冉瑩瑩　胡燕京

摘 要：改革開放后，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過程，在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，占據(jù)日益重要的地位。當房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時，通常國民經(jīng)濟也會發(fā)生負面的連鎖反應(yīng)。通過在計算房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻度的定量分析的基礎(chǔ)上，證明了房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的巨大影響，進而分析房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的其他部門如何產(chǎn)生影響，并定量分析了與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系比較緊密的幾個部門，尤其是建筑業(yè)和金融業(yè)，為政府在房地產(chǎn)市場下滑或過度繁榮時，制定相應(yīng)的政策提供了理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；貢獻度；灰色關(guān)聯(lián)度

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）36-0170-03

一、研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)在中國的發(fā)展是呈由不太成熟到逐漸成熟的曲折的周期性成長的。尤其是在改革開放之后。1992—1993年全國范圍出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，在緊縮性宏觀政策的作用之下，房地產(chǎn)業(yè)進入收縮階段。1996 年將住宅建設(shè)作為經(jīng)濟增長點、1998 年取消福利分房等政策為標志，中國房地產(chǎn)業(yè)進入相對穩(wěn)定的發(fā)展時期。2007 年，美國爆發(fā)了次貸危機并引發(fā)了全球的金融海嘯，美國的房地產(chǎn)價格、交易量及新屋開工數(shù)量等指標都步入了熊市，而中國的房地產(chǎn)市場同樣是每況愈下。2008年，住房價格短期的下降后，天津、沈陽、南京、西安等城市先后出臺了救市政策。于是，2009年中國房地產(chǎn)在美國房地產(chǎn)價格跌幅擴大的同時，卻出現(xiàn)了逆勢上揚，北京、上海等城市的交易量大幅度增加，甚至部分城市的月均交易量創(chuàng)出歷史新高。2010年房地產(chǎn)各項指標全面上揚，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長33.2%，施工面積同比增長10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。因此，2011年房價上升的壓力依然較大[1]。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能夠直接或間接地拉動和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要體現(xiàn)在住宅市場的快速發(fā)展上，它的發(fā)展帶動了建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具、金融等50 多個生產(chǎn)部門的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，每100 元的房地產(chǎn)銷售能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170 元的銷售，其連帶和關(guān)聯(lián)效應(yīng)極其明顯 [2]。行業(yè)需求的增加會刺激消費需求，進而再次提高其他行業(yè)的總產(chǎn)額。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)和投資與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動有著不可替代的作用。1998—2009年，房地產(chǎn)開放投資對經(jīng)濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟增長平均為1個百分點。2009年，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率達到19.4%，拉動經(jīng)濟增長1.77個百分點[1]。

較高的住房價格，尤其是過高的住房價格是柄雙刃劍，在給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的動力的同時，也會給經(jīng)濟發(fā)展帶來一定的負面影響：首先，加大了市場風險。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間具有高度關(guān)聯(lián)性。房價波動的風險將通過這種關(guān)聯(lián)性直接影響到中國的金融穩(wěn)定甚至金融安全；同時，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的高度關(guān)聯(lián)性也會導致國民經(jīng)濟的劇烈震蕩。其次，扭曲了居民的消費和儲蓄行為。目前房價大幅上漲，特別是一些大中城市房價上漲過快直接導致居民購房負擔加重，最終導致市場失靈，甚至演化成嚴重的社會問題。

因此，我們有必要研究房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟其他部門的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟其他部門的影響[3～4]

通過研究房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的灰色關(guān)聯(lián)度，可以確定與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)及對相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出預(yù)測；并從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度分析相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展問題，并提出相應(yīng)的的建議。

1.模型的建立。設(shè)ηj是第j個方案向量Xj從屬于向量G的比例，則Xj從屬于向量B的比例為（1-ηj）。

三、結(jié)論

由計算結(jié)果可知，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)性比較強的是建筑業(yè)、金融、交通、郵電、工業(yè)等行業(yè)。按照福利經(jīng)濟學的觀點，市場經(jīng)濟是以帕累托最優(yōu)作為資源配置目標的。如果房地產(chǎn)企業(yè)存在過多的泡沫，引起房價的扭曲，對社會資源配置產(chǎn)生了異常的作用，雖然這樣實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，但也造成了資源的巨大浪費；一旦泡沫破裂，會引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的劇烈動蕩，拖垮整個國民經(jīng)濟，甚至造成金融危機。

根據(jù)以上的計算結(jié)果，我們可以得到以下結(jié)論：

1.與房地產(chǎn)企業(yè)最相關(guān)的是建筑業(yè)。與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中的占的比重名列前茅，其增長速度與房地產(chǎn)業(yè)相比也只是稍有遜色，2001—2009年，房地產(chǎn)開放的評價增長速度為25.6%，而建筑業(yè)同期的平均增長速度是22.35%。因此，房地產(chǎn)業(yè)可以通過建筑業(yè)帶來國民經(jīng)濟的成倍增長。由供需模型我們可以看出，在中國，供需不平衡，在城市化加快發(fā)展的現(xiàn)階段，中國面臨巨大的住房需求，但是，由于現(xiàn)在居民的購買力還無法解決現(xiàn)在房地產(chǎn)供需不平衡的問題，造成內(nèi)需不足，容易引發(fā)泡沫。因此，為擴大住房消費和投資，擴大內(nèi)需，在對房價進行控制的同時，加大經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房的供給，使房地產(chǎn)供給價格保持在合理的范圍之內(nèi)。同時，該措施同時，還支持了建筑業(yè)的發(fā)展，對其他相關(guān)行業(yè)，也有一定的帶動作用。

2.由于房地產(chǎn)和金融兩行業(yè)長久以來就存在較強的依賴性，房地產(chǎn)企業(yè)對金融企業(yè)的影響是雙向的，即房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費的整個過程中，進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動，在既將金融行業(yè)提供的資源作為自己的生產(chǎn)要素的同時，還推動著金融行業(yè)的發(fā)展。由于這個特性，使房地產(chǎn)與金融在長期存在顯著的風險雙向傳染效應(yīng)，二者的行業(yè)的波動會受對方顯著的影響，2007年的次貸危機而引發(fā)的次貸危機也證明，在房地產(chǎn)過熱的形勢下，要做好兩者的風險管理，二者積累的風險在對自己產(chǎn)生威脅的同時，也會通過傳染給另一方，造成風險效應(yīng)的擴大，形成連鎖性的行業(yè)危機。