摘 要：我國的房地產(chǎn)業(yè)在近些年來得到了快速的發(fā)展進步，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長也促進了國民經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟增長有極大的促進作用。本文對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展中存在的問題進行了分析，并且對其在未來的市場經(jīng)濟發(fā)展中的趨勢做出了分析判斷，希望對我國的經(jīng)濟發(fā)展有所借鑒。

關(guān)鍵詞：土地；房地產(chǎn)經(jīng)濟；市場化；政府職能

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用

在近些年來，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的勢頭比較強勢，在我國的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了巨大的拉動作用，但是在發(fā)展的過程中，又出現(xiàn)了一些備受社會爭議的話題。比如說房價持高不下，老百姓買不起房，大城市的泡沫現(xiàn)象嚴重；政府對于房地產(chǎn)市場的秩序不做規(guī)劃調(diào)整，對房價的調(diào)控力度不夠；開發(fā)商利用房屋賺取巨額利潤等。這些是一直以來人們談?wù)摰臒狳c話題，但是我們應(yīng)該清醒的認識到，雖然說在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了這些現(xiàn)象，但是不可否認的是房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展確實對我國的經(jīng)濟發(fā)展起到了巨大的拉動作用，這是真實發(fā)生的事實。并且在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，對我國人民的生活水平和生活質(zhì)量的提高也發(fā)揮了很大的作用，不能因為出現(xiàn)的問題而否定了其在實際的發(fā)展中所發(fā)揮的作用。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著非理性的行為

我國房地產(chǎn)市場存在的非理性行為，已經(jīng)嚴重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展．對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現(xiàn)為：

2.1以供給決定需求。城市化規(guī)劃脫離市場化進程

在市場經(jīng)濟條件下出發(fā)：城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應(yīng)該足由市場的需求決定的．而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)等預(yù)先規(guī)劃實施好。然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引風(fēng)”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引風(fēng)”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的，實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版。從市場經(jīng)濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結(jié)果，城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產(chǎn)者（企業(yè)）和消費者（家庭）的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風(fēng)險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調(diào)，這樣才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)，從而促進國民經(jīng)濟向前發(fā)展。

2.2地產(chǎn)市場不成熟。導(dǎo)致盲目的高地價和低地價

土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟中它的價格不是社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關(guān)系影響?，F(xiàn)在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但光靠地運用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù)。可是，我國地產(chǎn)市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：一是自目的高價行為。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了十地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。

2.3由于政府對市場的干預(yù)，導(dǎo)致了在土地市場中出現(xiàn)了“尋租”現(xiàn)象。

這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是由于政府的體制，在權(quán)利上的結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式等原因造成的，使土地市場出現(xiàn)了不良競爭的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得在市場環(huán)境中的每個經(jīng)營者都有可能從中獲利并且還有額外的暴利。雖然說通過“尋租”獲得的土地使用權(quán)的所有者，對于土地的開發(fā)利用的性質(zhì)都有不同的目的性，但是同樣的結(jié)果是都會導(dǎo)致土地流失，資源浪費。

3房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來必然走向

城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的非理性行為，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來必然走向。

3.1合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”

在城市經(jīng)營中，對于土地的合理規(guī)劃和開發(fā)利用是一項科學(xué)的行為，通過對土地的開發(fā)利用，可以為城市的發(fā)展帶來巨大的效益。但是目前有很多的城市缺乏合理的判斷和科學(xué)的意識，認為對土地的經(jīng)營就是單純的出賣土地以獲得經(jīng)濟利潤，這種做法將是非常愚昧的。在城市發(fā)展中，應(yīng)該充分的意識到，怎樣對土地資源進行合理的開發(fā)利用會獲得長遠的經(jīng)濟效益，為城市的經(jīng)濟和形象創(chuàng)造雙面效益。

3.2強化政府經(jīng)濟職能，市場將逐漸走向成熟化

綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析．我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟副成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸凹歸。畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產(chǎn)消費屬于長期使用的物品，盲目不得?！安还芎梅?、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟實力和市民購買力分析，只要經(jīng)濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴重的供不應(yīng)求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強對房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進入一個成熟卵性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場將逐漸走向成熟化。

3.3加強政府宏觀調(diào)控，地價將趨于合理水平

如前所述，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經(jīng)濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府有必要加強宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價格，使之趨于一個合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

3.4創(chuàng)新制度和體制，遏制“尋租”及腐敗

對于“尋租”現(xiàn)象，政府是必然會進行干預(yù)的，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)不利于土地的合理使用，對房地產(chǎn)市場的秩序有所破壞，所以說政府要加強力度對其進行干預(yù)。在房地產(chǎn)市場運行期間，政府應(yīng)該加快創(chuàng)新的步伐，在體制和制度方面進行改革，尋求一種有效的市場保護機制，維護市場和社會的正確發(fā)展。

參考文獻

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