作者簡介：楊欣和（1988—），男，漢族，甘肅蘭州人，資產(chǎn)評估碩士，單位：四川大學經(jīng)濟學院資產(chǎn)評估專業(yè)，研究方向：金融資產(chǎn)評估。

摘要：目前，在商業(yè)地產(chǎn)的評估中，商圈因素和評估方法的選取因素日益成為了影響商業(yè)地產(chǎn)評估的重要因素。本文將分別從這兩個角度進行分析，闡述其對商業(yè)地產(chǎn)評估產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)評估；商圈；評估方法選取

一.商圈因素對商業(yè)地產(chǎn)評估的影響

商圈因素是商業(yè)地產(chǎn)評估中極為重要的因素。所謂商圈，指的是目標商家按特定的方向拓展，所能夠吸引到相關(guān)客戶的區(qū)域。而商業(yè)地產(chǎn)評估中的商圈因素，就指的是評估師在對商業(yè)地產(chǎn)的評估中，由于商家的商圈差異而對評估結(jié)果產(chǎn)生影響的因素，主要包括交通因素、人口因素、區(qū)域經(jīng)濟因素、競爭因素。

（1）交通因素

在商業(yè)地產(chǎn)的評估中，要特別注重交通因素對評估的影響。在其他因素不變的情況下，交通狀況的便捷與否直接影響了商鋪的價值。以成都市為例，由于前些年地鐵還未完全鋪設，因此，成都市的商業(yè)圈相對比較傳統(tǒng)。商家主要集中在春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市商圈等人口數(shù)量較多的商圈里。但這兩年地鐵項目的大力發(fā)展，將迅速增加周邊人流、客流量，許多大型地鐵口、中轉(zhuǎn)站等將形成新的商圈，對傳統(tǒng)商圈會形成一定的沖擊。

就從目前一號線以及二號線的布局形態(tài)來看，一方面諸如荷花池商圈、騾馬市商圈、天府廣場商圈等一些傳統(tǒng)商圈的發(fā)展更為穩(wěn)定；另一方面，地鐵線的鋪成，也將會帶動新的商圈。一號線的起始站，華陽、紅花堰將徹底轉(zhuǎn)變原有的商業(yè)形態(tài)，形成新的商圈。與此同時，總規(guī)劃17萬人口的成都南部新區(qū)將打造商務、辦公、金融一體化的新城南片區(qū)，一號線為新規(guī)劃提供了便捷的交通，將為新規(guī)劃提供強有力的支持。二號線中的新成都客運站位于沙河堡，作為成渝高速鐵路的起點，是未來成都最大的鐵路交通樞紐之一，沙河堡區(qū)域擁有極高的人流量，經(jīng)過未來的發(fā)展，也很有可能形成新的商圈形態(tài)。因此，交通的方便與否，直接決定了該商圈客流量多少和所能覆蓋的范圍，也將對該商業(yè)地產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量產(chǎn)生影響。

（2）人口因素

通常情況下，人口因素，也是商業(yè)地產(chǎn)評估中所要考慮的因素。包括待評估對象所在區(qū)域的人口總量，人均可支配收入、所受教育水平、職業(yè)分布，年齡分布等等?？傮w來看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較多的地方，商圈就較為發(fā)達，商業(yè)地產(chǎn)的評估價值也就越高。春熙路商圈、鹽市口商圈以及城南的幾大商圈都分別分布在人均可支配收入較高的地方，因此，該地區(qū)整體商業(yè)地產(chǎn)的評估價值也越高。反之，當一個地區(qū)整體居民可支配收入較低的時候，商圈范圍也較小，其所對應商業(yè)地產(chǎn)的評估價值也越低。

（3）區(qū)域經(jīng)濟因素

經(jīng)濟基礎包括多方面的因素，有地區(qū)的經(jīng)濟總量，地區(qū)的經(jīng)濟模式，地區(qū)所受金融機構(gòu)的扶持程度以及企業(yè)的整體發(fā)展狀況，都對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到影響，在評估的過程中，都應該綜合考慮這些因素。以2010年成都市各區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值為例，錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值分別為4313879億元、4902714億元、5024990億元、4713141億元；大邑縣、浦江縣、新津縣、崇州市的地區(qū)生產(chǎn)總值分別為927392億元、569630億元、1191684億元、11246613億元。我們也可以觀察到，經(jīng)濟總量越高的地區(qū)，商圈的分布也呈現(xiàn)出總量多、范圍廣的特點，其區(qū)域內(nèi)所對應的商業(yè)地產(chǎn)的評估值也越高。因此，在評估的過程中，也應該充分考慮區(qū)域經(jīng)濟因素的影響。

（4）競爭因素

通過分析企業(yè)外在的競爭者和內(nèi)在的發(fā)展情況，來綜合分析評估企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)和機遇。還可以分析企業(yè)所處行業(yè)的飽和程度以及是否存在規(guī)模優(yōu)勢等等，這也直接影響了目標商業(yè)地產(chǎn)的價值，這也是評估中所考慮的重要因素。

二.評估方法的選取因素對商業(yè)地產(chǎn)評估的影響

房地產(chǎn)的基本評估方法有三種：市場法、成本法和收益法。在商業(yè)地產(chǎn)評估中，由于成本法的評估基礎主要是通過計算房地產(chǎn)各個部分的構(gòu)建成本來進行估算的，而商業(yè)地產(chǎn)作為一種收益性的房地產(chǎn)，用成本法去評估的參考意義和參考價值就不是很大，所以在對評估方法的選取上，主要是從市場法和收益法中進行選擇。

（1）選取市場法對商業(yè)地產(chǎn)評估的影響

市場法作為目前評估界使用頻率最高的評估方法，具有很強的操作性和實踐性。其理論基礎實際上是根據(jù)與待評估目標地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)的交易價格，通過一定的原則去修正，得到評估目標的市場價值。

正是由于市場法的便于操作性和直觀性，因此，在商業(yè)地產(chǎn)評估中，也大量地被評估單位所采用。但商業(yè)地產(chǎn)畢竟不同于住宅型房地產(chǎn)，一座商業(yè)地產(chǎn)的價值可能涉及多方面的因素，與該地產(chǎn)所出的地理位置，周圍的消費環(huán)境、該商業(yè)地產(chǎn)的品牌價值都有很大的關(guān)系。換而言之，就算是兩個地理位置很近，各方面狀況都相近的房地產(chǎn)，也極有可能由于周圍居民區(qū)分布或者消費群體位置的遠近，而存在不小的差距。其次，市場法多是基于供求關(guān)系的基礎，特別是在商業(yè)地產(chǎn)受到經(jīng)濟的景氣程度影響比較大，僅通過參考周圍商業(yè)地產(chǎn)的價格很可能是一種短期價格，就會使得評估值偏離市值。因此，在一些情況下，選取市場法在商業(yè)地產(chǎn)的評估中，盡管具有比較強的便捷性，但是也會存在著諸多容易出現(xiàn)誤差的地方，而有些因素僅憑修正是無法得到的。

（2）選取收益法對商業(yè)地產(chǎn)評估的影響

收益法作為房地產(chǎn)評估中的三大方法之一，其理論基礎主要是通過對未來的預期收益而非現(xiàn)在的價值對房地產(chǎn)進行評估。由于收益法在評估的過程中涉及收益率的選取、未來預期收益的估算、確定未來收益年限等因素，存在一定程度的復雜性。因此在實際方法的選用中，不少評估機構(gòu)對收益法的應用較少。

在商業(yè)地產(chǎn)的評估中，由于商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種收益性的地產(chǎn)，在采用成本法和市場法的方面都有一定的局限性，可以說，從適用性的角度來說，收益法相比其他幾種方法都有更強的適用性。但收益法在實際的評估中，也存在著一定的問題，比如各項指標不好估計，存在一定的主觀性，甚至不少評估機構(gòu)通過調(diào)整收益率或者資本化率來起到控制評估價值，進而使其滿足客戶評估要求，違背了中介機構(gòu)的立場。如果在商業(yè)地產(chǎn)的評估中，各個機構(gòu)能夠加大對收益法的選用和推廣，在充分市場調(diào)查和驗證的基礎上，嚴格評估程序和操作步驟，使各個指標更加細化和科學，無疑，收益法將會比市場法更能適應商業(yè)地產(chǎn)價值的評估。

綜上分析，選取收益法更符合商業(yè)地產(chǎn)的評估的客觀需要，但在實際的推廣中，還存在著一定的技術(shù)問題和道德風險。

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