李川

[摘 要]近幾年來，我國的房價一路攀升，住房問題儼然成為居民關(guān)注的熱點問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，保持房地產(chǎn)的健康有效地發(fā)展，合理控制房價的過快上漲，已經(jīng)成為各級政府的主要政策目標。本文首先闡述我國房價的現(xiàn)狀，然后從供需的理論層面分析房價上漲的原因，最后提出了實際的對策，以使房地產(chǎn)健康，長效的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房價高漲 供需理論 貧富分化

一、我國房價現(xiàn)狀

住房問題與人們的日常生活息息相關(guān)，因此我國的住房價格問題一直是人們關(guān)注的焦點。近年來，我國的房價一路攀升，已偏離了正常的價格軌道，致使絕大多數(shù)居民對于居高的房價只能望而卻步，這也嚴重影響了我國的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。

改革開放以來，我國的房價基本經(jīng)歷了三輪的大規(guī)模上漲。第一輪是1992年～1993年，主要來自于土地的有償出讓，在土地的使用上增加了大量的土地出讓金等成本。第二輪房價上升是在1998年停止住房福利實物分配之下產(chǎn)生的。第三輪即是本輪的房價高漲，此輪的房價高漲一直持續(xù)到現(xiàn)在仍不見回落，已成為考驗我國政策執(zhí)行部門的一大難題。

面對這次房價的大規(guī)模上漲，我國出臺了一系列重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從2005年出臺的“國八條”到出臺限購限貸的政策再到2011年重慶、上海征收房產(chǎn)稅，我國的限制房價上漲的政策層出不窮，但效果不盡人意。從目前來看，我國的房價雖然沒有大規(guī)模上漲，但現(xiàn)房價仍處于高位，一般家庭不足以負擔高額的首付，且上漲預(yù)期存在，房價調(diào)控仍然任重道遠。

二、 房價高企的供需層理論分析及抑制房價的兩大理論措施

住房歸根到底屬于商品，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)上的供需理論來說，一種商品的價格是由該商品的供給與需求決定的。因此，住房的價格也是由住房的供給量與住房的需求量共同決定的。所謂住房的供給量即開發(fā)商在一定住房價格水平下愿意而且能夠提供的住房數(shù)量，住房的需求量即在一定住房價格水平下人們愿意而且能夠購買的住房數(shù)量。住房的供給量隨著價格的上升而增加，相反，住房的需求量隨著價格的上升而下降。在一定的價格水平下，會有住房的供給量等于住房的需求量，而此時的價格水平就是均衡的價格水平。因此，從這一理論出發(fā)，畸高的住房價格是符合市場規(guī)律的。但是，當某一現(xiàn)象影響到絕大多數(shù)人利益時，應(yīng)當允許市場力量之外的第三方參與進來，來保障社會的公平，這里的第三方即是政府。

根據(jù)住房供需理論，要分析影響住房價格的因素，歸根到底是要分析影響住房需求與供給的因素。首先，從住房需求方面來看，住房需求包括剛性需求和彈性需求。剛性需求，相對于彈性需求，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求。剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就成了彈性需求，此時，人們的正常生活便受到了嚴重影響。而彈性需求則相反，我們可以理解為是與正常生活關(guān)系不密切，而僅僅是用于提高生活質(zhì)量的需求。住房的彈性需求在現(xiàn)實生活中普遍存在，如購買多套住房或投資于住房。就住房需求方面而言，我們應(yīng)保障住房的剛性需求，抑制住房的彈性需求。

其次，從住房供給方面來看，影響住房供給的因素很多，主要是成本因素。成本是推動房價上漲的內(nèi)存原因。成本中土地價格占很大比例。土地是一個比較特殊的要素，它在總量上是一定的，即土地的總供給是一定的。在工業(yè)化和城市化的進程中，能用來建房子的土地數(shù)量在逐年減少，稀缺的城市土地資源始終是開發(fā)商爭奪的目標，這也在一定程度上形成了賣方壟斷，推動了土地價格的不斷上漲。地價的上漲，推動房價的上漲，而房價的上升，又使得一部分人被房地產(chǎn)的利潤驅(qū)動，進入房地產(chǎn)業(yè)，在有限的土地資源面前，進一步推動了土地價格的上升。地價與房價相互影響，相互推高。

三、抑制高房價的實際措施

從以上的分析我們可以得出抑制房價上漲的措施：

第一，加大保障性住房的建設(shè)力度，以滿足住房的剛性需求，同時，嚴格控制投機性資金進入房地產(chǎn)市場。

政府應(yīng)增加中低檔商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，完善廉租房制度。我國政府應(yīng)當建立一個完善的廉租房制度，優(yōu)先保證中低價位、中小套商品房和廉租住房的土地供應(yīng)，并減少別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套房住房的土地供應(yīng)。

在控制投機資金問題上，我國已經(jīng)出臺了一系列措施，這包括對二套、三套房房貸利率上的區(qū)別對待，以及房屋限購，征收房產(chǎn)稅等措施，這從根本上講都是在抑制投機性住房需求。目前我國房價穩(wěn)定，調(diào)控初見成效，但需要注意的是我們應(yīng)該繼續(xù)加大力度強調(diào)房價調(diào)控，以防止房價反彈。

第二，加強監(jiān)督，防止腐敗行為；嚴格房地產(chǎn)開發(fā)的市場準入。

土地是國家所有的，在土地的交易環(huán)節(jié)很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易現(xiàn)象。土地資源的緊缺性決定了政府會把它出讓給能給自身帶來最大利益的開發(fā)商，管理土地資源的部門和官員很容易成為尋租的對象。這些尋租費用，也被房地產(chǎn)商列入成固定成本中。因此，加強監(jiān)督便顯得尤為重要。其中理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，深化土地使用制度改革是問題的關(guān)鍵，但這涉及深層改革，在此不再闡述

對開發(fā)商的資質(zhì)進行管理，是防止房價畸形上漲的重要一環(huán)。如若對房地產(chǎn)開發(fā)商的進入不加限制，當人們看到房地產(chǎn)利潤巨大之時，便爭相進入這一領(lǐng)域，哄搶土地，便會加重房產(chǎn)調(diào)控的難度，因此嚴格房地產(chǎn)開發(fā)的市場準入，并對開發(fā)商資質(zhì)嚴格管理也是重要一環(huán)。

總之，使房價回到正常的軌道并穩(wěn)定下去是一項長期而艱巨的任務(wù)。目前，我國治理房價的措施只能是抑制，且治標不治本。從長遠來看，我們應(yīng)該進行深層次的改革，房價問題才能一勞永逸。

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