摘要：通過此方案的實施保證了估價質(zhì)量，降低了技術風險，雖然手續(xù)比過去繁瑣，但安全系數(shù)大大提高，達到了預期效果。本文探討了評估中介機構內(nèi)部控制設計方案

關鍵詞：評估；中介機構；內(nèi)部控制；設計方案

中圖分類號： G449.7文獻標識碼： A 文章編號：

評估中介機構在產(chǎn)權交易、拆遷評估、抵押融資中出了大量的估值報告，為維護國有資產(chǎn)保值、增值，社會公平正義、維護金融資產(chǎn)安全起了不可或缺的橋梁作用，但是隨著業(yè)務量的增加以及社會經(jīng)濟環(huán)境深刻的變化，技術風險也越來越凸顯,筆者通過管理實踐以及同行之間的交流，經(jīng)過論證設計了一套行之有效的內(nèi)部控制制度。針對估價機構的業(yè)務分散、內(nèi)容繁雜、技術質(zhì)量較難控制的特點，設計公司的技術控制組織框架如下圖：實行在公司董事會領導下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理全面負責業(yè)務部門、技術部門的管理工作。

總經(jīng)理下設技術總監(jiān)，全面負責估價技術的管理、監(jiān)督工作。

針對具體估價項目，施行項目經(jīng)理負責制，項目經(jīng)理對估價項目的過程控制、及評估報告的質(zhì)量、解釋權負全面責任。公司業(yè)務施行垂直集約管理，估價人員由公司業(yè)務部統(tǒng)一進行安排、調(diào)配，達到公司職員全員全能、以及人力資源的合理調(diào)配、配置。?估價項目以鑒定房地產(chǎn)、土地估價業(yè)務委托書為確定標志； 估價業(yè)務確定后，由公司業(yè)務部管理人員組織、確定項目組； 項目組人員視估價項目難易程度、重要性等具體情況，合理進行安排； 組成項目組時應確定項目經(jīng)理，授與項目經(jīng)理一定權利，項目組施行項目經(jīng)理負責制。

為了掌握估價業(yè)務過程中詳細過程信息以及對估價業(yè)務進行有效控制，公司制定了詳細業(yè)務流程及業(yè)務控制表，項目經(jīng)理平時嚴格按照業(yè)務流程進行估價作業(yè)，并詳細記錄、填寫業(yè)務控制表。 為提高估價報告質(zhì)量，做到估價報告中所采用的數(shù)據(jù)真實可靠，估價人員應進行經(jīng)常性和針對性信息的搜集、篩選、歸類工作。

經(jīng)常性信息搜集，是指估價人員利用工作期間、間隙，應勤勉地收集房地產(chǎn)有關信息：包括土地最新基準地價及修正系數(shù)、土地開發(fā)費用及相應規(guī)費、稅費、土地市場招拍掛交易案例等；房地產(chǎn)交易案例、租金信息、價格信息、前期費用、建筑行業(yè)承發(fā)包情況、最新市場信息價、稅費以及房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)、規(guī)范等；與房地產(chǎn)估價相關的其他信息。 針對性信息搜集，是指估價項目組成員針對估價項目選定的估價方法所需要的參數(shù)、數(shù)據(jù)、可比實例、租金、費率等信息。估價報告中涉及到的參數(shù)應有理有據(jù)，涉及到的實例應作為存檔報告的一部分與報告一并歸檔。

為達到資源共享，經(jīng)常性信息由技術總監(jiān)或指定人員進行定期匯總、可靠性甄別、篩選、歸類、歸檔工作，形成技術檔案。所形成的技術檔案應包括電子檔、介質(zhì)檔(打印件、復印件、原件等)。

技術檔案應及時向估價人員進行公布。

作為公司技術機密的一部分，估價作業(yè)人員應對技術檔案保密，不主動對外泄漏。?報告模板包括單元房式、拆遷補償報告式、一般估價報告式、土地估價報告等幾種形式，針對估價業(yè)務具體類型，進行正確選擇。遇到特殊報告形式，應與技術總監(jiān)協(xié)商后，再行確定。公司對所有估價報告進行統(tǒng)一編號，項目負責人應對項目的編號進行登記。由技術總監(jiān)及業(yè)務部經(jīng)理定期、不定期對報告編號進行核對，避免錯登、漏登，嚴格避免報告重號。估價報告中存檔報告應包含技術報告；公司特別約定可以無技術報告，估價人員必須要有相應的測算過程，以備委托方、報告使用方需要技術報告時及時補充技術報告。 針對估價對象具體情況、所搜集到的資料、資料的可靠性等，估價項目經(jīng)理決定選擇估價方法，項目組其他人員負責報告文字描述部分的撰寫；項目經(jīng)理負責對初步結果的確定、與委托方、報告使用方的溝通，項目經(jīng)理為估價報告的最終完成人。 報告的參數(shù)選擇以及最終結果的確定，要有充分的依據(jù)。要時刻注意防范公司技術風險。

所有出具的正式評估報告注意衡量：

委托方有無詐騙嫌疑；

審核部門能否通過；

公司有無風險存在。

評估報告完成后，按要求由兩名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字、蓋章；報告中應體現(xiàn)參加估價其他人員。

我公司對估價報告實行三級審核制度。包括估價報告項目組自審、業(yè)務經(jīng)理二級審核、技術總監(jiān)三級審核。

對于涉案估價、咨詢類估價、拆遷安置補償估價、估價結果超過500萬元及估價報告涉及2個以上使用方的估價項目，必須實行三級審核。

項目組自審要求：項目級自審由參加該估價項目現(xiàn)場勘察及撰寫估價報告的人員組成，對估價報告全文和全部估價資料進行全面檢查。

業(yè)務經(jīng)理二級審核：參加估價報告的二審人員應在自審的基礎上，進一步對估價報告全文和全部估價資料進行全面檢查。其審核關注的重點是：

1、進一步確認估價對象權屬證明及其他估價依據(jù)資料的真實性和完整性，進一步確認采用了正確的估價技術思路和估價方法；

2、進一步確認估價測算過程步驟清晰，依據(jù)充分，計算正確，進一步確認估價結果的合理性；

3、進一步確認報告文字表述準確、精煉，無邏輯錯誤，報告中的區(qū)域的自然形態(tài)的描述是否準確，報告中專業(yè)術語是否恰當，報告排版、錯別字及附件資料是否齊全，同時對報告風險進行評價；

4、進一步對估價中發(fā)現(xiàn)的有關重大問題進行披露；

5、如果估價報告出現(xiàn)嚴重瑕疵，應提出整改建議交退回項目組進行重新整改；在確定估價報告無誤后，方可在業(yè)務控制表上簽署審核意見，并簽字。

公司技術總監(jiān)三級審核：由公司技術總監(jiān)負責，其審核重點是：

1、自審和二審是否按本公司規(guī)定的有關程序和要求認真進行；

2、自審和二審中發(fā)現(xiàn)的問題是否已經(jīng)解決；

3、對估價結果的合理性再次進行審核；

4、對估價結果報告中的關鍵內(nèi)容(如估價結果報告中的致委托方函、估價的假設和限制條件等)的文字表述再次進行嚴格審查和推敲；特別是要對可能導致出現(xiàn)估價風險的幾個問題，如估價對象資料嚴重失實，委托方資信嚴重失真，估價結果嚴重偏差，以及估價技術思路、估價方法和估價測算過程嚴重錯誤，進行了解、審核和分析判斷，同時對整體風險進行評價，最終決定如何要求估價人員補做工作，或者決定是否出具報告。

參加估價報告三級審核的人員對估價報告負連帶責任，估價報告出現(xiàn)嚴重錯誤，應追究參加估價項目組、審核人員的相應責任，并予以相應的處罰。對重大評估報告實行技術總監(jiān)、技術組、總經(jīng)理聯(lián)審制，公司作出風險評估，出現(xiàn)問題由技術總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)合承擔領導責任。具體處罰根據(jù)問題嚴重性酌情處理。

公司財務部在加蓋公章前，應審核業(yè)務控制表，沒有相應審核人員簽字不得蓋章，不得對外提供正式估價報告。

估價報告提交時應交報告接收人簽收并提出相應意見；公司內(nèi)部還要對?評估原始資料存檔 評估報告存檔由估價項目組成員、項目經(jīng)理和檔案管理員完成，技術總監(jiān)和總經(jīng)理進行定期檢查。1、報告人對估價過程中有保存價值的各種資料進行整理并分類保存歸檔。

2、報告人在完成報告并經(jīng)審核同意后，應立即對估價過程中有價值的資料進行整理，在蓋章時將報告檔案交文員審核統(tǒng)一存檔。

3、報告人在報告整理存檔的同時，三個工作日內(nèi)必須將報告最后一稿的電子版提交項目經(jīng)理審核，存檔。項目經(jīng)理在本月結束后，對當月報告電子版存檔進行整理，并于下個月前三個工作日內(nèi)，提交文員進行備份存檔。

4、技術總監(jiān)和總經(jīng)理應定期對報告存檔進行檢查，檢查中若出現(xiàn)漏存或存檔逾期，將視實際情況分別對報告人、檔案管理員、技術經(jīng)理進行處罰。

檔案管理員應定期完成檔案文件的登記、編號、入柜工作，同時及時完成信用檔案的錄入工作。

通過此方案的實施保證了估價質(zhì)量，降低了技術風險，雖然手續(xù)比過去繁瑣，但安全系數(shù)大大提高，達到了預期效果。

Cmc09057 凌風