金大龍

[摘要]進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的是住房?jī)r(jià)格的迅速攀升。居民住房是一種特殊商品，具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。房?jī)r(jià)的上漲可以通過(guò)通貨膨脹效應(yīng)、財(cái)富分配效應(yīng)和消費(fèi)擠出效應(yīng)等多個(gè)渠道引起社會(huì)財(cái)富的再次分配和城鎮(zhèn)居民收入差距的擴(kuò)大，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定。因此，政府可通過(guò)增加保障房建設(shè)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、抑制住房的投機(jī)需求等方面遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，促使城鎮(zhèn)居民收入差距日趨合理。

[關(guān)鍵詞]住房?jī)r(jià)格居民收入差距影響機(jī)制

上世紀(jì)末，國(guó)務(wù)院對(duì)城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行了深化改革，施行多年的住房分配制度被徹底取消，貨幣化住房制度確立起來(lái)。進(jìn)入新世紀(jì)的十二年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速的十二年，絕大部分城市的住房建設(shè)在不斷擴(kuò)張的同時(shí)，住房?jī)r(jià)格也快速攀升，城鎮(zhèn)居民的資產(chǎn)中房地產(chǎn)所占份額在持續(xù)增加。因此，作為城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)重要組成部分的住房的價(jià)格波動(dòng)，對(duì)城鎮(zhèn)居民的財(cái)富分配有重要影響，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)居民的收入差距。

一、文獻(xiàn)回顧

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民收入分配狀況不斷惡化、收入差距持續(xù)擴(kuò)大的現(xiàn)象引起了國(guó)內(nèi)學(xué)者的高度關(guān)注。學(xué)者們從經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型、政府決策等諸多方面考察城鎮(zhèn)居民收入差距不斷擴(kuò)大的原因。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，部分學(xué)者的目光轉(zhuǎn)向住房?jī)r(jià)格的不斷上漲對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響上來(lái)。這是因?yàn)椋涸谥袊?guó)，住房具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上升可能引起住房所有者出售房子套取現(xiàn)金，也可能使部分人購(gòu)買(mǎi)住房等待升值，如此則改變了城鎮(zhèn)居民的家庭財(cái)富分配和收入差距的變化。李實(shí)（2007）指出，住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲會(huì)使高收入階層獲取更多利益，導(dǎo)致居民收入差距的擴(kuò)大。李曉紅（2012）認(rèn)為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)消費(fèi)具有“位置消費(fèi)”的特點(diǎn)，住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)高檔住房的高收入人群的房產(chǎn)財(cái)富的增加遠(yuǎn)大于中低收入人群，擴(kuò)大了富裕階層與普通民眾之間的財(cái)富差距。陳柳欽（2008）、石宏（2007）等學(xué)者采用定量分析的方法，通過(guò)協(xié)整和Granger因果檢驗(yàn)、建立向量自回歸模型（VAR）對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲和城鎮(zhèn)居民收入差距之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，住房?jī)r(jià)格上漲是導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民收入差距不斷擴(kuò)大的因素之一。但是本文認(rèn)為，已有的文獻(xiàn)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲與城鎮(zhèn)居民收入差距之間的關(guān)系的分析尚未形成系統(tǒng)，尤其是關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)影響城鎮(zhèn)居民收入差距變動(dòng)的傳導(dǎo)機(jī)制。另外，已有的文獻(xiàn)在實(shí)證分析的定量研究上所采取的數(shù)據(jù)大都為1998年之后的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，時(shí)間序列過(guò)短，選取的控制變量過(guò)少，削弱了結(jié)論的說(shuō)服力。因此，深入考察房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響機(jī)制，對(duì)于制定有效的宏觀調(diào)控政策、確保經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

二、住房?jī)r(jià)格上漲對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響機(jī)制

本文認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格的上漲對(duì)城鎮(zhèn)居民收入差距的影響機(jī)制包括三個(gè)方面：

首先是通貨膨脹效應(yīng)。學(xué)術(shù)界的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶來(lái)未來(lái)的通貨膨脹。有學(xué)者認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)成本的增加，可能形成拉動(dòng)型通貨膨脹。因此，住房作為城鎮(zhèn)居民的重要資產(chǎn)，其價(jià)格波動(dòng)必然形成通脹壓力。李強(qiáng)（2008）、Goodhart（2001）等學(xué)者通過(guò)實(shí)證分析證明了住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)與CPI之間的相關(guān)性。Mishkin（2001）認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲從四個(gè)方面可能引起通貨膨脹：一是住戶(hù)部門(mén)的財(cái)富效應(yīng)；二是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)企業(yè)增加投資，進(jìn)一步帶動(dòng)總需求增加；三是隨著家庭的住房資產(chǎn)在家庭財(cái)富中所占比重的上升，住房?jī)r(jià)格的上漲會(huì)優(yōu)化住戶(hù)部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債，住戶(hù)部門(mén)將增加對(duì)耐用品的購(gòu)買(mǎi)，提升社會(huì)的總需求；四是資產(chǎn)價(jià)格上升增加了企業(yè)凈資本，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)更愿意為企業(yè)提供貸款，形成更高的社會(huì)投資支出。

房?jī)r(jià)上漲引起的通貨膨脹效應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)居民的收入差距具有重要影響。這是因?yàn)椋旱褪杖胝叩纳钕M(fèi)支出在總收入所占比重較大，所受物價(jià)水平上漲的影響也較大，在消費(fèi)支出的余額較少，難以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)金融資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值升值；而高收入者則相反，生活的消費(fèi)支出在收入中所占比重較少，除了受通貨膨脹影響較小之外，還可以將剩余收入用來(lái)購(gòu)買(mǎi)金融資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值升值。可以看到，在通貨膨脹效應(yīng)下，低收入者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不斷下降，財(cái)富縮水，而對(duì)高收入者的影響較小，甚至增加。因此，通貨膨脹本身就是一種社會(huì)財(cái)富的再分配形式，不斷的將低收入者的財(cái)富向高收入者轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是擴(kuò)大了居民收入差距。

其次是財(cái)富分配效應(yīng)。商品房是一種特殊的商品，具有投資和消費(fèi)雙重屬性。因此，住房可分為自住性住房和投資性住房。家庭和個(gè)人以居住和消費(fèi)為目的購(gòu)買(mǎi)住房屬于自住性住房，以投資獲利為目的而購(gòu)買(mǎi)的住房屬于投資性住房。家庭擁有投資性住房的成本是購(gòu)買(mǎi)住房資金的利息以及持有住房的各種費(fèi)用，收益包括房租收入和住房差價(jià)。當(dāng)住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，持有投資性住房的收入會(huì)遠(yuǎn)大于持有成本。因此，擁有投資性住房的家庭財(cái)富會(huì)增加。對(duì)擁有完全產(chǎn)權(quán)的自住性住房家庭而言，擁有住房的目的是為了居住，雖然擁有完全的產(chǎn)權(quán)，但是無(wú)法通過(guò)交易或出租獲取收益。因此，房?jī)r(jià)的上漲只不過(guò)增加是住房的市場(chǎng)價(jià)值，而對(duì)擁有完全產(chǎn)權(quán)的自住性住房的家庭來(lái)說(shuō)，實(shí)際財(cái)富并沒(méi)有增加。對(duì)于雖然占有住房，但需要償還住房抵押貸款的家庭來(lái)說(shuō)，不但不能通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)住房差價(jià)的收益，還需要支付住房貸款的利息。因此，住房貸款的利息是擁有此類(lèi)住房家庭的又一成本，考察該類(lèi)家庭財(cái)富的變化就要考察房?jī)r(jià)上漲可能帶來(lái)的收益與支付住房抵押貸款利息的關(guān)系。對(duì)于既不擁有自住性住房也不擁有投資性住房的家庭來(lái)說(shuō)，只能通過(guò)租賃的方式擁有住房使用權(quán)，此類(lèi)家庭支付的租金轉(zhuǎn)化為擁有投資性住房家庭的收益。當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，必然導(dǎo)致房租的上漲，增加此類(lèi)家庭的生活消費(fèi)支出。

根據(jù)以上分析可以看出，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲將會(huì)增加投資性住房擁有者的財(cái)富而減少無(wú)房者的財(cái)富。相對(duì)而言，對(duì)自住性住房擁有者的影響較小。一般來(lái)說(shuō)，擁有投資性住房的家庭大都是中高收入群體，無(wú)房者屬于低收入家庭。因此，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲只會(huì)增加高收入者的財(cái)富而減少低收入者的財(cái)富，拉大了不同階層的財(cái)富分配，惡化了城鎮(zhèn)居民收入差距。

最后是消費(fèi)擠出效應(yīng)。住房?jī)r(jià)格的持續(xù)快速上漲阻礙了部分無(wú)房者向有房者的轉(zhuǎn)化，“擠占”此類(lèi)家庭的當(dāng)前與未來(lái)一定時(shí)期的消費(fèi)能力，給居民消費(fèi)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。對(duì)于大部分無(wú)房者和通過(guò)住房抵押貸款購(gòu)置住房的家庭來(lái)說(shuō)，在住房方面的消費(fèi)支出在總支出所占比重較大，必然“擠占”了自身乃至下一代的消費(fèi)支出，最終將導(dǎo)致這部分家庭收入水平的固化和向上流動(dòng)能力的削弱，逐步拉大與高收入者的收入差距。

三、結(jié)論與建議

根據(jù)以上分析不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的上漲增加了擁有投資性住房家庭的財(cái)富和收益，降低了無(wú)房者和通過(guò)住房抵押貸款擁有自住性住房家庭的財(cái)富和利益，而對(duì)擁有完全產(chǎn)權(quán)自住性住房的家庭影響較小。因此，可以認(rèn)為住房?jī)r(jià)格的上漲通過(guò)諸多渠道影響了城鎮(zhèn)居民的財(cái)富分配，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民收入差距的惡化。

針對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的城鎮(zhèn)居民收入差距擴(kuò)大的現(xiàn)象，政府應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控，通過(guò)多種渠道抑制房?jī)r(jià)的不斷上漲，進(jìn)而抑制由此帶來(lái)的城鎮(zhèn)居民收入差距的擴(kuò)大。第一，增加保障性住房的建設(shè)，完善科學(xué)合理的保障房分配制度，建立多層次的住房保障體系。各地方政府要增加保障性住房的土地供應(yīng)，從地價(jià)上降低建房成本。住房的保障形式應(yīng)該靈活多樣，購(gòu)買(mǎi)與租賃并舉，實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼共存，滿(mǎn)足低收入階層的住房需求。第二，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)商投資過(guò)盛。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為許多投資者提供了取得高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，部分房地產(chǎn)商置國(guó)家政策于不顧，甚至踐踏法律、鋌而走險(xiǎn)。因此，對(duì)于囤地炒地、欺詐業(yè)主等不良現(xiàn)象甚至違法行為應(yīng)該加大監(jiān)管力度和處罰力度。高額利潤(rùn)必然引起資本不斷流入，不利于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行。應(yīng)該在資金面上通過(guò)利率的杠桿調(diào)節(jié)，增加房地產(chǎn)商投資成本，遏制投資過(guò)盛。第三，增加投資性住房的持有成本，抑制投機(jī)需求。要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房的貸款政策，提高部分家庭二套房的持有成本。另一方面，可針對(duì)非營(yíng)業(yè)用的二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，可在一定程度上遏制過(guò)度的投機(jī)需要，增加投機(jī)成本。只有如此，才能促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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