摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。論文從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)呼和浩特經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、消費(fèi)水平等經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)呼市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)的調(diào)查分析，本文推導(dǎo)出了呼市房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 呼和浩特 趨勢(shì)

課題號(hào)：NJSY12177

本文從呼市房地產(chǎn)業(yè)剖析入手，深入探討如何使房地產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)、健康發(fā)展的道路。雖然針對(duì)的是個(gè)體城市，從特殊性到普遍性規(guī)律上摸索來(lái)講，相信對(duì)整體市場(chǎng)還是有一定的借鑒意義的。

一、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2011年以來(lái)呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，1-9月完成投資額997726萬(wàn)元，與上年同比增長(zhǎng)40.16%；比1-8月增長(zhǎng)29.84%，增幅比上月回落4.05個(gè)百分點(diǎn)；比1-4月下降313.65%。從投資構(gòu)成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓下降1.74個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房分別增加6.02和5.13個(gè)百分點(diǎn)。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來(lái)的住宅樓基本都有車庫(kù)，因而使商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房漲幅較高。

（二）土地購(gòu)置和開發(fā)情況

2011年下半年購(gòu)置土地面積1026190平方米，同比增長(zhǎng)110.61%，漲幅比上半年提高138.62個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款109306萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)240.73%，增幅比上半年提高242.26個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積1142880平方米，同比增長(zhǎng)123.85%，增幅比1-6月提高75.4個(gè)百分點(diǎn)。到三季度無(wú)論購(gòu)置土地、完成開發(fā)土地及成交價(jià)同比均呈大幅上漲，特別是成交價(jià)漲幅240%以上，表明土地價(jià)格漲幅較大。同時(shí)也表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)下降，而是上漲。

（三）商品房供給和銷售分析

2011年10月呼市商品房當(dāng)期上市面積311.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.75%，環(huán)比增長(zhǎng)6.88%。其中，住宅上市面積251.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.28%，環(huán)比增長(zhǎng)7.81%。其中批準(zhǔn)預(yù)售面積218.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.75%，環(huán)比增長(zhǎng)5.24%?，F(xiàn)售備案面積93.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.42%，環(huán)比增長(zhǎng)10.89%。批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積180.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.95%，環(huán)比增長(zhǎng)6.31%；現(xiàn)售備案面積70.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70.48%，環(huán)比增長(zhǎng)11.85%。

（四）保障性住房供給狀況

2011年呼市經(jīng)濟(jì)適用住房投資16381萬(wàn)元，雖然與上年同比下降了72.6%，但環(huán)比基本呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。保障模式創(chuàng)新、保障范圍擴(kuò)大、資金來(lái)源擴(kuò)大，確保了2011年建設(shè)任務(wù)的順利完成。2011年上半年，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積1338312平方米，同比下降60.17%，環(huán)比增長(zhǎng)29.93%。其中新開工面積259116平方米，同比下降了64.5%，環(huán)比增長(zhǎng)了159.12%。竣工面積233010平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了113.75%。

二、呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

（一）政府調(diào)控政策對(duì)樓市影響較弱

通過(guò)分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調(diào)控政策影響，成交依然火爆。本輪調(diào)控更多是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，對(duì)房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段、房?jī)r(jià)還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標(biāo)。呼市有些地段相對(duì)好的項(xiàng)目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價(jià)格都未確定的情況下，已經(jīng)出現(xiàn)咨詢的人群。南二環(huán)周邊已經(jīng)漲到5000元/平方米以上，盡管這個(gè)價(jià)格超出了很多人的預(yù)期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價(jià)格每平方米5000元以上的品質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越多。

（二）土地市場(chǎng)總體活躍

2010年前三季度，呼市土地成交價(jià)款累計(jì)同比增長(zhǎng)120%多。在開發(fā)商銷售不斷創(chuàng)新高的情況下，房企拿地?zé)崆闆](méi)有減退。雖然現(xiàn)在調(diào)控很緊，整個(gè)大趨勢(shì)不是很明朗，對(duì)后市預(yù)期過(guò)早，但根據(jù)前三季度土地開發(fā)和購(gòu)置土地情況看，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心指數(shù)在增加。

（三）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大

一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國(guó)外先進(jìn)國(guó)家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。2010年，呼市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)為33.85%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長(zhǎng)：另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)水平的提高，無(wú)疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。舊城區(qū)和城中村改造產(chǎn)生的被動(dòng)型住房需求。

三、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題

（一）政府管理機(jī)制不完善

1.宏觀調(diào)控乏力。當(dāng)前，房地產(chǎn)供給與需求嚴(yán)重失衡，造成大量資源的閑置和浪費(fèi)。這里固然有企業(yè)投資決策失誤的原因，但政府在建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)方面宏觀調(diào)控不力也是重要原因。2.職能部門管理方式落后。3.在房地產(chǎn)開發(fā)金融方面缺乏參與。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)主要由買房人、開發(fā)企業(yè)、銀行三者構(gòu)成。4.監(jiān)督機(jī)制不完善。對(duì)管理部門及管理人員的決定或決策缺乏有效的制度監(jiān)督。

（二）房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)體系和機(jī)制尚欠完備

隨著開發(fā)業(yè)的日益發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)也相繼出臺(tái)，從開發(fā)建設(shè)到經(jīng)營(yíng)管理都有全國(guó)或地方性法規(guī)、條例涉及。但從整體上看，法律機(jī)制仍欠完善。1.必要的法規(guī)缺失。缺乏管制房地產(chǎn)交易行為的專門法規(guī)，缺乏有關(guān)房地產(chǎn)保險(xiǎn)方面的法規(guī)，對(duì)一些諸如開發(fā)商重復(fù)售房、買房人退房、轉(zhuǎn)讓以及所購(gòu)物業(yè)受損等實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的行為和情況，尚無(wú)明確的法律可依。隨著國(guó)有土地出讓制度的建立，與之配套的征用補(bǔ)償制度卻沒(méi)有建立起來(lái)，隱含矛盾。2.現(xiàn)行法規(guī)的滯后得不到及時(shí)修正和調(diào)整?，F(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，拆遷直管公房不找差價(jià)，非住宅拆遷的補(bǔ)償與安置不考慮土地區(qū)位等條款，已不能適應(yīng)當(dāng)前的環(huán)境，這些問(wèn)題影響拆遷工作的順利進(jìn)行，也挫傷開發(fā)企業(yè)的積極性，不利于城市建設(shè)。在農(nóng)地征用補(bǔ)償方面，也有類似的情況。3.對(duì)一些新興的投資、經(jīng)營(yíng)行為反應(yīng)過(guò)慢，不能及時(shí)予以法規(guī)規(guī)范?，F(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)實(shí)行的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包租、回租等銷售方式，以及正盛行的農(nóng)業(yè)莊園投資行為等，均不能及時(shí)給予必要的監(jiān)督、規(guī)范和引導(dǎo)，給利益各方帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)供求矛盾十分突出

供給方面，土地是影響房地產(chǎn)供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房?jī)r(jià)是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。我國(guó)房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)相比較，存在著嚴(yán)重的供給方面市場(chǎng)化不足而需求方面市場(chǎng)化過(guò)度的現(xiàn)象。產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素非市場(chǎng)化之間嚴(yán)重不對(duì)稱。造成這種非對(duì)稱的一個(gè)重要原因，在于作為房地產(chǎn)供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)管和協(xié)調(diào)體系不完善

當(dāng)前有的開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，房產(chǎn)開發(fā)交易行為不規(guī)范，虛假?gòu)V告，合同欺詐，中介服務(wù)和物業(yè)管理中違法和違規(guī)行為等，還沒(méi)有得到有效遏制，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)督有待進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，我國(guó)的市場(chǎng)化程度還不夠高，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不夠完善，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)體系還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)居民住房消費(fèi)需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)也存在很多問(wèn)題。不少家庭住房比較困難，適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度有待建立。

（五）房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重

雖然已經(jīng)規(guī)定用于商品房建設(shè)的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣，但目前招標(biāo)拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協(xié)議方式為主，這使取得土地的成本與招標(biāo)拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)與本地政府有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，自然受到當(dāng)?shù)卣谋幼o(hù)。

（六）土地供應(yīng)不規(guī)范

在過(guò)去二十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，呼市土地供應(yīng)很不合理。政府將土地以很低的價(jià)格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒(méi)有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過(guò)高，甚至超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的土地價(jià)占房產(chǎn)價(jià)20%的比例。這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，也易出現(xiàn)腐敗行為。

四、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)展望

（一）房屋供給結(jié)構(gòu)將會(huì)越來(lái)越符合人們的需求

從2011年12月的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析，社會(huì)需求較大的住宅投資比重增長(zhǎng)較大，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由2010年47%上升到期67%。特別是以中低收入階層為主要需求對(duì)象的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房供給結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住房投資占投資總額的58%（包括經(jīng)濟(jì)適用房）。呼和浩特城市居民購(gòu)買住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供給比例為42.4%。建設(shè)部今年發(fā)出通知，新開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目單套建筑面積在90平方米以下的小戶型占到總面積的70%，同時(shí)嚴(yán)格控制別墅類用地，房屋供給結(jié)構(gòu)越來(lái)越符合人們的需求。造成房屋供給結(jié)構(gòu)的原因：（l）房地產(chǎn)的利潤(rùn)可觀，許多開發(fā)商就能夠從住房的需求出發(fā)，設(shè)計(jì)戶型結(jié)構(gòu)合理的用房。（2）有許多煤炭行業(yè)都投入到房地產(chǎn)中，造成從事房地產(chǎn)的人員迅速膨脹，房地產(chǎn)之間的角逐，必然會(huì)造成房屋戶型結(jié)構(gòu)更加合理。

（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大

經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。呼市國(guó)民經(jīng)濟(jì)以年均31%的速度持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值由2008年179億元增至2011年700億元。從目前呼和浩特經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，未來(lái)幾年呼和浩特經(jīng)濟(jì)將保持這樣的發(fā)展速度，也必將帶動(dòng)呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。另外，隨著國(guó)家西部大開發(fā)政策的完善，以及呼和浩特提出的活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)等多項(xiàng)措施的實(shí)施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)將會(huì)趨于穩(wěn)定

從供給來(lái)看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從需求來(lái)看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因；一是我市房?jī)r(jià)與其他城市比相對(duì)較低，具有一個(gè)上升空間；一是我市居民可支配收入增加，房?jī)r(jià)收入比逐年增加，人們購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)，房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升不會(huì)影響市場(chǎng)需求。另外，由于政府的宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)，未來(lái)的呼市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)。

（四）度假區(qū)、旅游地和退休居住區(qū)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速度增長(zhǎng)，人均收入和人們生活水平的迅速提高，人均生活理念也會(huì)有大的改變。另外，雙休日和黃金周的執(zhí)行，假日經(jīng)濟(jì)的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具備旅游支出能力的家庭越來(lái)越多，利用收入休閑已成為大眾選擇。據(jù)我國(guó)人口普查顯示，我國(guó)正逐漸步入老齡化社會(huì)，2011年底我國(guó)60歲以上的老人就達(dá)1.3億，呼和浩特60歲以上的老人已達(dá)19.6萬(wàn)人。計(jì)劃生育政策作為我國(guó)的基本國(guó)策，有效地?cái)M制了我國(guó)人口的過(guò)快增長(zhǎng)，為社會(huì)的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到了積極參的推動(dòng)作用。但隨之也帶來(lái)了一些社會(huì)問(wèn)題，一對(duì)獨(dú)生子女夫婦贍養(yǎng)四位老人已成為社會(huì)普遍現(xiàn)象，有的夫婦甚至要贍養(yǎng)包括祖父母、外祖父母在內(nèi)的6-8位老人?，F(xiàn)代青年要面臨社會(huì)的沉重壓力，在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)要想悉心照料老人是難上加難，現(xiàn)在不少老人已成為空巢老人，子女忙于工作無(wú)暇顧及父母。退休居住區(qū)可以將這些老人集中到一起，同時(shí)提供交流、溝通與娛樂(lè)的場(chǎng)所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住區(qū)將成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

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作者簡(jiǎn)介：

王雄，陜西咸陽(yáng)人，講師，內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)土地資源管理系主任，土地管理研究方向，本論文依托作者2011年立項(xiàng)的內(nèi)蒙古教育廳縱向課題《內(nèi)蒙古土地資源集約利用對(duì)策研究》。