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        房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控分析

        2012-04-12 02:33:51河南省輝縣市房地產(chǎn)管理局陳紅云
        河南科技 2012年6期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)稅宏觀調(diào)控住戶

        河南省 輝縣市房地產(chǎn)管理局 陳紅云

        房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控分析

        河南省 輝縣市房地產(chǎn)管理局 陳紅云

        房地產(chǎn)的開發(fā)與人們的生活密切相關(guān),并在人民的生活中占據(jù)著越來越重要的地位。然而,由于市場經(jīng)濟(jì)的固有弱點,房地產(chǎn)開發(fā)市場中常常會出現(xiàn)一些不和諧的因素,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康有序發(fā)展,也擾亂了人們的正常生活。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控是十分必要的。

        一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控的必要性

        1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題。目前,我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊,一些不符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進(jìn)入到了開發(fā)市場的行列中,而這些企業(yè)并不具備經(jīng)營主體的資格。如,一些建筑工程企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)利卻從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的活動;一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動時,實際資本與其注冊資本不符。這些問題嚴(yán)重地擾亂了我國房地產(chǎn)開發(fā)的秩序。

        2.房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量存在問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取更多的利益,過分注重房地產(chǎn)開發(fā)的速度;在開發(fā)過程中,為了最大限度地降低成本,常常縮減開銷,不配備專業(yè)的技術(shù)人員和管理人員,導(dǎo)致建筑工程倉促上馬,并在后期出現(xiàn)一系列的質(zhì)量問題,嚴(yán)重地危害了消費者的合法權(quán)益。

        3.房地產(chǎn)開發(fā)存在虛假宣傳問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盡快地將建好的房屋銷售出去,不惜耗費大量錢財進(jìn)行廣泛的宣傳。在宣傳過程中,房地產(chǎn)開發(fā)商常將自己的商品過度美化,如在售房前對房屋的配套設(shè)施、周圍環(huán)境進(jìn)行虛假的宣傳,并在宣傳單上標(biāo)明將對住戶的戶口遷移、物業(yè)管理等做出承諾,而消費者一旦入住,這些又都無法兌現(xiàn)。

        4.房產(chǎn)所有權(quán)屬證明存在問題。有一些房地產(chǎn)開發(fā)商“劃撥使用”土地所有權(quán)屬,導(dǎo)致住戶交了錢,還不能拿到房產(chǎn)所有權(quán)屬的證明。于是,一些住戶與房地產(chǎn)開發(fā)商之間出現(xiàn)了矛盾和糾紛,極大地影響了社會秩序。

        針對房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的這些問題,國家有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控,保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展,維護(hù)消費者的合法權(quán)益和社會的穩(wěn)定。

        二、房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控措施

        對于房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控,主要是通過貨幣政策或者財政政策來實現(xiàn)的,雖然這并不能從根本上改變房地產(chǎn)開發(fā)市場失靈的狀態(tài),但也能在某些方面產(chǎn)生一定的功效。

        1.建立健全房地產(chǎn)開發(fā)市場法律、法規(guī)體系。國家相關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的監(jiān)管和查處的力度,對在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的權(quán)錢交易等行為要進(jìn)行嚴(yán)格查處,并建立嚴(yán)格的監(jiān)察監(jiān)管機(jī)制,預(yù)防類似現(xiàn)象再次發(fā)生。另外,政府相關(guān)部門要加強(qiáng)對項目立項、土地取得、規(guī)劃審批和預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的監(jiān)管和違規(guī)處理力度,對相關(guān)負(fù)責(zé)人濫用權(quán)力的行為進(jìn)行查處。

        2.開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是指住房購買用戶在進(jìn)行房屋交易時和在購買房屋之后都要征收的稅種。開征物業(yè)稅能夠減少一些商人囤積樓盤,進(jìn)而進(jìn)行投機(jī)炒作、牟取暴利的行為。在繳納物業(yè)稅之后,房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中,房地產(chǎn)開發(fā)商就不用再繳納其他形式的稅費,從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的成本和房屋銷售價格。房屋購買者在擁有房屋使用權(quán)和所用權(quán)之后,需要繳納一定的物業(yè)稅,物業(yè)稅的納稅金額隨房產(chǎn)價值的漲跌而定。當(dāng)房產(chǎn)的價值升高時,住戶需繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)地增加;當(dāng)房產(chǎn)的價值降低時,住戶需繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)地減少。物業(yè)稅減少了房屋開發(fā)的成本,但卻提高了房屋持有者的成本,使房屋的風(fēng)險由一次性買入風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持有風(fēng)險,若一些不法商人想囤積樓盤,囤積樓盤過程中的成本就會增加,最終變得無利可圖。因此,物業(yè)稅的征收可以有效地抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)性行為。

        3.使房地產(chǎn)開發(fā)成本透明化。公開房地產(chǎn)開發(fā)的成本,公布房地產(chǎn)行業(yè)的利潤,讓更多的人了解房地產(chǎn)行業(yè)的利潤狀況,形成對房屋價值的清醒認(rèn)識,能減少盲目購房的現(xiàn)象,減少房地產(chǎn)市場中的一些非理性消費行為。房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括開發(fā)土地的費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用、房屋建設(shè)的費用、房屋銷售的費用和其他各項費用,雖然目前還無法完全估算房地產(chǎn)開發(fā)的全部成本,但是通過調(diào)查,可以初步了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本的大致情況。消費者通過了解調(diào)查數(shù)據(jù),可以合理地調(diào)控自己的購房行為。

        4.完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)商為了最大限度地追求利潤,往往熱衷于建設(shè)高利潤的大面積、高價的商品房和高檔住宅,而對利潤較小的經(jīng)濟(jì)適用房的興趣比較小,導(dǎo)致目前我國的房屋供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。一部分居民承擔(dān)不起高昂的購房費用,只能抑制自己的購房需求。因此,對于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控,首先要從完善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)做起。政府要加對大廉租房建設(shè)的資金投入,提高房地產(chǎn)開發(fā)商對建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的熱情與參與程度,提高經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給能力,滿足廣大中小戶型消費者的消費需求。

        三、結(jié)論

        房地產(chǎn)開發(fā)市場有其自身的盲目性、滯后性、趨利性等弊端,經(jīng)常出現(xiàn)一些問題,嚴(yán)重?fù)p害了消費者的合法權(quán)益,進(jìn)而威脅到了社會的穩(wěn)定。因此,在市場自身調(diào)節(jié)不能達(dá)到應(yīng)有的效果時,政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控,建立健全房地產(chǎn)開發(fā)市場的法律、法規(guī)體系,規(guī)范政府人員和房地產(chǎn)開發(fā)商的行為,保護(hù)消費者的合法權(quán)益,以確保我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康有序發(fā)展。

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