【摘要】在住房反按揭貸款中，老年人將自有房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，在約定時(shí)期內(nèi)，貸款機(jī)構(gòu)定期向申請(qǐng)人發(fā)放日常養(yǎng)老的貸款。一旦借款人亡故，貸款機(jī)構(gòu)則用房產(chǎn)來(lái)償還所欠的利息和本金。我國(guó)人口正日益老齡化，但由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，社會(huì)養(yǎng)老仍存在覆蓋面小、養(yǎng)老保障水平低、社?；鹑笨诖蟮葐?wèn)題，難以滿足我國(guó)老年人養(yǎng)老的實(shí)際需要。住房反按揭貸款無(wú)疑可以成為一種理性的選擇。本文介紹了美國(guó)住房反按揭貸款發(fā)展的概況，提出我國(guó)可以借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)展住房反按揭貸款業(yè)務(wù)。

【關(guān)鍵詞】反按揭貸款商業(yè)銀行抵押房地產(chǎn)社會(huì)保障

一、住房反按揭貸款在美國(guó)的發(fā)展

住房反按揭貸款是一種新型的金融工具，在住房反按揭貸款中，老年人將自有房產(chǎn)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，在約定時(shí)期內(nèi)，銀行等金融機(jī)構(gòu)作為貸款人定期向申請(qǐng)人發(fā)放日常養(yǎng)老的貸款。一旦借款人亡故，銀行等金融機(jī)構(gòu)則用房產(chǎn)來(lái)償還所欠的利息和本金。在國(guó)外，住房反按揭貸款是以房養(yǎng)老運(yùn)行最佳的模式。住房反按揭貸款最早起源于荷蘭，而發(fā)展最完善、最成熟的國(guó)家則是美國(guó)。美國(guó)最早的住房反按揭貸款合同出現(xiàn)在1961年，美國(guó)早期的住房反按揭貸款一般由小銀行和地方政府共同發(fā)起并承辦。地方政府往往為維護(hù)自己的利益，規(guī)定住房反按揭貸款只能用于申請(qǐng)人繳納財(cái)產(chǎn)稅和房屋修繕。80年代后住房反按揭貸款在美國(guó)迅速發(fā)展。1981年美國(guó)成立NCHEC（The National Center for Home Equity Conversion），主要職責(zé)是向老年人推廣反按揭貸款產(chǎn)品。1987年美國(guó)國(guó)會(huì)設(shè)立房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款（HECM）保險(xiǎn)示范項(xiàng)目，由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局（FHA）承擔(dān)反按揭貸款的公共保險(xiǎn)。FHA通過(guò)向批準(zhǔn)認(rèn)可的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款提供擔(dān)保，消除了潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)。1989年房利美開(kāi)始購(gòu)買所有合格的房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款，形成了反按揭貸款的二級(jí)流通交易市場(chǎng)。目前美國(guó)有上百家金融機(jī)構(gòu)提供住房反按揭貸款，還有一些政府機(jī)構(gòu)和非盈利組織也提供類似的免費(fèi)咨詢服務(wù)。1995年房利美推出了自己設(shè)計(jì)的住房反按揭貸款產(chǎn)品HomeKeeper，進(jìn)一步促進(jìn)反按揭貸款行業(yè)的發(fā)展。Homekeeper產(chǎn)品在首次推出后就受到美國(guó)老年消費(fèi)者的歡迎。到了上世紀(jì)九十年代，美國(guó)一些大金融機(jī)構(gòu)改進(jìn)住房反按揭貸款的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，同時(shí)通過(guò)兼并聯(lián)合，重塑了反按揭貸款行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。美國(guó)ULLICO公司在1996年成立新部門，通過(guò)重新設(shè)計(jì)原有的反按揭貸款產(chǎn)品細(xì)分投資者。1999年隸屬于萊曼兄弟的老年人財(cái)務(wù)自由基金公司兼并了Transamerica Home First，同年8月萊曼兄弟把從老年人財(cái)務(wù)自由基金公司購(gòu)買的反按揭貸款資產(chǎn)進(jìn)行證券化，并由Standard & Poor對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)組合進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。2000年美國(guó)反按揭貸款行業(yè)進(jìn)一步整合，老年人財(cái)務(wù)自由基金公司與萊曼兄弟的一個(gè)部門合并，又并購(gòu)了Unity Mortgage Corporation的反按揭貸款業(yè)務(wù)。2001年老年人財(cái)務(wù)自由基金公司購(gòu)買了Senior Homeowners Financial Service的反按揭貸款批發(fā)業(yè)務(wù)。目前，美國(guó)的反按揭貸款市場(chǎng)發(fā)展最為成熟完善，其反按揭貸款市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制被其他國(guó)家紛紛效仿[1]。

二、美國(guó)主要反按揭貸款產(chǎn)品

美國(guó)住房反按揭貸款產(chǎn)品主要有五種。除了由政府機(jī)構(gòu)和及其支持的公共公司設(shè)計(jì)的兩種產(chǎn)品以外，由一家私營(yíng)貸款機(jī)構(gòu)提供的三種產(chǎn)品也廣受歡迎。

（一）房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款（HECM）

房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款是一種國(guó)會(huì)授權(quán)的反按揭貸款產(chǎn)品，相關(guān)的運(yùn)行接受國(guó)會(huì)的監(jiān)督。房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款保險(xiǎn)項(xiàng)目得到政府支持。其中美國(guó)住房與城市發(fā)展部主要負(fù)責(zé)相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與改進(jìn)；聯(lián)邦住房管理局負(fù)責(zé)授權(quán)貸款機(jī)構(gòu)、收取和管理反按揭貸款保險(xiǎn)金，同時(shí)保證反按揭貸款的回收額多于抵押房產(chǎn)價(jià)值，負(fù)責(zé)貸款因無(wú)法回收而受損的賠償。房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款的實(shí)際提供者主要是一些私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)，但這些金融機(jī)構(gòu)把所有發(fā)放的反按揭貸款全部出售給房利美。房利美是房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款二級(jí)市場(chǎng)唯一購(gòu)買者，同時(shí)負(fù)責(zé)制訂項(xiàng)目相關(guān)的原則與標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款的領(lǐng)取方式比較靈活，是美國(guó)反按揭貸款市場(chǎng)上交易規(guī)模最大的產(chǎn)品，占反按揭貸款市場(chǎng)90%以上。老年人只要年齡超過(guò)62歲，同時(shí)擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住房，就可以申請(qǐng)這一貸款項(xiàng)目。

（二）住房持有者貸款

住房持有者貸款在反按揭貸款市場(chǎng)上的交易額僅次于房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款。它由房利美設(shè)計(jì)并發(fā)行的一種反按揭貸款產(chǎn)品，與房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款類似，但是貸款領(lǐng)取方式較少。由于住房持有者貸款不受房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款借款最大數(shù)額的限制，高檔住宅持有者申請(qǐng)住房持有者貸款可借到更高的資金金額。在住房持有者貸款項(xiàng)目中，借款人在房產(chǎn)升值時(shí)可以享受房產(chǎn)增值帶來(lái)的部分好處。對(duì)于同時(shí)符合房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款和住房持有者貸款條件的老年人來(lái)說(shuō)，他們傾向于選擇房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款，這是由于房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款的貸款條件更為優(yōu)惠。而對(duì)于具有較高房產(chǎn)價(jià)值的老年人則傾向于選擇住房持有者貸款。與房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款相比，目前住房持有者貸款規(guī)模還較小。

（三）財(cái)務(wù)自由貸款

財(cái)務(wù)自由貸款是美國(guó)老年人財(cái)務(wù)自由基金公司推出的一款產(chǎn)品。目前該公司是美國(guó)反按揭貸款市場(chǎng)上唯一一家能夠設(shè)計(jì)提供相關(guān)產(chǎn)品的私營(yíng)機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)自由貸款的限額最高為70萬(wàn)美元，因此又被稱為大額貸款。財(cái)務(wù)自由貸款的結(jié)構(gòu)與房屋轉(zhuǎn)換按揭貸款和住房持有者貸款有很大的不同，財(cái)務(wù)自由貸款的借款人在簽約后能一次性領(lǐng)取一大筆資金，借款人可以用這筆資金購(gòu)買Hartford Life Insurance Company的年金，從而把擁有的房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換為按月領(lǐng)取的年金，使得老年人在住房出售后也可以按月獲得固定收入。由于財(cái)務(wù)自由貸款有房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款，老年借款人可按合同保留一定比例的房產(chǎn)（規(guī)定的最高比例可達(dá)到房產(chǎn)價(jià)值的80%），借款人的后代可繼承這部分房產(chǎn)。

此后，美國(guó)老年人財(cái)務(wù)自由基金公司又開(kāi)發(fā)出兩種新的反按揭貸款產(chǎn)品：分別是standard cash account和zero point cash account。其中zero point cash account是第一個(gè)沒(méi)有費(fèi)用的反按揭貸款產(chǎn)品。私營(yíng)機(jī)構(gòu)提供的反按揭貸款產(chǎn)品沒(méi)有政府提供的保險(xiǎn)，這是與美國(guó)公共部門反按揭貸款產(chǎn)品最大不同之處[2]。

三、美國(guó)發(fā)放反按揭貸款的特點(diǎn)

上世紀(jì)70年代美國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，而伴隨著住房自有化程度的不斷提高，很多老年人在辛苦了大半生之后，雖然早以分期付款買下住房，但在退休以后高昂的生活和醫(yī)療費(fèi)用使得其入不敷出，生活清苦。鑒于這種情況，在美國(guó)政府、國(guó)會(huì)的介入和相關(guān)政策的支持下，住房反按揭貸款逐步發(fā)展起來(lái)。到了90年代以后，住房反按揭貸款加速發(fā)展，年均簽訂住房反按揭貸款合約15000筆。住房反按揭貸款產(chǎn)品對(duì)美國(guó)老年人提高生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了較好的作用。

（一）申請(qǐng)反按揭貸款的條件

一是規(guī)定只有62歲以上的老年人才有資格申請(qǐng)。二是規(guī)定只有獨(dú)立擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人才能申請(qǐng)辦理反按揭貸款。三是規(guī)定必須為第一順位債權(quán)，申請(qǐng)人須先償還全部房產(chǎn)債務(wù)，才有機(jī)會(huì)申請(qǐng)到反按揭貸款。申請(qǐng)人可與銀行進(jìn)行協(xié)商，先從反按揭貸款中支取部分借款償還舊債。四是為維護(hù)老年人的權(quán)益，擁有房產(chǎn)所有權(quán)的老人并不把房產(chǎn)一次性出售給金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)把房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)的方式每月獲得固定收入，借款人仍然擁有所有權(quán)和居住權(quán)，只有當(dāng)借款人去世或搬離后才能獲得該房屋的所有權(quán)。五是發(fā)放反按揭貸款的貸款機(jī)構(gòu)承諾借款人四大保證：居住保證，即不管借款人的貸款金額最終累積多少，貸款機(jī)構(gòu)保證借款人有權(quán)居住在房屋里直至死亡；支付保證，即只要老年人活著并住在所抵押的房屋里，貸款機(jī)構(gòu)必須每月向其發(fā)放年金貸款，如果老年人選擇一次性或定期領(lǐng)取借款等方式除外；償還請(qǐng)求保證，即貸款機(jī)構(gòu)只有當(dāng)約定的借款人死亡或者房產(chǎn)被出售時(shí)才可以要求償還所欠借款。無(wú)追索權(quán)保證，即貸款機(jī)構(gòu)保證除抵押房屋外，無(wú)權(quán)要求對(duì)老年人的其他資產(chǎn)請(qǐng)求償還，同時(shí)保證不向其財(cái)產(chǎn)繼承人請(qǐng)求償還反按揭貸款。

（二）反按揭貸款的申請(qǐng)?zhí)攸c(diǎn)

在美國(guó)，對(duì)反按揭貸款的申請(qǐng)主要關(guān)注評(píng)估費(fèi)用、借款總額、債務(wù)額度、猶豫期撤銷等因素。一是評(píng)估費(fèi)用。反按揭貸款的評(píng)估費(fèi)用大致有三部分：首先是借款初始費(fèi)用，主要為咨詢和房屋評(píng)估費(fèi)用。其次為貸款利息，占全部借款費(fèi)用的絕大部分，反按揭貸款利率通常稍高于抵押貸款利率。最后為借款終結(jié)費(fèi)用，主要有房產(chǎn)處置和結(jié)算費(fèi)用。全部費(fèi)用都要從申請(qǐng)人房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中扣除，實(shí)際上借款人最后得到的金額是扣除所有費(fèi)用后的評(píng)估凈值。二是借款金額。借款金額的多少主要考慮申請(qǐng)人年齡、貸款利率及所持房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值等。通常申請(qǐng)人年齡越大、利率越低及所持房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值越高，從貸款機(jī)構(gòu)獲得的金額就越大。當(dāng)然貸款機(jī)構(gòu)還會(huì)依據(jù)不同的反按揭貸款產(chǎn)品及支付方式，借款金額也有所差異。三是債務(wù)額度：一般借款人所承擔(dān)的反按揭貸款債務(wù)額度等于借款金額和借款費(fèi)用的總和。四是猶豫期撤銷：反按揭貸款有猶豫期。只要在成功辦理反按揭貸款后的規(guī)定時(shí)間（通常為三個(gè)工作日）內(nèi)，申請(qǐng)人可以任何理由撤銷。

（三）反按揭貸款的領(lǐng)取方式

在取得簽訂貸款合約之后，申請(qǐng)人可自主選擇反按揭貸款的領(lǐng)取方式。反按揭貸款的領(lǐng)取方式通常有：一是一次性全額領(lǐng)?。悍窗唇屹J款的借貸雙方聘請(qǐng)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后確定一個(gè)公允價(jià)值，貸款機(jī)構(gòu)扣除借款費(fèi)用和貸款利息后，由借款人一次性領(lǐng)取剩余貸款。二是信用額度領(lǐng)?。耗壳白钍苌暾?qǐng)人歡迎的一種領(lǐng)取方式。申請(qǐng)人根據(jù)需要與貸款機(jī)構(gòu)商定最高支付額度，只要低于這個(gè)額度的任何款項(xiàng)，借款人可以不受限制隨時(shí)領(lǐng)取，既可以選擇一次性領(lǐng)取，也可以選擇多次領(lǐng)取。三是定期年金領(lǐng)取：反按揭貸款的借貸雙方確定房屋的評(píng)估凈值后，商定年金領(lǐng)取的時(shí)限，在該時(shí)限內(nèi)，貸款機(jī)構(gòu)保證不管借款人是否生存，承諾支付年金至約定時(shí)限期滿。四是終身年金領(lǐng)?。侯愃平杩钊擞梅课輧糁迪蛸J款機(jī)構(gòu)購(gòu)買了終身年金，借款人采取養(yǎng)老金的方式領(lǐng)取貸款。五是混合方式領(lǐng)?。嘿J款機(jī)構(gòu)把信用額度和年金領(lǐng)取這兩種方式進(jìn)行組合，以滿足老年人的各種財(cái)務(wù)需要[3]。

四、發(fā)展住房反按揭貸款對(duì)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)意義

目前我國(guó)人口正日益老齡化，因此進(jìn)行養(yǎng)老方式創(chuàng)新刻不容緩。但對(duì)比歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)由于面臨未富先老、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的矛盾，因此我國(guó)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)更重，問(wèn)題更為棘手。從家庭養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)家庭三代成員比例越來(lái)越呈現(xiàn)出“四二一”結(jié)構(gòu)，與此同時(shí)空巢家庭大量涌現(xiàn)，這個(gè)現(xiàn)實(shí)使得老年人依靠子女養(yǎng)老越來(lái)越難。近年來(lái)，盡管我國(guó)政府采取了一系列社會(huì)保障制度改革，但囿于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)條件，社會(huì)養(yǎng)老仍存在覆蓋面小、養(yǎng)老保障水平低、社?；鹑笨诖蟮葐?wèn)題，難以滿足我國(guó)老年人養(yǎng)老的實(shí)際需要[4]。因此，住房反按揭貸款無(wú)疑可以成為一種理性的選擇。住房反按揭貸款作為一種成熟的融資方式，其在增加社會(huì)養(yǎng)老渠道、補(bǔ)充社保資金缺口、改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況和生活條件等方面具有積極作用。從美國(guó)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐來(lái)看，住房反按揭貸款的社會(huì)效應(yīng)主要體現(xiàn)在：

（一）提高了老年人的生活水平

老年人通過(guò)參與住房反按揭貸款得到的年金貸款，有助于提高其生活水平。通過(guò)養(yǎng)老金資產(chǎn)組合理論得出，由于大部分老年人的生活開(kāi)支依靠養(yǎng)老金，而只有住房是老年人的可用來(lái)促進(jìn)消費(fèi)的重要資產(chǎn)，申請(qǐng)年金式住房反按揭貸款，能夠增加老年人收入。另外，住房資產(chǎn)的釋放，使得老年人易于籌措長(zhǎng)期護(hù)理費(fèi)用。尤其是低收入家庭，住房反按揭貸款增加了每月收入，對(duì)于降低社會(huì)貧困率等方面可以發(fā)揮不可小視的社會(huì)功能。

（二）有利于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)

住房反按揭貸款在增加金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)收入的同時(shí)，也增加社會(huì)二手房上市量，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格起積極作用。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，雖然發(fā)放住房反按揭貸款可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，相比金融機(jī)構(gòu)其他貸款業(yè)務(wù)，住房反按揭貸款業(yè)務(wù)利潤(rùn)率相對(duì)更高。住房反按揭貸款這種創(chuàng)新金融產(chǎn)品，一方面增加了金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)，有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。住房反按揭貸款這種買房等同于積蓄的養(yǎng)老方式，既能拉動(dòng)內(nèi)需，還會(huì)使我國(guó)房地產(chǎn)交易趨于投資化而非投機(jī)化。

（三）有利于盤活住房資產(chǎn)

房改提高了我國(guó)居民住房的自有化率，為推動(dòng)發(fā)展住房反按揭貸款創(chuàng)造了有利條件。我國(guó)通過(guò)住房制度改革及相關(guān)配套措施，目前城鎮(zhèn)絕大多數(shù)老年人擁有自己的住房，老年人住房自有化率甚至超過(guò)一些發(fā)達(dá)國(guó)家。但是由于多數(shù)老人只有一套房子，即使房子區(qū)位條件好，評(píng)估價(jià)值較高，老年人出于居住需要，很難通過(guò)出租或出售變現(xiàn)。因此如何通過(guò)金融創(chuàng)新，能夠使老人們?cè)诓恍枰凭铀幍那疤嵯卤P活老年人住房資產(chǎn)，從而獲得穩(wěn)定的收入貼補(bǔ)日常開(kāi)支，出路就是發(fā)展住房反按揭貸款，它既可以作為社會(huì)養(yǎng)老的補(bǔ)充，又能幫助老年人實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老[5]。

五、住房反按揭貸款在我國(guó)的實(shí)踐

近年來(lái)，我國(guó)一些商業(yè)銀行借鑒國(guó)外“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)住房反按揭貸款補(bǔ)充養(yǎng)老金的思路進(jìn)行探索和試點(diǎn)，并進(jìn)一步設(shè)計(jì)出了我國(guó)的“反按揭貸款”信貸產(chǎn)品，這無(wú)疑對(duì)推動(dòng)我國(guó)銀行業(yè)金融創(chuàng)新及創(chuàng)新我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老模式具有重要意義。目前中信銀行已經(jīng)針對(duì)老年客戶群體設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)了專屬借記卡，該借記卡融入了住房反按揭貸款服務(wù)。中信銀行暫行管理辦法對(duì)養(yǎng)老反按揭貸款的主要規(guī)定有：一是對(duì)反按揭貸款借款人的要求：借款申請(qǐng)人要求必須年滿55歲；申請(qǐng)人必須無(wú)不良信用記錄，而且有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，能夠到期償還貸款本息。二是對(duì)反按揭貸款借款人抵押房產(chǎn)的要求：申請(qǐng)人如果有兩套或以上房產(chǎn)，要求共有人須同意將住房進(jìn)行抵押；如果申請(qǐng)人只有一套自有住房，并進(jìn)行抵押，申請(qǐng)人必須有另外一名擁有自有住房的法定繼承人或贍養(yǎng)人作為反按揭貸款共同借款人。三是對(duì)反按揭貸款用途的要求：住房反按揭貸款必須只能用于本人養(yǎng)老，借款人必須承諾貸款資金不得改變用途[6]。目前，我國(guó)推行反按揭貸款項(xiàng)目除產(chǎn)品本身的金融風(fēng)險(xiǎn)以外，還面臨著一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)和障礙：

（一）政策性風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)政策的變化，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展反按揭貸款的業(yè)務(wù)會(huì)有很大影響。政策風(fēng)險(xiǎn)中有相當(dāng)一部分屬于城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)正處于快速城市化階段，各級(jí)城市的老城改造及新城擴(kuò)張，發(fā)生的拆遷風(fēng)波屢見(jiàn)不鮮。反按揭貸款機(jī)構(gòu)手中的抵押住宅，在今后數(shù)十年的城市規(guī)劃中，可能會(huì)面臨因城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，要對(duì)某地段的房屋全部拆遷，和面臨其他不可預(yù)見(jiàn)的變動(dòng)事項(xiàng)。這種拆遷引起的相關(guān)補(bǔ)償政策如何，產(chǎn)生的拆遷費(fèi)能否根據(jù)市場(chǎng)價(jià)來(lái)彌補(bǔ)所損失的全部房產(chǎn)價(jià)值，以及不足部分的損失，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值之間差異產(chǎn)生的盈虧由誰(shuí)承擔(dān)等等。這些問(wèn)題的解決直接影響到金融機(jī)構(gòu)參與反按揭貸款的開(kāi)展。

（二）缺乏完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)，與此相關(guān)的信用體系構(gòu)建也不健全，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品還不豐富，商業(yè)銀行在金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)與國(guó)外相比差距明顯。而住房反按揭貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)非常復(fù)雜，涉及的技術(shù)廣、風(fēng)險(xiǎn)大，而且與老年人的社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題緊密結(jié)合，商業(yè)銀行如果設(shè)計(jì)不當(dāng)，很有可能會(huì)出現(xiàn)意想不到的結(jié)果，引起不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。另外反按揭貸款的順利運(yùn)行也需要有一個(gè)比較完善的二級(jí)市場(chǎng)的支持，這樣反按揭貸款的流動(dòng)性就可以增加。盡管目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展已初具規(guī)模，但層次低，房地產(chǎn)抵押貸款流動(dòng)性較差。

（三）受到房地產(chǎn)泡沫的潛在威脅

商業(yè)銀行推出反按揭貸款的時(shí)候一定要預(yù)見(jiàn)到潛在的房地產(chǎn)泡沫的影響。尤其是近年來(lái)，我國(guó)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)。由于老年人持有的房產(chǎn)是反按揭貸款的唯一還款保證，因此如果貸款到期時(shí)，抵押的房產(chǎn)價(jià)格正處于上漲階段，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的出售價(jià)格會(huì)高于評(píng)估價(jià)格，商業(yè)銀行獲得較好收益。相反商業(yè)銀行就可能產(chǎn)生重大的虧損，極端情況下甚至有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然從長(zhǎng)期來(lái)看，通常情況下房產(chǎn)價(jià)格從總體上保持一種上升的趨勢(shì)，但商業(yè)銀行如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷錯(cuò)誤，把房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成過(guò)程判斷為正常的升值，會(huì)造成嚴(yán)重的后果。這就要求商業(yè)銀行在設(shè)計(jì)反按揭貸款產(chǎn)品時(shí)，正確確定房產(chǎn)升值率[7]。

六、推動(dòng)和發(fā)展我國(guó)住房反按揭貸款

在當(dāng)前情況下，我國(guó)商業(yè)銀行全面推出反按揭貸款還存在一定困難。我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)住房反按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)還不成熟，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后，我國(guó)居民養(yǎng)老觀念有待轉(zhuǎn)變等。建議我國(guó)選取條件比較成熟的城市和商業(yè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)城市應(yīng)具備地方房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模較大、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿^好、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)比較發(fā)達(dá)、當(dāng)?shù)乩夏耆说耐顿Y消費(fèi)生活觀念比較先進(jìn)、抵押的房屋產(chǎn)權(quán)比較清晰、相關(guān)法律法規(guī)比較完善、當(dāng)?shù)乇O(jiān)管環(huán)境良好等，同時(shí)在稅收上當(dāng)?shù)刎?cái)稅部門應(yīng)給予經(jīng)營(yíng)反按揭貸款的商業(yè)銀行一定的優(yōu)惠。進(jìn)行試點(diǎn)的商業(yè)銀行必須在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)金融業(yè)務(wù)上優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)反按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制要相對(duì)較好，還必須有一定的可用資金規(guī)模[8]。

（一）政府財(cái)政支持反按揭貸款初期發(fā)展

因反按揭貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有很大的復(fù)雜性，在反按揭貸款發(fā)展初期政府應(yīng)逐步推行、試點(diǎn)。此外，目前我國(guó)沒(méi)有諸如像美國(guó)聯(lián)邦住房管理局、房利美這樣的機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)展反按揭貸款業(yè)務(wù)，建議由政府出臺(tái)政策并提供優(yōu)惠方案、并由政府提供財(cái)政支持及相關(guān)配套措施，通過(guò)指定商業(yè)銀行進(jìn)行銷售，待初具成效后，再完善違約保險(xiǎn)機(jī)制，再進(jìn)一步推行政府保障型住房反按揭貸款。住房反按揭貸款作為一個(gè)重大的金融創(chuàng)新，必然涉及到對(duì)現(xiàn)行法律的突破，因此，需要國(guó)家法律、政策的有力支持。首先要構(gòu)建政策和法律保障。反按揭貸款需要保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的介入，可能涉及保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，因此需要調(diào)整相關(guān)法律；另外，由于我國(guó)老年人有把自有房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子女進(jìn)行養(yǎng)老的傳統(tǒng)，國(guó)家可開(kāi)征遺產(chǎn)稅以增強(qiáng)反按揭貸款的吸引力；住房反按揭貸款的借款者一般都以經(jīng)濟(jì)收入較低的老年人為主，對(duì)此國(guó)家應(yīng)給予各種優(yōu)惠政策支持。其次是制定合理的會(huì)計(jì)方法。由于住房反按揭貸款不同于與商業(yè)銀行的普通抵押貸款業(yè)務(wù)，其貸款額度的計(jì)算，更多與申請(qǐng)人的年齡、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值、貸款利率等多種因素相關(guān)，因此需要建立一整套更加合理的會(huì)計(jì)處理方法[9]。

（二）促進(jìn)住房反按揭貸款市場(chǎng)的發(fā)展

可以通過(guò)成立反按揭貸款基金，提高商業(yè)銀行參與的積極性:反按揭貸款的推行背負(fù)老年人社會(huì)養(yǎng)老的責(zé)任，政府未來(lái)應(yīng)鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行依壽命期間為主的信貸商品；但反按揭貸款在房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量上有著不確定性，可能會(huì)造成商業(yè)銀行參與意愿不強(qiáng)，因此政府有必要通過(guò)提供一定財(cái)政支持的方式進(jìn)行保障。而不少國(guó)家通過(guò)成立反按揭貸款基金，作為反按揭貸款的穩(wěn)定機(jī)制。在住房反按揭貸款發(fā)展的期初，反按揭貸款基金與商業(yè)銀行達(dá)成協(xié)議，商業(yè)銀行以借貸雙方共同認(rèn)定的房屋評(píng)估價(jià)值的一定比例貸款給申請(qǐng)人，如果借款人壽命超過(guò)商業(yè)銀行預(yù)估，之后改由反按揭貸款基金接手支付，但反之如果貸款申請(qǐng)人壽命低于商業(yè)銀行預(yù)估，商業(yè)銀行需轉(zhuǎn)讓一定比例的預(yù)期外利潤(rùn)給反按揭貸款基金。在房?jī)r(jià)及貸款利率波動(dòng)超過(guò)預(yù)估時(shí)，反按揭貸款基金也可以發(fā)揮同樣機(jī)制。另外，從美國(guó)反按揭貸款的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可以看出，如果初期政府能夠順利推行反按揭貸款，商業(yè)銀行及社會(huì)在逐步接受反按揭貸款后，政府應(yīng)逐步開(kāi)放其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入反按揭貸款市場(chǎng)，不同金融機(jī)構(gòu)發(fā)行差異化的反按揭貸款商品，不但提升市場(chǎng)效率，而且也減輕政府財(cái)政壓力。

（三）加強(qiáng)對(duì)住房反按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理

住房反按揭貸款的周期長(zhǎng)，因此占用資金多，資金回收慢。如果商業(yè)銀行沒(méi)有比較穩(wěn)定的資金來(lái)源，就極有可能發(fā)生嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致商業(yè)銀行破產(chǎn)。為了規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)可以采取以下措施：一是提高商業(yè)銀行的準(zhǔn)入門檻。監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審核申請(qǐng)住房反按揭貸款的商業(yè)銀行，只有具備較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力、信用級(jí)別高、資產(chǎn)規(guī)模大的商業(yè)銀行才能開(kāi)辦住房反按揭貸款業(yè)務(wù)。二是實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債匹配法。開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的商業(yè)銀行可將住房反按揭貸款與傳統(tǒng)住房抵押貸款緊密結(jié)合起來(lái)，由于這兩種貸款的現(xiàn)金流是反向的，因此可以實(shí)現(xiàn)每期的抵押貸款現(xiàn)金流入與流出相互抵消。在實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債匹配時(shí)，商業(yè)銀行要注意貸款數(shù)額、期限、結(jié)構(gòu)比例匹配的合理性。三是以浮動(dòng)利率進(jìn)行計(jì)息。商業(yè)銀行根據(jù)具體情況定期對(duì)貸款利率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)，為了更好地防范貸款利率變動(dòng)帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，如果貸款利率變動(dòng)超過(guò)一定幅度，超出部分可以由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。四是分散住房反按揭貸款的地域分布。商業(yè)銀行為了盡可能減少抵押房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款時(shí)要注意分散貸款地域分布[10]。

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作者簡(jiǎn)介：胡國(guó)榮（1976-），男，浙江蘭溪人，就職于湖州職業(yè)技術(shù)學(xué)院，德國(guó)漢堡大學(xué)企業(yè)管理學(xué)（金融方向），研究方向：資產(chǎn)評(píng)估與管理。