周建利

【摘要】 在現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論中，資金成本對(duì)于企業(yè)籌資決策的制定一直處于重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)選擇合適的籌資方式來(lái)降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金成本，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，特別是在籌資決策中如何調(diào)整資本結(jié)構(gòu)受到廣泛的重視。籌資方式得當(dāng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要，本文從房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資渠道所考慮的因素著手分析，對(duì)資金成本在企業(yè)籌資決策中的作用進(jìn)行了論述，并闡述了目前資金成本在企業(yè)籌資決策中的應(yīng)用現(xiàn)狀及問(wèn)題，提出了如何通過(guò)選擇合適的籌資方式來(lái)降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金成本的對(duì)策，旨在為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資渠道方式的選擇上給出建議和意見(jiàn)。

【關(guān)鍵詞】 資金成本房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策籌資渠道

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和資本市場(chǎng)的成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也逐步增加，資金成本在企業(yè)籌資決策中的影響十分顯著。資金成本根據(jù)其業(yè)務(wù)內(nèi)容的不同，可以分為項(xiàng)目資金成本和綜合資金成本。在核算過(guò)程中可以將資金成本分為籌資前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的實(shí)際賬目成本，籌資時(shí)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)資金成本和綜合預(yù)測(cè)資金成本，以及籌資后企業(yè)的項(xiàng)目資金成本。

一、房地產(chǎn)企業(yè)選擇籌資渠道的主要考慮因素

房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)資金需要對(duì)外籌資，從而使企業(yè)現(xiàn)有資金發(fā)揮更大的效能。但隨著籌資的渠道和方式不同，籌集資金的資金成本大小也不盡相同，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，各種籌資渠道的風(fēng)險(xiǎn)和籌資限額也發(fā)生變化，在制定具體的籌資決策中，房地產(chǎn)企業(yè)主要考慮以下一些因素來(lái)選擇籌資方式。

1、企業(yè)發(fā)展階段

房地產(chǎn)企業(yè)處于不同的發(fā)展階段，其具體的籌資方式也有所區(qū)別。在企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要確保籌資進(jìn)度與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度相配合，既能夠及時(shí)滿足項(xiàng)目需求，又避免企業(yè)因過(guò)度融資而面臨資金成本高的風(fēng)險(xiǎn)；在開(kāi)發(fā)不同產(chǎn)品項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)人群特點(diǎn)、籌資總額、銷售市場(chǎng)、地域環(huán)境等因素綜合考慮籌資規(guī)模和籌資方式，通常短期籌資采用銀行貸款等籌資方式，而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則多采取租賃籌資、銀行貸款等方式。

2、企業(yè)發(fā)展規(guī)模及效益

不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式不同。在創(chuàng)業(yè)初期，由于市場(chǎng)還不成熟、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)的主要籌資方式是創(chuàng)辦者個(gè)人出資；在企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后，逐步引入銀行貸款等其他融資渠道來(lái)獲得資金支持，在企業(yè)規(guī)模足夠壯大后，可采取上市發(fā)行股票、債券等融資。

3、企業(yè)的資金使用效率和運(yùn)營(yíng)狀況

籌資方式的選擇和籌資金額的大小與企業(yè)當(dāng)前資金的使用效率相關(guān)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳，資金管理能力差，很難從商業(yè)銀行獲得貸款，在此階段企業(yè)也應(yīng)避免進(jìn)行大規(guī)模的籌資活動(dòng)而帶來(lái)的較高風(fēng)險(xiǎn)。

4、企業(yè)的資質(zhì)信譽(yù)

企業(yè)在對(duì)外籌資過(guò)程中，企業(yè)的資質(zhì)、實(shí)力、規(guī)模和信譽(yù)等級(jí)對(duì)于籌資的成功與否具有重要的作用。良好的資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)效益，意味著企業(yè)較強(qiáng)的償債能力，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)有信心從而提供貸款。

二、資金成本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資決策中的作用

1、資金成本是企業(yè)確定籌資方式的重要依據(jù)

在籌資決策選擇分析中，資金成本是衡量比較開(kāi)放項(xiàng)目籌資特點(diǎn)、籌資方案以及制定籌資決策的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資渠道時(shí)，應(yīng)充分考慮長(zhǎng)期借款率、短期借款率、企業(yè)債券資金成本率以及股票資金成本率之間的綜合成本，全面衡量比較以獲得籌資方式的最優(yōu)組合。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)關(guān)注資金成本的盈利水平，與資金使用效益、資金成本率等指標(biāo)進(jìn)行比較，分析其中資金成本利潤(rùn)率最高的方式，從而做出籌資方式的選擇。

2、資金成本是確定企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素

資金成本是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)因素，是企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵點(diǎn)。企業(yè)充分考慮到籌資過(guò)程中所消耗的財(cái)務(wù)拮據(jù)成本和代理成本等，有利于選擇最優(yōu)化的籌資方案，減少企業(yè)的利息費(fèi)用支出，同時(shí)，也能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在確保企業(yè)財(cái)務(wù)拮據(jù)成本及代理成本等與負(fù)債減稅利潤(rùn)之間達(dá)到平衡狀態(tài)時(shí)，獲得企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)。在選擇籌資方式時(shí)，不能一味追求單項(xiàng)成本最低，要綜合比較籌資成本最低時(shí)的籌資方式才是合理的選擇。企業(yè)在制定籌資決策時(shí)，要不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

3、資金成本是影響企業(yè)籌資總額的重要指標(biāo)

正如上文所述，資金成本在一定程度上影響著企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，從而也影響到企業(yè)總籌資數(shù)量。企業(yè)籌資的資本成本會(huì)隨著籌資數(shù)量的變化而變化，當(dāng)企業(yè)籌資數(shù)額增加時(shí)，邊際資金成本達(dá)到一定程度后，就會(huì)給企業(yè)的總資金成本帶來(lái)增加。因此，要在籌資數(shù)額與資金成本之間達(dá)到平衡態(tài)時(shí)，選擇較優(yōu)的籌資方案。

三、資金成本在籌資決策中的應(yīng)用現(xiàn)狀及企業(yè)籌資中遇到的問(wèn)題

1、資金成本對(duì)籌資決策的作用認(rèn)識(shí)不夠

資金成本籌資決策應(yīng)用正在逐步推廣，同時(shí)存在籌資者對(duì)資金成本在籌資決策中作用認(rèn)識(shí)不足的情況。目前，資金成本在企業(yè)制定籌資決策中過(guò)于要求資金成本最低，而忽視了其他成本，可能影響到企業(yè)整體籌資決策的績(jī)效。另外，由于企業(yè)債務(wù)資本利率水平和還本付息明確，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠認(rèn)識(shí)到債務(wù)成本，但對(duì)于股權(quán)資本成本重視不足。資金成本中股權(quán)資本成本估算難度較大，一些大型證券公司嘗試計(jì)算β值，但并未得到廣泛的認(rèn)可和關(guān)注?；I資者應(yīng)采用一定的方法估算股本資本的貼現(xiàn)現(xiàn)金流來(lái)確定股票價(jià)值。

2、中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資資金成本高，融資困難

在房地產(chǎn)行業(yè)中，特別是民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)非國(guó)有企業(yè)的約束，以及相關(guān)政策的限制。商業(yè)銀行，設(shè)立相關(guān)的貸款條件對(duì)于中小企業(yè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大企業(yè)，并且中小企業(yè)在銀行所獲得的貸款也多以短期貸款為主，而貸款的成本要高于長(zhǎng)期貸款，造成中小企業(yè)融資的資金成本較高，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較難在商業(yè)銀行中獲得長(zhǎng)期貸款融資。我國(guó)目前對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款的需求而建立適應(yīng)的貸款擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)體制還比較缺乏，從而限制了中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道和能力。

3、企業(yè)自身籌資環(huán)境建設(shè)不足

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的企業(yè)也不斷增加，企業(yè)的資質(zhì)、信用、規(guī)模等千差萬(wàn)別，進(jìn)而造成了企業(yè)與商業(yè)銀行之間的信息不對(duì)稱情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)成立時(shí)間較短、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差，并且企業(yè)內(nèi)部管理制定不完善等因素，造成企業(yè)很難達(dá)到銀行對(duì)籌資貸款的條件要求。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景資料不盡完善，銀行很難對(duì)其組織結(jié)構(gòu)、資信、企業(yè)業(yè)績(jī)等進(jìn)行收集和審核，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，金融機(jī)構(gòu)對(duì)這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也不愿承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。

四、如何降低資金成本，提高籌資決策效率

1、完善房地產(chǎn)企業(yè)籌資的相關(guān)政策

房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)制度不健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)籌資受阻起到很大的作用。房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)逐步形成一個(gè)穩(wěn)定、安全的金融籌資市場(chǎng)，并在完善相關(guān)的法律法規(guī)前提下，一些房地產(chǎn)企業(yè)可以在相關(guān)制度的保護(hù)下上市融資。目前，相關(guān)法律法規(guī)的不健全嚴(yán)重阻礙了中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和業(yè)務(wù)擴(kuò)張，有待進(jìn)一步的完善和健全。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)可以引入權(quán)益信托機(jī)制，通過(guò)法律制度來(lái)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)證券化的法律體系，完善我國(guó)資本市場(chǎng)中結(jié)構(gòu)體系和相關(guān)政策法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2、建設(shè)成熟的籌資渠道體系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

在成熟的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資渠道并不是通過(guò)銀行貸款或上市發(fā)行股票等方式，而是通過(guò)地產(chǎn)抵押貸款證券化、發(fā)行債券以及房地產(chǎn)投資基金的方式進(jìn)行資金籌集?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期有序發(fā)展，引入多元化的籌資組合，規(guī)避和分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極建設(shè)完善成熟的籌資渠道體系，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。正確處理企業(yè)各種資金資本的比例關(guān)系，有利于企業(yè)在籌資決策中提高決策效益，降低籌資資金成本。通過(guò)資金成本優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，在企業(yè)籌集資本過(guò)程中，充分考慮籌資期限、籌資方式的合理合法性、資金配置情況、籌資風(fēng)險(xiǎn)程度、資金成本高低以及企業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)等因素，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。在此過(guò)程中，資金成本是建設(shè)籌資渠道體系、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。

3、正確定位企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，有序進(jìn)行資本擴(kuò)張

明確房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)目標(biāo)進(jìn)行合理的資本擴(kuò)張，建立有序發(fā)展的經(jīng)營(yíng)制度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)和處理市場(chǎng)規(guī)模與資本規(guī)模的比例關(guān)系，避免企業(yè)出現(xiàn)盲目籌資，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的現(xiàn)象，著重培養(yǎng)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)實(shí)力和業(yè)務(wù)拓展能力，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)份額，通過(guò)市場(chǎng)利潤(rùn)率來(lái)增加企業(yè)資本。另外，在運(yùn)行企業(yè)現(xiàn)有資本過(guò)程中，加強(qiáng)品牌形象的建設(shè)，著重培養(yǎng)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，通過(guò)加強(qiáng)自身品牌建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)資本規(guī)模和市場(chǎng)規(guī)模的共同發(fā)展，切實(shí)保障企業(yè)的資金資本能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4、加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)和執(zhí)行，有利于降低企業(yè)籌資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。管理者應(yīng)準(zhǔn)確把握企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確保資金安全完整，會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠，保證企業(yè)的資金資本能夠在籌資決策中發(fā)揮作用；逐步培養(yǎng)資本管理意識(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，壯大企業(yè)在市場(chǎng)中的銷售能力。在企業(yè)內(nèi)部建立籌資風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和應(yīng)對(duì)措施，對(duì)各種籌資方式可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并形成風(fēng)險(xiǎn)體系，制定相應(yīng)的防范措施，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，從而客觀上保障了資金成本降低的同時(shí)制定合適的籌資決策。

五、結(jié)語(yǔ)

資本成本的大小將影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也是決定企業(yè)選擇籌資方式的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。企業(yè)要結(jié)合具體開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、特點(diǎn)、外部環(huán)境、籌資資金用途的條件進(jìn)行分析從而制定籌資決策，如長(zhǎng)期借款率、短期借款率、以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的狀況等，充分考慮資金成本因素來(lái)選擇合適的籌資方式，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金成本在制定籌資決策中的作用進(jìn)行了詳細(xì)闡述和探討，以期在實(shí)踐中能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理選擇籌資渠道來(lái)降低開(kāi)發(fā)成本。

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