孫維晨

肇始于2010年3月的房地產(chǎn)調(diào)控在2011年進(jìn)入“見(jiàn)效期”。這一年，全國(guó)各層級(jí)城市住宅成交量的過(guò)半跌幅以及成交價(jià)格的明顯下降，讓大小房企開(kāi)始感覺(jué)身心俱疲。綠城地產(chǎn)、證大地產(chǎn)等知名房企開(kāi)始出售項(xiàng)目以保安身之處；萬(wàn)科在這一年亦正式成立商業(yè)地產(chǎn)公司從而打破了“只做住宅”的傳統(tǒng)；龍湖地產(chǎn)等知名房企也因降價(jià)而遭遇打砸之禍。

2012年，隨著調(diào)控的延續(xù)和影響的放大，房產(chǎn)業(yè)仍不會(huì)輕松。保證生存、繼續(xù)拼命，或是轉(zhuǎn)行，如何抉擇，將決定房企的命運(yùn)。

最“危險(xiǎn)”的或是綠城

從挑破“破產(chǎn)”謠言到2012年初，綠城中國(guó)已連續(xù)出手5座優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。其中滋味，唯綠城自知。

2011年12月29日，綠城向SOHO中國(guó)出售上海外灘地王股權(quán)，作價(jià)10.4億元。

2012年1月5日，綠城在其官方微博上接連掛出了4個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，分別將湖濱置業(yè)51%股本、綠城墅園35%股權(quán)、綠城錦玉50%股權(quán)、上海靜宇49%股權(quán)，以5100萬(wàn)元、7000萬(wàn)元、12500萬(wàn)元和4900萬(wàn)元進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目出售之后，綠城將回籠注冊(cè)資本金2.95億元。

“2012到了??將這一年的首要目標(biāo)鎖定在：力求生存?！边@是綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在其年會(huì)特刊上的刊首語(yǔ)。

2012年，“生存”或許并不容易。有媒體計(jì)算認(rèn)為，綠城不僅正在面臨30億元左右的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)這家香港上市公司在2012年到期的信托產(chǎn)品也有大約44億元，以14%融資成本估算，其將面臨超過(guò)50億元的兌付壓力。

即便是在2008年的房地產(chǎn)調(diào)控中，像綠城地產(chǎn)如此密集的轉(zhuǎn)讓股權(quán)以充實(shí)資金的現(xiàn)象亦十分罕見(jiàn)。來(lái)自市場(chǎng)的分析認(rèn)為，目前房企普遍面臨著成交量下滑、資金被庫(kù)存套牢的困境，綠城的境況便是市場(chǎng)縮影。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，上市房企共有183宗股權(quán)出讓，同比增65%。來(lái)自一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)認(rèn)為，2012年，房企資金鏈緊繃，融資或以價(jià)換量等現(xiàn)象可能會(huì)愈演愈烈，房企之間的并購(gòu)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓將促使行業(yè)洗牌和整合加劇。

最強(qiáng)壯的或仍屬萬(wàn)科

盡管有媒體報(bào)道2011年萬(wàn)科在北京的銷售面積排名中跌出前5名，但不可否認(rèn)的是，萬(wàn)科依舊是最強(qiáng)壯的房企。

萬(wàn)科官方數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2011年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%，繼2010年銷售額突破千億之后，業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度銷售過(guò)千億的唯一企業(yè)。

不過(guò)，世聯(lián)集團(tuán)總裁陳勁松在今年1月初的公開(kāi)講演里認(rèn)為：“萬(wàn)科現(xiàn)在拼命賣樓不是為了抄底，而是為了保命?！彼M(jìn)一步解釋稱，其實(shí)2012年沒(méi)有什么底可抄，因?yàn)槿f(wàn)科規(guī)模太大，不保持充裕現(xiàn)金，萬(wàn)一市場(chǎng)再有什么不利變化，就非常危險(xiǎn)。當(dāng)然，這種預(yù)判的前提是萬(wàn)科資金周轉(zhuǎn)不靈。

一位上市房企經(jīng)理人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“盡管現(xiàn)在很多企業(yè)都被市場(chǎng)和媒體視為一線企業(yè)，但是包括我們?cè)趦?nèi)的很多房企距離萬(wàn)科還差得遠(yuǎn)。上千億的銷售額，并非一段時(shí)間就能趕超?！?/p>

最快的擴(kuò)張者或是萬(wàn)達(dá)

住宅開(kāi)發(fā)受阻，不如轉(zhuǎn)行做商業(yè)地產(chǎn)。但是，做商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比做住宅復(fù)雜得多。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波此前接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有很大的發(fā)展前景，但是中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)太不專業(yè)。

由于存在定位、招商、管理等技術(shù)化較強(qiáng)的問(wèn)題，很多企業(yè)的轉(zhuǎn)型并不成功。但王健林領(lǐng)銜的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)占領(lǐng)市場(chǎng)的速度卻十分驚人。

以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的城市綜合體項(xiàng)目加速遍地開(kāi)花。有媒體援引世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，僅北京2010年商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬(wàn)平方米和100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)355%、357%。同時(shí)，上海、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量亦直線飆升，萬(wàn)達(dá)在這些地方都是最大玩家。

萬(wàn)達(dá)官方報(bào)告顯示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)在2011年末達(dá)到1950億元，年收入1051億元。在這一年全國(guó)有16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、12家五星級(jí)酒店、14家百貨店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，創(chuàng)造城市服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位8.9萬(wàn)人，其中大學(xué)生1.68萬(wàn)人。2011年全國(guó)新增就業(yè)崗位共1200萬(wàn)個(gè)，萬(wàn)達(dá)占據(jù)全國(guó)新增就業(yè)崗位0.74%。

王健林的企業(yè)一貫被稱為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)頭號(hào)王國(guó)”。即便在其他大型房企紛紛宣布減緩拿地之后，萬(wàn)達(dá)也逆勢(shì)而上在元旦前后的半個(gè)月內(nèi)，從上海、南京花費(fèi)超25億元拿下了兩幅商辦地塊。2012年萬(wàn)達(dá)預(yù)計(jì)將開(kāi)設(shè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)正在研發(fā)第四代產(chǎn)品“萬(wàn)達(dá)城”。盡管這種巨型綜合體的身份并未得到證實(shí)，但是如此快速地衍生出第四代產(chǎn)品，大連萬(wàn)達(dá)的2012速度難以減慢。