張秀青

[摘要]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要包括損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算存在的問(wèn)題和如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行了探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理

財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收支等價(jià)值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，且國(guó)家持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較大?！胺彩骂A(yù)則立，不預(yù)則廢”，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理尤為重要。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分，其中:損益預(yù)算反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果及其分配情況，資金預(yù)算反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。

1.損益預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)損益預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)預(yù)算）、稅費(fèi)支出預(yù)算等。

按照上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的通行會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入一般要同時(shí)滿足下列五個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入：一是商品房竣工驗(yàn)收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）；四是房屋相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量；五是房屋經(jīng)客戶驗(yàn)收，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與營(yíng)銷部、工程部、成本管理部等各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切相關(guān)。

稅費(fèi)支出預(yù)算主要包括計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進(jìn)稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計(jì)提。

2.資金預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預(yù)算主要包括資金流入和資金流出兩部分。

資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標(biāo)保證金等）。銷售回款受工程節(jié)點(diǎn)（取得預(yù)售許可證才能銷售）、市場(chǎng)環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度（按照銀監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。

資金流出主要包括土地支出、工程建設(shè)支出、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用支出，稅費(fèi)支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設(shè)支出主要受工程進(jìn)度制約。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問(wèn)題

1.存在“編制財(cái)務(wù)預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)預(yù)算反映企業(yè)未來(lái)一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為, 由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本控制、物資采購(gòu)等各個(gè)環(huán)節(jié)息息相關(guān), 是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括收入預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算等）預(yù)算執(zhí)行差異率均較大，但財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個(gè)業(yè)務(wù)部門預(yù)算執(zhí)行的較差。

部分房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)單按月平均收入、回款等財(cái)務(wù)預(yù)算，沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、營(yíng)銷和工程等工作節(jié)點(diǎn)、投融資計(jì)劃等進(jìn)行分解，財(cái)務(wù)預(yù)算分解的科學(xué)性有待提高。

3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠, 重年度預(yù)算, 輕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從取得土地使用權(quán)證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設(shè)計(jì)變更、政策變化、進(jìn)度延緩等,因此編制財(cái)務(wù)預(yù)算不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映, 而且是對(duì)項(xiàng)目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算, 并且通常是單項(xiàng)預(yù)算, 考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的措施

1.財(cái)務(wù)預(yù)算，現(xiàn)金為王

房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)、高負(fù)債，同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)，必須時(shí)時(shí)保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來(lái)商品重點(diǎn)城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購(gòu)、限貸、限價(jià)等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開(kāi)發(fā)貸款、國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財(cái)務(wù)預(yù)算要堅(jiān)持現(xiàn)金為王，確保收入項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。

2.各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切配合，從業(yè)務(wù)部門發(fā)起編制資金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門, 涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算編制要加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門密切配合，分工編制預(yù)算，具體是：

資金預(yù)算方面，營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)編制銷售回款預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算，工程管理部、前期部等部門負(fù)責(zé)編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財(cái)務(wù)部門編制稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本金及利息支出預(yù)算，人力資源部負(fù)責(zé)編制人工成本、培訓(xùn)費(fèi)等預(yù)算。

損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期取得預(yù)售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗(yàn)收；客服部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期完成內(nèi)部驗(yàn)收（物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，所有問(wèn)題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時(shí)、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認(rèn)收入時(shí)成本的可靠計(jì)量提供依據(jù)。

3.提高財(cái)務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確率

一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 需與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價(jià)掛鉤, 然后分解、預(yù)測(cè)出各地塊物業(yè)類型的銷售總價(jià)。開(kāi)發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中, 最終預(yù)測(cè)總成本。費(fèi)用、稅金等按國(guó)家相關(guān)政策和企業(yè)財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解, 然后測(cè)算費(fèi)用、稅金總價(jià)。

二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等, 結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解, 將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核

預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開(kāi)展，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中落實(shí)經(jīng)營(yíng)策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動(dòng)預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會(huì)、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì)等例會(huì)制度，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時(shí)反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時(shí)實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會(huì)貫通于執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。

要把財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行偏差率（如收入預(yù)算執(zhí)行偏差率，銷售回款預(yù)算偏差率等）作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并責(zé)任到人。

５.密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的深入分析和動(dòng)態(tài)把握，充分考慮生產(chǎn)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)情況變化等因素的影響，實(shí)事求是測(cè)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支的變化情況，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算情況，確保全年財(cái)務(wù)預(yù)算完成情況的可控和在控。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。