李強

房地產業(yè)也是如此，告別了狂飆猛進、亢奮激烈的青澀年華，在挫折與不安中變得成熟與理智。

一年之計在于春。隆冬，天寒地凍，恰恰能讓人的頭腦更加冷靜、未雨綢繆，謀篇布局。

2012，中國經濟走過了兇險的一年，房地產業(yè)同樣遭遇了前所未有的考驗。無論承認或不承認，房地產都是中國經濟的重要支柱之一，決策者也好、執(zhí)行機關也好對這種事關國家前途甚至命運的問題，不得不慎之又慎，三思而行。房地產猶如一個“大坑”，雖然可以在較短的時間內使經濟總量得到快速的提升和發(fā)展，但卻為未來埋下了隱患。中國經濟在急速膨脹的同時也變得更加脆弱，甚至是危險。

但可以肯定一點，經過2012年的風云變幻、雷鳴電閃，最危險的因素正如抽絲剝繭般，緩慢而漸漸地遠離中國的肌體。中國的經濟經過風雪的考驗之后，也將變得更加成熟與健康。房地產業(yè)也是如此，告別了狂飆猛進、亢奮激烈的青澀年華，在挫折與不安中變得成熟與理智。

不久前閉幕的“中央經濟工作會議”指出，“堅持房地產調控政策不動搖。”

對此，中國社科院經濟研究所研究員袁鋼明認為，今年中央經濟工作會議對房地產方面的表態(tài)雖然只有一句話，但這一句話要比此前說的很多句話都要有力度。此外，會議還提出，要降低實體經濟的融資成本，這也是從間接上針對房地產的調控，讓更多低成本的資金流向實體經濟領域，也就是要控制流向房地產領域的資金。

清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為，明年的增長速度預期是8％左右，在這樣一個增長情況下，除非出現(xiàn)重大的波動，否則明年的房地產市場肯定會出現(xiàn)一定的上漲，這是不可避免的。新一屆政府在房地產方面，不僅會延續(xù)過去的一些調控政策，比如說限購，還會出臺一些新的政策，比如說房地產稅，甚至于在某些地區(qū)適當擴大土地的供給，用擴大供給的方式來應對價格上漲。

為什么中國房價能夠始終維持在高位呢？眾所周知，商品價格通常由市場供求關系決定，那么中國房地產價格畸高是不是因為供求矛盾？這是一個爭論焦點。有人會拿空置房來證明供大于求，純粹是因為投資客炒作和開發(fā)商囤積造成高房價。另一方面，有人會說全國的空置率其實并不高，供不應求導致了高房價，房地產商比那竇娥還冤。并且他們還利用“出租房”、“偶爾居住”和“其他用途房”這種文字游戲般的動聽詞匯混淆視聽，企圖把大多數(shù)空置房輕描淡寫地一筆勾銷。

事實上，供大于求現(xiàn)象是存在的，但供不應求現(xiàn)象也是存在的，這看似荒謬實則不然，因為中國房地產市場在賣方操縱下變成了可以人為控制供給的失靈市場，分裂為潛在房地產市場和實際房地產市場兩個市場。潛在房地產市場的供給是包括空置房在內的房屋總量，需求是所有進入市場的購買力。從空置房確實大量存在的事實來看，供應大于需求現(xiàn)象是存在的。

關鍵在于，潛在房地產市場和實際房地產市場的分裂是供給方開發(fā)商和空置房房主自愿存貨行為導致的，也就是說開發(fā)商不是賣不掉房子，只是捂盤惜售、囤積居奇。而其他行業(yè)如服裝行業(yè)是非自愿存貨，廠商真的是賣不掉商品。

一個市場為什么會出現(xiàn)分裂，必然是因為市場主體間的經濟資源配置機制是扭曲的。首先，開發(fā)商和空置房房主能夠囤積居奇必然是因為奇貨可居，歸根結底是因為房屋供給量是有限的，而房屋需求量是長期增長的，兩者從長遠來看存在供給小于需求的根本矛盾。

概而言之，從短期來看，中國房地產市場分裂為潛在房地產市場和實際房地產市場，潛在房地產市場供大于求，實際房地產市場求大于供。然而，從長期來看，中國房地產市場的根本矛盾還是供給小于需求，這恰恰是導致短期市場分裂的根源。

因此，當2012年的風風雨雨基本過去，中國房地產業(yè)還將踏上新的征程，只不過這次沒有“天上掉下來的餡餅”也沒有“食用不盡的饕餮盛宴?！泵堪l(fā)展一步，都要靠房地產企業(yè)自己，氣定淡然、苦練內功、改良革新、精準定位，如此，才可能贏得長遠發(fā)展的先機。