摘要：隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地房產(chǎn)的交易日益頻繁，房地產(chǎn)測繪隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的，本文將地籍測量和房產(chǎn)測量工作中常遇到的問題進行了總結(jié)比較，并進行了數(shù)據(jù)的測量精度分析，希望能給廣大測繪工作者給以參考。

關(guān)鍵詞：地籍測量；房產(chǎn)測量；精度分析

中圖分類號：F407.9文獻標識碼：A

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地房產(chǎn)的交易日益頻繁，房地產(chǎn)測繪隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而興盛起來的。它主要是為房地產(chǎn)的各種管理服務(wù)的，特別是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理與房地產(chǎn)開發(fā)提供必要的數(shù)據(jù)、圖表和資料。同樣也可以為城鎮(zhèn)管理、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等方面提供有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，同樣也為城市其他方面的管理服務(wù)。

1 地籍測量

地籍測量的基礎(chǔ)是權(quán)屬調(diào)查，“權(quán)屬合法、界址清楚”是地籍調(diào)查的宗旨與要求。要做到這一點，就要求作業(yè)員深入調(diào)查區(qū)，制定符合實際情況的作業(yè)方案，把工作做深做透。最近幾年的實踐表明：界址點標示正確、清楚、草圖丈量正確，可大大提高工作效率，順利地生產(chǎn)出符合《地籍測量規(guī)范》要求的成果圖。否則，將會給以后的工作帶來很多問題，如：工作效率低，質(zhì)量差，甚至工作無法進行等?，F(xiàn)將在實際工作中遇到的問題總結(jié)如下，以利于以后工作的開展。

1.1 宗地界址點設(shè)置不全，有些地物的拐點未設(shè)界址點，而且草圖中也未說明。《地籍測量規(guī)范》規(guī)定界址點的測量中誤差為5cm?？梢?，地物的拐點一般都是界址點，不能綜合取舍，否則會造成確權(quán)不合理，計算面積也不準確。

1.2 不必要界址點的存在：有時一條直線上設(shè)置2-3個界址點，這是沒有必要的，出現(xiàn)這種情況的原因可能是權(quán)屬界線未調(diào)查清楚。

1.3 界址點位置標示不當(dāng)且位置標示不統(tǒng)一，這種情況的出現(xiàn)與作業(yè)員的責(zé)任心及工作水平有關(guān)。

1.4 界墻及周邊地物的歸屬未調(diào)查清楚。

以上4個問題的出現(xiàn)將直接影響最終的成果圖，須引起足夠的重視。

“面積準確”是測量工作的總要求，要做到這一點，就必須保證界址點的測量精度，宗地大致可分為兩類：工廠及私人住宅。對于前者，四周的界址點必須實地測量準確，測量精度要求高，而對于內(nèi)部非界址點地物如內(nèi)部道路、綠地等，精度可適當(dāng)放寬，達到相應(yīng)比例尺地形圖精度即可；對于私人住宅，界址點及附近地物如界墻、房屋等要測量準確，達到界址點精度要求，否則會由此而引起爭議。地籍測量的工作流程，見圖1。

2 房產(chǎn)測量

房產(chǎn)測量是為“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費”等服務(wù)的，有一定的法律性，這就要求調(diào)查和測量成果必須達到“權(quán)界清楚，面積準確”這一要求。房產(chǎn)測量是以房產(chǎn)調(diào)查為基礎(chǔ)的，在調(diào)查階段，對于房屋的座落、產(chǎn)權(quán)主、使用者、單位名稱、權(quán)屬性質(zhì)、年代等一定要徹底搞清楚，對房屋的各條邊都要認真仔細丈量。由于城市中的私房比較密集，調(diào)查時一定要注意墻的歸屬，是自墻、共墻、他墻還是公墻，而且內(nèi)、外墻的厚度是否一樣等。否則，將會導(dǎo)致測量面積不準確，也得不到正確的房產(chǎn)分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對于商品房和新建房，測量邊長一定要與業(yè)主提供的竣工圖相對照，差別大時應(yīng)到實地檢查，分析原因，消除錯誤。房產(chǎn)測量工作流程，見圖2。

圖2房產(chǎn)測量工作流程圖

3 測量的精度分析

3.1 支導(dǎo)線最末端點位中誤差支導(dǎo)線最末點的點位中誤差公式為

（1）

用索佳SET5F全站儀觀測，測距精度為５+５×10-6Ｄ，Ｍ?茁=10\"，設(shè)支站次數(shù)為n，邊長為S。以等邊直伸導(dǎo)線為例，支導(dǎo)線末端點中誤差Mp和導(dǎo)線邊長S和邊數(shù)n的關(guān)系，見表1。

表1 支導(dǎo)線末端點中誤差和

導(dǎo)線邊長S和邊數(shù)n的關(guān)系

由表1可知，假設(shè)測量的限差為5cm，則允許支導(dǎo)線的精度為1/6×5≈8．4mm。可見，支導(dǎo)線僅能支二次，每條邊長為50m。

3.2 定向點、目標點的照準誤差設(shè)目標點、定向點距測站都為100m，定向照準精度為1’，m1為定向誤差，m2為照準誤差，則最大橫向位移為：m1=m2=2.9cm，綜合影響為Ｍ＝■=±4.1cm，可見其影響不可忽視。

3.3 碎部點中誤差

碎部點中誤差公式為：Ｍ＝■，MD=a+b·D，M?琢=M?茁/206·S。以索佳set5F全站儀為例，計算碎步點中誤差，其結(jié)果見表2。

從表2可以看出，當(dāng)距離在100m之內(nèi)時，碎部點中誤差主要決定于“測距誤差”；當(dāng)距離大于100m時，其誤差大小主要決定于“測角誤差”?？梢姡诮嚯x觀測時，要特別注意測邊精度，遠距離觀測時，要特別注意測角精度。

3.4 盡量避免短邊定向，長邊測量如圖3所示，A、B為已知點，P為待測點，SAB=100m，SAP=3SAB，當(dāng)定向誤差為1’時，則由此引起的測量橫向位移?駐x=3×100sinl'=8.7cm，可見“短邊定向、長邊測量”時誤差將成倍增長，更何況在近距測量時，照準誤差也較大，所以測量工作應(yīng)避免在這種情況下進行。

圖3 短邊定向，長邊測量實例

3.5 棱鏡常數(shù)的誤差

棱鏡常數(shù)是測距時光束在棱鏡內(nèi)傳播速度比在空氣中慢，從而增加了行程時間，使測量過程中產(chǎn)生誤差，其值恒為負。棱鏡常數(shù)并非恒為常數(shù)，其值隨入射角的增大而增大。測量時不可能做到儀器與鏡面點點正對，因此誤差達到±1cm的情況并不少見。

4 地籍測量和房產(chǎn)測量在工作過程中常遇到的問題

根據(jù)筆者對地籍測量和房地產(chǎn)測量的比較研究提出以下幾個在日常工作中常遇到的問題，供大家參考：

4.1 權(quán)屬調(diào)查是測量的基礎(chǔ)，是地籍測量中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，調(diào)查時作業(yè)員要有高度的責(zé)任感和耐心，必須深入到實際工作中，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，把工作做透。

4.2 全站儀采集數(shù)據(jù)時，應(yīng)嚴格掌握定向和照準精度。由于棱鏡常數(shù)是內(nèi)置于儀器內(nèi)部的，所以一定要注意棱鏡的豎立位置并且保證鏡面正對儀器。

4.3 盡量減少支導(dǎo)線測量次數(shù)，控制導(dǎo)線邊長；測量目標長度不要大于定向長度，盡量用長邊定向、短邊測量。

4.4 圖形上線劃之間不要有重疊和裂縫，圖上地物如房屋、道路等一定要形成閉合圖形；也不要考慮圖形的負載量，盡量表示地面、地下的地物，以滿足將來GIS建庫的需要。

5 結(jié)束語

當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展非常迅猛，為國家經(jīng)濟建設(shè)做出了突出的貢獻，做好地籍測量和房產(chǎn)測量也是至關(guān)重要。面對城市建設(shè)的加速發(fā)展，測繪行業(yè)必須把握歷史機遇，努力實現(xiàn)新的跨越。我們積極發(fā)展測繪科技，加強測繪技術(shù)研究，充分利用多種先進測繪科學(xué)技術(shù)，更好地為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展及國土資源管理的需要。

參考文獻

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