摘要：在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何控制工程造價(jià)，提高建設(shè)資金的使用效益，是一項(xiàng)尤為重要的工作。隨著公司開(kāi)發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，建設(shè)資金投入的大幅度增加，造價(jià)部門管理人員的工作及肩上的責(zé)任越來(lái)越大，如何做好項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)管理，這里談一點(diǎn)自己的想法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；造價(jià)；管理

中圖分類號(hào)：TU241.92文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.1 決策階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.1.1 公司在決策階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題：①前期組織人力資源配備不完善，缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人員。②項(xiàng)目建議書(shū)及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量不高。③項(xiàng)目審查與批準(zhǔn)不嚴(yán)謹(jǐn)。

1.1.2 主要原因分析：①人力資源管理方面不夠完善。②缺少科學(xué)的投資決策方法。

1.2 設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.2.1 公司在設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題：在工程設(shè)計(jì)階段沒(méi)有正確處理好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，不注重設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性。搞規(guī)劃設(shè)計(jì)的只管設(shè)計(jì)出圖，很少去管設(shè)計(jì)在經(jīng)濟(jì)上是否合理。有的過(guò)于保守，有的項(xiàng)目為了趕進(jìn)度，各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙不配套或出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象，其結(jié)果到了施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商、變更等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

1.2.2 主要原因分析：①公司對(duì)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的認(rèn)識(shí)不足，未推行限額設(shè)計(jì)。②公司對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的掌握和重視不夠，設(shè)計(jì)人員片面考慮設(shè)計(jì)方案的美觀、功能配套，不考慮由此而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)成本的增加。③審圖工作管理不到位。

1.3 項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題及原因分析

1.3.1 公司在項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題：在目前的施工過(guò)程中，質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制機(jī)制已經(jīng)較為完善，但施工過(guò)程中的造價(jià)控制反而成為施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)，工程只能按期保質(zhì)完成，未能達(dá)到預(yù)期的收益。

1.3.2 主要原因分析：①缺乏嚴(yán)格的工程招投標(biāo)制度。②施工組織安排欠合理。由此造成施工人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。③設(shè)計(jì)深度及廣度不夠，忽視施工圖紙的會(huì)審交底工作，造成施工過(guò)程中設(shè)計(jì)變更較多。④工程洽商管理制度不完善。對(duì)工程洽商的審批不嚴(yán)，導(dǎo)致工程洽商費(fèi)用的增加，從而增加了工程成本。⑤材料及設(shè)備招投標(biāo)及價(jià)格審批制度不夠完善。缺乏戰(zhàn)略性采購(gòu)計(jì)劃與管理。

1.3.3 完工與交付階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題及原因分析

⑴完工與交付階段造價(jià)控制中存在的主要問(wèn)題:公司造價(jià)管理人員審查竣工結(jié)算資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，施工單位報(bào)送的圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)資料中常常存在不真實(shí)性、不完整的情況。

⑵主要原因分析: ①公司項(xiàng)目部對(duì)竣工資料的審核沒(méi)有嚴(yán)格按程序辦事，員工責(zé)任意識(shí)不夠。②由于公司項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限，結(jié)算工作缺少多級(jí)審核。

2 針對(duì)以上問(wèn)題及原因，我們?cè)撛趺崔k呢？

不斷學(xué)習(xí)，提高素質(zhì)。編制工程預(yù)結(jié)算是一項(xiàng)資料多、分析計(jì)算量繁重的工作，有許多政策性和技術(shù)性的問(wèn)題。除專業(yè)技能知識(shí)外，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)與金融知識(shí)，經(jīng)濟(jì)分析與決策能力。所以造價(jià)管理人員應(yīng)經(jīng)常學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識(shí)以提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，及時(shí)了解國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和工程建設(shè)的新標(biāo)準(zhǔn)、新規(guī)范、新定額。并且與其他同行保持聯(lián)系，獲取相關(guān)工程造價(jià)方面的工作信息和先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)，探討工作新思路。

加強(qiáng)協(xié)作，提高效率。經(jīng)常與其它部門溝通，如工程部、前期部、銷售部等，及時(shí)掌握情況，以利于更好地開(kāi)展工作。

及早參與，全程控制。現(xiàn)在的造價(jià)管理工作，不僅僅是傳統(tǒng)的“五算”編制，而是更加強(qiáng)調(diào)全過(guò)程、全方位、全要素地進(jìn)行工程造價(jià)的控制。所以從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，造價(jià)管理人員就要參與其中，從造價(jià)控制的角度對(duì)方案初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、合同簽訂等提出更加經(jīng)濟(jì)可行的建議。

2.1設(shè)計(jì)分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段，完成的是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖，必須報(bào)政府審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。

2.1.1 方案設(shè)計(jì)的重要性是不言而喻的，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量人員以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效率的方案，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)的決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

2.1.2 設(shè)計(jì)是工程建設(shè)和投資控制的關(guān)鍵，工程造價(jià)的75%在設(shè)計(jì)中已確定，所以在施工圖設(shè)計(jì)階段為了有效控制工程造價(jià)，委托設(shè)計(jì)時(shí)，要進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)在確保安全的前提下，適當(dāng)降低砼標(biāo)號(hào)，減少鋼筋含量，收縮柱、梁體的量，控制單方造價(jià)指標(biāo)等，使工程造價(jià)控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，避免盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)和克服設(shè)計(jì)中的保守思想。

2.2 施工合同的簽訂要非常嚴(yán)密而準(zhǔn)確，每項(xiàng)都要詳細(xì)地說(shuō)明，以免引起不必要的糾紛及爭(zhēng)議。主要要明確合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對(duì)施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，做到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含未明基詞和條款的前后矛盾。對(duì)合同履行過(guò)程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提方合同執(zhí)行效應(yīng)，對(duì)發(fā)生合同變更，嚴(yán)格的審查和批準(zhǔn)程序，有效的控制造價(jià)。

2.3 在工程實(shí)施階段，要經(jīng)常去施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)了解工程進(jìn)度、特殊的施工工藝方法等，以利于預(yù)算的組價(jià)及審核。及時(shí)掌握工程變更、材料采購(gòu)情況，材料設(shè)備的質(zhì)量，應(yīng)由專業(yè)檢驗(yàn)人員進(jìn)行檢驗(yàn)，出具檢驗(yàn)報(bào)告并負(fù)相關(guān)責(zé)任：價(jià)格方面，實(shí)行認(rèn)證制度，并對(duì)材料采購(gòu)和設(shè)備選用過(guò)程中出現(xiàn)的“回扣”現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證材料和設(shè)備的價(jià)格和質(zhì)量。目前，很多業(yè)主為防止乙方偷工減料，以次充好，損害工程質(zhì)量，降低樓盤品質(zhì)，往往在合同中規(guī)定由業(yè)主供應(yīng)部分材料。業(yè)主對(duì)供貨商進(jìn)行資質(zhì)審查，貨比三家，以公布的信息價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行認(rèn)質(zhì)、詢價(jià)、議價(jià)，選擇適合的合同形式簽訂供貨合同。工程簽證和變更主要有設(shè)計(jì)變更、施工條件變更和工程項(xiàng)目變更。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，首先要做到簽證的及時(shí)性，一般要求自發(fā)生之日起14天內(nèi)審批完畢。簽證是對(duì)施工過(guò)程的記錄，能描述清楚的尺寸、部位、數(shù)量要認(rèn)真記錄，對(duì)隱蔽部位可依靠錄像、照片等輔助手段幫助，防止結(jié)算時(shí)高估冒算。

嚴(yán)格把關(guān)，降低成本。在結(jié)算審核過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)虛列工程項(xiàng)目，多計(jì)工程量，高套定額和多結(jié)算工程款等諸多問(wèn)題。竣工結(jié)算是工程造價(jià)合理確定的重要依據(jù)，也是投資控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，無(wú)論是工程量的計(jì)算，預(yù)算定額的套用，取費(fèi)合理性的審查，還有變更簽證審查，都要做到嚴(yán)格、合理、公正、公平。

及時(shí)分析，積累經(jīng)驗(yàn)。每個(gè)項(xiàng)目結(jié)算完成后，都及時(shí)地做造價(jià)分析，以便數(shù)據(jù)積累，為公司今后項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供參考依據(jù)，體現(xiàn)在訂合同、定價(jià)格上可以更嚴(yán)密、更周全。

隨著公司一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，造價(jià)人員應(yīng)努力做好以上幾個(gè)方面的工作，以公司利益為出發(fā)點(diǎn)，恪盡職守，嚴(yán)把審核關(guān)。

參考文獻(xiàn)

[1]王大凡.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理[J].安徽建筑，2008-08-20.