅游者的需求日益豐富，旅游綜合體必將會向著更加適應旅游者需求的方向發(fā)展，在進一步發(fā)展的基礎上也必然會衍生出其他的發(fā)展方式和方向。

參考文獻：

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[3]于姍.中國旅游地產(chǎn)開發(fā)研究[M].上海：復旦大學出版社，2009.

[責任編輯 吳迪]