河南省 輝縣市房地產(chǎn)管理局 陳紅云

房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控分析

河南省 輝縣市房地產(chǎn)管理局 陳紅云

房地產(chǎn)的開發(fā)與人們的生活密切相關(guān)，并在人民的生活中占據(jù)著越來越重要的地位。然而，由于市場經(jīng)濟(jì)的固有弱點，房地產(chǎn)開發(fā)市場中常常會出現(xiàn)一些不和諧的因素，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康有序發(fā)展，也擾亂了人們的正常生活。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控是十分必要的。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀調(diào)控的必要性

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題。目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊，一些不符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也進(jìn)入到了開發(fā)市場的行列中，而這些企業(yè)并不具備經(jīng)營主體的資格。如，一些建筑工程企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)利卻從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的活動；一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動時，實際資本與其注冊資本不符。這些問題嚴(yán)重地擾亂了我國房地產(chǎn)開發(fā)的秩序。

2.房地產(chǎn)開發(fā)工程質(zhì)量存在問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取更多的利益，過分注重房地產(chǎn)開發(fā)的速度；在開發(fā)過程中，為了最大限度地降低成本，常常縮減開銷，不配備專業(yè)的技術(shù)人員和管理人員，導(dǎo)致建筑工程倉促上馬，并在后期出現(xiàn)一系列的質(zhì)量問題，嚴(yán)重地危害了消費者的合法權(quán)益。

3.房地產(chǎn)開發(fā)存在虛假宣傳問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盡快地將建好的房屋銷售出去，不惜耗費大量錢財進(jìn)行廣泛的宣傳。在宣傳過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商常將自己的商品過度美化，如在售房前對房屋的配套設(shè)施、周圍環(huán)境進(jìn)行虛假的宣傳，并在宣傳單上標(biāo)明將對住戶的戶口遷移、物業(yè)管理等做出承諾，而消費者一旦入住，這些又都無法兌現(xiàn)。

4.房產(chǎn)所有權(quán)屬證明存在問題。有一些房地產(chǎn)開發(fā)商“劃撥使用”土地所有權(quán)屬，導(dǎo)致住戶交了錢，還不能拿到房產(chǎn)所有權(quán)屬的證明。于是，一些住戶與房地產(chǎn)開發(fā)商之間出現(xiàn)了矛盾和糾紛，極大地影響了社會秩序。

針對房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的這些問題，國家有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，維護(hù)消費者的合法權(quán)益和社會的穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控措施

對于房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，主要是通過貨幣政策或者財政政策來實現(xiàn)的，雖然這并不能從根本上改變房地產(chǎn)開發(fā)市場失靈的狀態(tài)，但也能在某些方面產(chǎn)生一定的功效。

1.建立健全房地產(chǎn)開發(fā)市場法律、法規(guī)體系。國家相關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的監(jiān)管和查處的力度，對在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的權(quán)錢交易等行為要進(jìn)行嚴(yán)格查處，并建立嚴(yán)格的監(jiān)察監(jiān)管機(jī)制，預(yù)防類似現(xiàn)象再次發(fā)生。另外，政府相關(guān)部門要加強(qiáng)對項目立項、土地取得、規(guī)劃審批和預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的監(jiān)管和違規(guī)處理力度，對相關(guān)負(fù)責(zé)人濫用權(quán)力的行為進(jìn)行查處。

2.開征物業(yè)稅。物業(yè)稅是指住房購買用戶在進(jìn)行房屋交易時和在購買房屋之后都要征收的稅種。開征物業(yè)稅能夠減少一些商人囤積樓盤，進(jìn)而進(jìn)行投機(jī)炒作、牟取暴利的行為。在繳納物業(yè)稅之后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)商就不用再繳納其他形式的稅費，從而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的成本和房屋銷售價格。房屋購買者在擁有房屋使用權(quán)和所用權(quán)之后，需要繳納一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅的納稅金額隨房產(chǎn)價值的漲跌而定。當(dāng)房產(chǎn)的價值升高時，住戶需繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)地增加；當(dāng)房產(chǎn)的價值降低時，住戶需繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)地減少。物業(yè)稅減少了房屋開發(fā)的成本，但卻提高了房屋持有者的成本，使房屋的風(fēng)險由一次性買入風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期持有風(fēng)險，若一些不法商人想囤積樓盤，囤積樓盤過程中的成本就會增加，最終變得無利可圖。因此，物業(yè)稅的征收可以有效地抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)性行為。

3.使房地產(chǎn)開發(fā)成本透明化。公開房地產(chǎn)開發(fā)的成本，公布房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，讓更多的人了解房地產(chǎn)行業(yè)的利潤狀況，形成對房屋價值的清醒認(rèn)識，能減少盲目購房的現(xiàn)象，減少房地產(chǎn)市場中的一些非理性消費行為。房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括開發(fā)土地的費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用、房屋建設(shè)的費用、房屋銷售的費用和其他各項費用，雖然目前還無法完全估算房地產(chǎn)開發(fā)的全部成本，但是通過調(diào)查，可以初步了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本的大致情況。消費者通過了解調(diào)查數(shù)據(jù)，可以合理地調(diào)控自己的購房行為。

4.完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)商為了最大限度地追求利潤，往往熱衷于建設(shè)高利潤的大面積、高價的商品房和高檔住宅，而對利潤較小的經(jīng)濟(jì)適用房的興趣比較小，導(dǎo)致目前我國的房屋供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。一部分居民承擔(dān)不起高昂的購房費用，只能抑制自己的購房需求。因此，對于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，首先要從完善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)做起。政府要加對大廉租房建設(shè)的資金投入，提高房地產(chǎn)開發(fā)商對建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的熱情與參與程度，提高經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給能力，滿足廣大中小戶型消費者的消費需求。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)市場有其自身的盲目性、滯后性、趨利性等弊端，經(jīng)常出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重?fù)p害了消費者的合法權(quán)益，進(jìn)而威脅到了社會的穩(wěn)定。因此，在市場自身調(diào)節(jié)不能達(dá)到應(yīng)有的效果時，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)市場的法律、法規(guī)體系，規(guī)范政府人員和房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，保護(hù)消費者的合法權(quán)益，以確保我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康有序發(fā)展。

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