曾小青 李圓圓 向玉章
【摘要】 房地產企業(yè)對金融依賴度高,但融資方式比較單一,面對國家的嚴厲調控政策,迫切需要優(yōu)化現(xiàn)有融資方式,開辟新的融資渠道。文章以A房地產公司為例,從其財務狀況和融資方式入手,分析了其融資困境,在此基礎上提出融資優(yōu)化策略。
【關鍵詞】 房地產; 融資; 銀行信貸
一、引言
房地產企業(yè)是一個資金密集型企業(yè),開發(fā)周期長,資金投入大,對金融的依賴度很高。資金作為房地產企業(yè)的“血液”,一旦出現(xiàn)斷流,將會產生巨大的風險,使房地產業(yè)和金融業(yè)遭受重創(chuàng)。2008年美國次貸危機引發(fā)全球金融危機,敲響世界警鐘,為此,各國紛紛出臺相應的房地產調控措施。我國自2010年以來,政府相繼出臺了“國十條”、“新國八條”、“新國五條”等等,2011年連續(xù)6次上調存款準備金率,不斷加強銀根緊縮,限購限貸。從金融角度來看,我國房地產企業(yè)的融資方式比較單一,并且過度依賴于銀行信貸。在我國資本市場尚不完善的情況下,嚴厲的政策調控使房地產企業(yè)的融資環(huán)境日益惡化,融資壓力與日俱增,中小企業(yè)紛紛陷入財務危機,而大企業(yè)也在持續(xù)的政策調控下趨于“疲軟”。因此,房地產企業(yè)開辟新的融資渠道,改善現(xiàn)有的融資方式具有十分重要的現(xiàn)實意義。
二、案例介紹
A公司是某市規(guī)模較大的房地產公司,主要經營二級房地產開發(fā)和商品房銷售。作為A集團旗下的子公司,在2010年以前,A公司一般是以集團的名義融資,資金由集團財務公司實行統(tǒng)一調度和管理。隨著集團規(guī)模的日益擴張和國家調控政策的陸續(xù)實施,A集團的資金鏈出現(xiàn)了嚴重的“供不應求”現(xiàn)象,資金壓力與日俱增。因此,從2010年開始,A集團決定從“銀行家”向“企業(yè)家”過渡,逐步推行“母子公司共同造血”的金融改革制度,鼓勵并支持子公司獨立融資。從資金供給的角度出發(fā),A公司現(xiàn)有的資金來源有限,融資方式比較單一,多為項目類債務融資,例如四證貸款、房地產投資信托借款、舊改/并購貸款等;而站在資金需求的角度,2012年的資金安排計劃顯示,4月要向A集團總部上繳利潤2.7億元,5—10月A公司面臨16.9億元的還款壓力,此外,2011年底新增的4個項目也需要大量的開發(fā)資金支持。如果資金不能及時到位,2012年年底A公司的資金峰值將高達9億元,資金鏈可能會出現(xiàn)斷裂的危機??v觀近些年來由資金斷裂引發(fā)企業(yè)破產的典型案例,如德隆系、史玉柱的巨人集團、2011年的溫州商人“跑路潮”等等,A公司的管理層深刻意識到,必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式,快速有效地融通資金,絕不能使資金斷流。
三、A公司融資困境分析
(一)A公司財務狀況分析
融資方式決定了一個公司的融資結構,融資結構會影響公司的資產狀況和經營業(yè)績。通過對A公司償債能力、盈利能力、營運能力和現(xiàn)金流量的財務分析,可以明確A公司的融資結構以及可能面臨的財務風險。
1.償債能力分析
流動比率是短期償債能力分析的一個重要指標,由表1可知,A公司的流動比率呈現(xiàn)波浪式變動趨勢。2010年A公司多次開盤熱銷導致預收賬款增加了76.53%,其他應付款增加了96.29%,主要是往來款項以及其他應付的代墊款項和保證金,最后綜合導致2010年流動比率有所下降。自國家實行嚴厲的房地產調控政策以來,2011年A公司銷量大減,預收賬款明顯下降,同時由于資金緊張,應付賬款延期支付,加之當年購置了大量的儲備土地,致使預付款項同比增長833.90%,因此,2011年的流動比率同比上升了9.32%。
由于房地產企業(yè)的存貨比例較高,并且存貨本身存在一定的變現(xiàn)風險,因此,速動比率更具有參考價值。A公司近三年的速動比率呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢,主要是A公司整體發(fā)展規(guī)模不斷壯大,銷售水平逐漸提高的結果所致。一般情況下,流動比率的正常范圍為1—2,速動比率為1較好,A公司的速動比率較低,表明其短期償債能力較弱。
現(xiàn)金比率是速動資產扣除應收賬款后的余額與流動負債的比率,最能反映企業(yè)現(xiàn)時償付負債的能力。2010年A公司房地產開發(fā)項目熱銷、銷售回款較好,導致預收現(xiàn)金比例大幅增加,現(xiàn)金比率有所提高。由于2011年預付地價支付了大量款項,現(xiàn)金比率下降,說明A公司應該堅持“現(xiàn)金為王”的原則,進一步加強對現(xiàn)金流量的管理。
2010年、2011年A公司的資產總額分別增加了82.37%和50.80%,表明公司的資產規(guī)模在逐步擴大。同時,由表1可知,該公司的資產負債率連續(xù)三年均呈現(xiàn)逐步上升的趨勢,一方面,表明公司充分利用了財務杠桿,另一方面,也暗示公司的負債水平較高,存在一定的財務風險。
2.盈利能力分析
由表2可知,A公司的營業(yè)利潤率和總資產收益率均呈現(xiàn)逐步上升的趨勢,表明該公司具有較強的盈利能力,尤其是2011年公司的總資產收益率同比增長102.28%,主要歸因于公司調整項目開發(fā)和竣工節(jié)點計劃,貫徹“現(xiàn)金為王”的原則,取得了良好的成效。
3.現(xiàn)金流量結構分析
A公司的資產規(guī)模和銷售水平均在不斷提高,但經營活動產生的現(xiàn)金流量金額并未同步增長。由表3可知,2011年的經營現(xiàn)金流量金額出現(xiàn)負值,究其原因主要是,A公司2011年實現(xiàn)銷售回款61億元,其中集中支付地價款46億元,年底結算工程款34億元,最后綜合導致凈經營現(xiàn)金流量為負22億元。此外,由于資金需求量增大和宏觀調控政策的影響,A公司缺乏必要的資金進行項目開發(fā),造成土地閑置,資金成本增加,投資活動現(xiàn)金流量入不敷出。同時,銀行信貸條件更加苛刻,放款速度減慢,資金回收期長,在一定程度上也影響了現(xiàn)金的流入。因此,A公司在追求規(guī)模擴張和短期盈利增加的同時也要高度重視對現(xiàn)金流量的管理。
4.營運能力分析
由表4可以看出,A公司的應收賬款周轉率逐步下降,主要與當前的銀行信貸調控政策相關,但其整體水平仍高于同行業(yè)平均水平,歸因于主營業(yè)務規(guī)模的擴大、較嚴格的信用條件和有力的收款政策。作為公司的主要資產,存貨對公司經營活動的變化具有極強的敏感性。隨著A公司資產規(guī)模的不斷擴大,由于存貨銷售增長速度小于其自身規(guī)模的增長速度,存貨周轉率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。因此,建議A公司謹慎拿地,加快項目開發(fā)進度,提高存貨的管理水平和資金的使用效率。
綜上,A公司的財務分析結果表明:一方面,A公司的資產負債率較高,短期償債能力較弱,再加上存貨周轉率下降,資金回籠期限長,導致該公司的資金使用效率低下;另一方面,盡管A公司的盈利能力在逐步提高,但還是無法滿足規(guī)模擴張的資金需求,造成凈經營現(xiàn)金流量為負值,從而使該公司面臨較大的資金壓力。
(二)A公司現(xiàn)有融資方式分析
就A公司的現(xiàn)實情況而言,一方面,規(guī)模擴張和項目開發(fā)迫切需要大量的資金支持;另一方面,自2010年集團放手讓一線公司獨立融資以來,A公司尚未建立健全的融資體系和完善的融資渠道,資金來源較為匱乏。
1.過度依賴銀行借款
表1顯示,A公司最近三年的資產負債率平均水平在80%以上,其中預收賬款比例較高,主要包括定金和預收房款,而預收賬款的30%又源自銀行按揭貸款,加上與往來單位和供應商之間的短期結算款,A公司的綜合信貸比例在90%左右。除此之外,A公司的資金來源主要是與合作單位共同開發(fā)以及少量的信托借款,占比較少。
2.負債結構不合理
負債結構對公司的盈利能力和財務風險均有較大的影響。一方面,流動負債的資金成本相對較低,但會使公司面臨較高的財務風險;另一方面,長期負債的使用周期長,財務風險較低,但較高的資金成本也會影響公司的盈利能力。A公司的流動負債比例較高,一般在90%左右,而長期負債比例較低,這說明A公司過度關注高比例流動負債所帶來的經營效益,卻忽略了相關的財務風險。尤其是在當前銀根緊縮的調控背景下,負債結構嚴重失衡很容易誘發(fā)財務危機,甚至會影響公司的正常運營。
3.融資成本較高
2011年國家連續(xù)6次上調存款準備金率,2011年底,我國一、二線城市的各大銀行紛紛上調首套房貸利率5%~10%,銀行信貸門檻越發(fā)高不可攀,并且放款速度明顯變緩。因此,越來越多的企業(yè)開始轉向房地產信托融資。房地產信托融資具有靈活、快捷、限制條件較少等優(yōu)點,但其高昂的成本也使中小企業(yè)望塵莫及。2011年,A公司因項目開發(fā)需要,通過信托借款融資15億元,借款期限是兩年,利率高達15%,并以該項目50%的股權作為擔保。短期來看,A公司融得一定的資金,但融資的目的是為了獲得預期較高的投資回報率,而且房地產項目開發(fā)周期長,較高的資金成本會使企業(yè)面臨巨大的經營風險和財務風險。
4.財務管理水平有待進一步提高
A公司財務部下設四個工作小組:資金組、核算組、收款組和稅務組,并且與成本部是獨立運行的。由于公司業(yè)務量較大,A公司為每個項目公司的核算工作配備兩個人員,稱為A角和B角,但責權利不明確,很容易導致相互推諉、出錯率較高的后果。此外,房地產企業(yè)有很多開發(fā)環(huán)節(jié),并且各環(huán)節(jié)之間具有較強的關聯(lián)性,需要各部門各小組的全力配合,而A公司的員工綜合業(yè)務能力尚有不足之處,整體風險意識薄弱,在一定程度上對A公司的長期可持續(xù)發(fā)展產生不利的影響。
四、A公司融資優(yōu)化策略
(一)加強經營環(huán)境研究
2012年7月31日召開的中央政治局會議再次強調,要堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產市場調控政策,這對于大多數房地產企業(yè)而言,既是機遇又是挑戰(zhàn)。一方面,調控政策減緩了房地產企業(yè)的發(fā)展速度,甚至成為中小房地產企業(yè)發(fā)展的羈絆;另一方面,房地產企業(yè)在貫徹執(zhí)行調控政策的同時一定要緊抓機遇,充分利用逐步開放的資本市場條件為自身發(fā)展謀求新的融資出路。例如,在香港回歸15周年到來之際,中央政府為了加強大陸與香港的合作,在金融合作方面出臺了一系列便利措施,該項舉措實質上也拓寬了內地房地產企業(yè)進行境外融資的渠道。
(二)提高公司經營能力
公司融資的目的是為了獲得更高的投資收益,只有在投資收益率高于資本成本的時候,融資才是有價值的。因此,在融資成本一定的前提下,A公司必須提高自身的經營管理水平。首先,要謹慎拿地,加快項目的開發(fā)進程,采取有力的銷售策略,降低存貨跌價風險,從而提高存貨周轉率;其次,要加快銷售回款的進度,確保資金及時到賬,縮短應收賬款的周轉時間;第三,要開源節(jié)流,加強成本和費用管控;第四,要優(yōu)化項目開發(fā)進程,提高公司的整體利潤率。
(三)實現(xiàn)融資方式多元化
單一的融資方式無法滿足房地產企業(yè)的巨額資金需求,為此,A公司必須積極尋找新的融資渠道,拓展多元化融資方式。
1.探索合作開發(fā)模式
合作開發(fā)模式被視為解決房地產企業(yè)融資困境的一劑“良方”。一方面,合作開發(fā)可以變相融資,達到雙方共贏的狀態(tài),房地產公司獲取需要的資金或土地,合作方通過投資獲得相應的經營收益或股權收益;另一方面,合作開發(fā)可以給房地產企業(yè)帶來規(guī)模效益,有效地分散市場風險。為此,A公司可以積極尋找合作企業(yè),共同開發(fā),共擔風險,共享收益。
2.發(fā)展房地產信托
房地產投資信托可以吸引大量的社會閑散資金,融資效率較高,而且房地產信托受到嚴格的政府監(jiān)管,安全性較高。對于目前正處于快速發(fā)展期的A公司而言,可以通過貸款性信托和股權性信托進行資金融通。
3.尋求境外融資渠道
境外融資渠道不單可以解決資金問題,而且可以引進國外先進的經營理念和更嚴謹的資金運營方式,因此,建議A公司積極尋求境外合作伙伴,利用境外企業(yè)的優(yōu)勢開拓境外融資渠道。這對于A公司的綜合實力和抗風險能力都有一定的強化作用。
(四)強化員工風險意識
房地產企業(yè)的整個開發(fā)流程是環(huán)環(huán)相扣的,需要各個部門的集體配合和協(xié)調發(fā)展。例如:事務部要及時取證,保證四證貸款的審批不受限制;商業(yè)部要積極尋找優(yōu)質項目和合作單位;財務部要按節(jié)點完成回款計劃;營銷部要加強對存貨的管理,加大銷售力度;高層領導要適時調整公司發(fā)展戰(zhàn)略,等等。為了提高公司的財務管理水平,A公司必須樹立“全員風險意識”,可以通過集中培訓和定期召開會議的方式提高員工的風險意識,堅持責權利明確的基本原則,從細節(jié)和整體上提高公司的風險防范力度。
(五)借鑒國外融資經驗
西方發(fā)達國家的資本市場較為成熟,房地產金融體系比較健全,并且建立了完善的融資渠道,具有十分重要的借鑒意義。例如美國的住房抵押貸款和房地產信托投資基金,德國的互助儲蓄融資方式,日本房地產企業(yè)獨具特色的官民混合的融資方式,新加坡匠心獨運的中央公積金制度,等等。中國現(xiàn)有的資本市場發(fā)展水平可能無法滿足國外先進融資方式的應用條件,但是,從長期看,它們必將是中國房地產金融未來的發(fā)展方向。因此,在我國政策允許的情況下,A公司可以充分借鑒國外融資經驗,有條件地創(chuàng)新自身的融資方式。
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