豐 雷，施昱年

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系，北京100872）

1 引言

在中國(guó)2003年啟動(dòng)的一輪宏觀調(diào)控中，政府明確提出運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，并與貨幣信貸政策相并列，被形象地稱為“嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門”。2003年6月，中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，可看作是土地政策參與宏觀調(diào)控的肇端；7—11月，國(guó)務(wù)院辦公廳陸續(xù)發(fā)出《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》以及《關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知》，標(biāo)志著以土地管理為手段的宏觀調(diào)控全面啟動(dòng)。

由于多采用土地私有制，發(fā)達(dá)國(guó)家政府在干預(yù)經(jīng)濟(jì)的過程中常常弱化土地政策的角色，宏觀調(diào)控政策以財(cái)政政策和貨幣政策為主。美國(guó)是世界最大的經(jīng)濟(jì)體，在金融危機(jī)發(fā)生前，維持了持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定的通貨膨脹率，其宏觀調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。財(cái)政政策受美國(guó)國(guó)會(huì)和行政部門管理，貨幣政策由聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)管理，由總統(tǒng)指派的7名理事會(huì)成員負(fù)責(zé)①聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)，http：//www.federalreserve.gov。稅與公債是美國(guó)財(cái)政政策的兩大手段，利率則是貨幣政策的主要手段。美國(guó)總統(tǒng)與國(guó)會(huì)對(duì)財(cái)政政策具有影響力，但貨幣政策是由聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)根據(jù)財(cái)政政策與宏觀經(jīng)濟(jì)變化進(jìn)行調(diào)整，兩大政策分別管理，相互配合。土地政策不直接包括在財(cái)政與貨幣政策之中。

為系統(tǒng)分析美國(guó)在財(cái)政與貨幣政策分管以及土地私有制度下，土地政策在宏觀調(diào)控中所起的作用和效果，本文通過相關(guān)文獻(xiàn)的歸納和分析，依次探討美國(guó)的農(nóng)地政策、土地市場(chǎng)政策以及土地金融政策的實(shí)行及其功能。

2 美國(guó)農(nóng)地政策的宏觀調(diào)控角色與功能

美國(guó)為世界農(nóng)產(chǎn)大國(guó)，同時(shí)也面臨城市化的壓力，因此美國(guó)在土地城市化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系方面有一系列的研究，探討農(nóng)地保護(hù)數(shù)量對(duì)人口、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或人均收入的影響。這里僅就農(nóng)地用途管制與轉(zhuǎn)用管制對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行綜述。

占補(bǔ)平衡在美國(guó)不是硬性政策，但在市場(chǎng)化的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度下，也逐漸形成以開墾新農(nóng)地補(bǔ)充流失的農(nóng)地的趨勢(shì)。轉(zhuǎn)用位于城市近郊的基本農(nóng)田（Prime Farmland），新加入的邊際土地只能來自濕地和林地，生產(chǎn)時(shí)必須高度依賴化學(xué)肥料，對(duì)環(huán)境保育不利[1]。因此，美國(guó)實(shí)施了農(nóng)地保護(hù)儲(chǔ)備計(jì)劃（Conservation Reserve Program,CRP）。研究發(fā)現(xiàn)，CRP對(duì)州的經(jīng)濟(jì)有正向影響，并且減少農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)成本支出[2]。因此，應(yīng)列入保護(hù)的土地是變更概率高但保護(hù)成本低的土地，即變更概率與保護(hù)成本比值相對(duì)高的土地[3]。

在美國(guó)有一系列文獻(xiàn)研究公共土地②公共土地是指非城市發(fā)展用地，包括農(nóng)地、國(guó)家公園、森林等。與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系。研究指出非城市發(fā)展用地的經(jīng)濟(jì)角色[4]，人口、就業(yè)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與公共用地的數(shù)量成正比[5]，也有學(xué)者認(rèn)為保護(hù)用地對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)沒有明顯影響[6]，只有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地休耕與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是負(fù)相關(guān)[7]。

3 美國(guó)土地市場(chǎng)政策的宏觀調(diào)控角色與功能

美國(guó)的土地使用分區(qū)管制的目的不是為了刺激或抑制地價(jià)，其本意是維護(hù)居住質(zhì)量，將不兼容的土地使用分開，然而美國(guó)學(xué)者也發(fā)現(xiàn)分區(qū)管制與地價(jià)之間存在因果關(guān)系。美國(guó)國(guó)土廣大，各州可以制定不同的土地稅種與稅率，因此也有部分土地稅的研究文獻(xiàn)探討各州土地稅種和稅率的不同與引導(dǎo)投資流動(dòng)的關(guān)系。

3.1 土地使用分區(qū)管制

20世紀(jì)70—90年代已有不少研究指出土地使用分區(qū)管制與增長(zhǎng)控制會(huì)影響地價(jià)[8]；近期的研究也獲得重要的成果，大部分研究結(jié)論一致，均證實(shí)了嚴(yán)格的土地管制與高住宅價(jià)格之間的關(guān)系，容積管制會(huì)提高地價(jià)[9-13]。進(jìn)一步研究指出，開發(fā)商能藉由成片開發(fā)控制鄰里特征，繼而將外部性內(nèi)部化；基地面積越大，環(huán)境寧適性越高，較高所得家庭愿意花費(fèi)更多的錢購買鄰里的寧適性[14]。

科斯的交易成本是重要的理論依據(jù)，管制會(huì)增加土地開發(fā)的成本[15]；資產(chǎn)特定性、投機(jī)行為與不確定性則是影響交易成本的重要因素[16]，會(huì)減少開發(fā)者投資開發(fā)土地的興趣與意愿，最后造成土地的閑置[17]。不過，強(qiáng)制執(zhí)行管制將促使房?jī)r(jià)上漲，使得執(zhí)行成本轉(zhuǎn)移到一般納稅人身上，稅收可再用于公共空間的創(chuàng)造，形成良性循環(huán)[18]。

3.2 土地使用強(qiáng)度管制：容積管制與獎(jiǎng)勵(lì)

實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，沒有密度管制的情況下，中心區(qū)城市地價(jià)下降；反之，則上升[19]。只有在開發(fā)商預(yù)先已知政府的容積管制政策時(shí)，才能夠通過各種方式規(guī)避容積管制所造成的沖擊，否則新建數(shù)量在短期會(huì)有明顯變化[20]。而在容積獎(jiǎng)勵(lì)方面，美國(guó)使用建筑容積獎(jiǎng)勵(lì)通常是為了達(dá)到城市設(shè)計(jì)、增加開放空間的目的，或改善土地使用分區(qū)管制彈性不足的缺點(diǎn)[21]。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，容積管制具有宣告的效果，實(shí)施容積管制后，居住環(huán)境質(zhì)量也會(huì)提升，地價(jià)上漲。此外，對(duì)基于住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的戶型管制進(jìn)行的研究表明，戶型管制對(duì)平抑房租的效果不大，房租的剛性需求較大[22]。

3.3 土地與房屋稅

發(fā)達(dá)國(guó)家通常將土地和建筑物合并課稅，稱為不動(dòng)產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅。美國(guó)學(xué)者對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的研究結(jié)論可簡(jiǎn)要?dú)w納為以下兩點(diǎn)：（1）財(cái)產(chǎn)稅具有區(qū)域性，資本會(huì)由高稅率地區(qū)流向低稅率區(qū)域，稅率差異將導(dǎo)致貨物稅效果（Excise Tax Effects）[23]。當(dāng)城市地區(qū)稅率大于農(nóng)村，且兩者稅率差異愈大，則城市地區(qū)可使用的面積愈小[24]，住宅郊區(qū)化的情況將更加嚴(yán)重[25]。（2）當(dāng)課稅范圍幾乎包含整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，由于土地或房?jī)r(jià)有上限，課稅的結(jié)果是降低土地價(jià)值與房屋價(jià)格占土地或房?jī)r(jià)上限的比重[26]，同時(shí)增加政府的稅收。隨著財(cái)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)為興建公共設(shè)施后，鄰近的房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨之上升，稅與公共服務(wù)將會(huì)“資本化”到土地價(jià)值中[25，27]。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)之后，不動(dòng)產(chǎn)稅的減少影響到州政府的整體財(cái)政，有學(xué)者研究住宅價(jià)格下降與稅收、稅率政策之間的關(guān)系。美國(guó)的州政府有權(quán)調(diào)控地方不動(dòng)產(chǎn)稅率，學(xué)者們測(cè)算了住宅價(jià)格波動(dòng)下的不動(dòng)產(chǎn)稅彈性，研究表明，住宅價(jià)格對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅收影響的系數(shù)是0.4，州政府通過對(duì)稅率的調(diào)節(jié)，有能力抵銷高達(dá)60%的住宅價(jià)格波動(dòng)對(duì)稅收的影響[28]。因此次貸危機(jī)發(fā)生后的稅收減少問題，主要是來自宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，而不是住宅價(jià)格波動(dòng)的影響[29]。

4 美國(guó)土地金融政策的宏觀調(diào)控角色與功能

美國(guó)自2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫化后，聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)以調(diào)降利率的方式挽救衰退的經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)者紛紛以個(gè)人貸款購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)景氣上升；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)在不到2年的時(shí)間內(nèi)連續(xù)調(diào)升利率17次，造成違約率向上攀升，引發(fā)次貸危機(jī)。美國(guó)市場(chǎng)更值得關(guān)注的是不動(dòng)產(chǎn)證券化，其不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)非常成熟，因此利率的調(diào)控不只是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還包括不動(dòng)產(chǎn)證券。此外，房地產(chǎn)上市公司同樣可以發(fā)行股票，政府可以發(fā)行土地債券，因此在土地金融方面，土地同時(shí)以實(shí)體以及證券的形式影響宏觀經(jīng)濟(jì)。

4.1 宏觀經(jīng)濟(jì)與利率的關(guān)系

實(shí)質(zhì)利率與預(yù)期通貨膨脹率呈現(xiàn)正向關(guān)系，通貨膨脹率與工業(yè)增長(zhǎng)率則為負(fù)向關(guān)系[30]。一般來說，利率調(diào)整會(huì)影響企業(yè)投資，市場(chǎng)利率波動(dòng)對(duì)投資的影響為負(fù)向關(guān)系[31]。這次次貸危機(jī)后，利率與房屋貸款的關(guān)系備受關(guān)注，研究表明，資產(chǎn)價(jià)格與貸款拖欠是次貸危機(jī)生成的起因[32]，過度樂觀的金融工具、低利率、提高杠桿等是造成宏觀經(jīng)濟(jì)下行的主要因素[33]。

4.2 利率與投資的關(guān)系

美國(guó)學(xué)者對(duì)利率與房地產(chǎn)關(guān)系的研究主要著重于不動(dòng)產(chǎn)證券以及股票市場(chǎng)。（1）不動(dòng)產(chǎn)證券在美國(guó)行之多年，許多學(xué)者研究不動(dòng)產(chǎn)證券是否與股票之間具有對(duì)沖的特性，也就是當(dāng)股票因?yàn)橥ㄘ浥蛎浵碌鴷r(shí)，不動(dòng)產(chǎn)證券是否會(huì)對(duì)沖通貨膨脹，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，過去以及近期文獻(xiàn)對(duì)此均有研究[34-35]。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)證券沒有對(duì)沖通貨膨脹的性質(zhì)，因此，當(dāng)預(yù)期通貨膨脹上升時(shí)，實(shí)質(zhì)利率也上升，不動(dòng)產(chǎn)證券也可能因?yàn)榕c股票的性質(zhì)相似而下跌。（2）利率變動(dòng)與前期股票報(bào)酬存在明顯的正相關(guān)[36]。部分研究則指出利率與通貨膨脹皆與股票報(bào)酬負(fù)相關(guān)[37]。學(xué)者們也關(guān)注利率調(diào)控對(duì)投機(jī)者的影響，研究發(fā)現(xiàn)，投機(jī)者會(huì)根據(jù)利率的調(diào)整采取相應(yīng)的投資策略[38]，進(jìn)一步地，僅僅是利率調(diào)控消息的宣布就能有效迫使操作風(fēng)險(xiǎn)投資的投機(jī)者退出市場(chǎng)[39]。

4.3 土地金融與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

美國(guó)的土地金融市場(chǎng)較為多元，包括土地或住宅抵押、開發(fā)商發(fā)行股票、不動(dòng)產(chǎn)證券以及土地債券。住宅資產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)顯著，因?yàn)樽≌季用裰С龅暮芨咭徊糠?。過去文獻(xiàn)指出了住宅資產(chǎn)投資與GDP同向且同時(shí)變動(dòng)[40]，近期文獻(xiàn)也得出相同結(jié)論[41]；反之，非資產(chǎn)投資的變動(dòng)落后于GDP。

宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)關(guān)系的相關(guān)研究可分為房地產(chǎn)抵押、股市發(fā)展以及金融深化等三類。

（1）房地產(chǎn)抵押。抵押資產(chǎn)現(xiàn)值下跌，有貸款的家庭就必須調(diào)整消費(fèi)支出及投資組合，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)[42]，這些因素是影響GDP增長(zhǎng)最主要的因素[43]。次貸危機(jī)后，學(xué)者們開始研究次級(jí)貸款是否是造成全球性金融危機(jī)的主要原因，認(rèn)為次級(jí)貸款的影響受某國(guó)持有美國(guó)的住房抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Securities,MBS）、美元儲(chǔ)備（Dollar Funding）數(shù)量的影響，擁有上述資產(chǎn)的數(shù)量過多，而真實(shí)資產(chǎn)抵押貸款相對(duì)少，是造成次貸危機(jī)蔓延的主要原因[44]，這也表明以非實(shí)質(zhì)資產(chǎn)抵押貸款證券化工具擴(kuò)張住宅市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的做法需謹(jǐn)慎采用。

（2）股票市場(chǎng)發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中，企業(yè)的融資方式逐漸變?yōu)椤肮蓹?quán)融資”，銀行融資逐漸減少[45]。同時(shí)，健全的股市可以降低儲(chǔ)蓄流動(dòng)搜尋成本，且在更有生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)累積投資[46]。因此，隨著股市的健全，信息的獲得更加便利，并分散風(fēng)險(xiǎn)及改進(jìn)資源分配，因而加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[47]。部分研究也發(fā)現(xiàn)，雖然高流動(dòng)性的股市可因分散風(fēng)險(xiǎn)而增加投資報(bào)酬，但卻因消除了不確定性而使儲(chǔ)蓄率下降，不利經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[48]。不過總而言之，股市流動(dòng)性與銀行的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有正向影響[49]。

（3）金融深化。在金融發(fā)展程度低的國(guó)家，金融發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響并不明確；金融發(fā)展程度中等的國(guó)家，則有明顯強(qiáng)烈的正向關(guān)系；而在程度高的國(guó)家，影響是較微弱的正向關(guān)系[50]。一般地，多數(shù)學(xué)者肯定金融發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正向影響[51]，同時(shí)，金融發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，也受金融發(fā)展程度的影響。次貸危機(jī)后，金融改革更成為金融深化的方向，改革內(nèi)容包括信用杠桿擴(kuò)張、金融管制力度、貸款信用條件、住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)貼水、周期預(yù)測(cè)與宏觀調(diào)控手段聯(lián)系、重新審視金融工具對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響等[52]。

5 主要結(jié)論

稅與公債是美國(guó)財(cái)政政策的兩大手段，利率則是貨幣政策的主要手段。本文歸納分析了美國(guó)土地政策與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)，研究表明，土地政策雖然不直接包括在財(cái)政與貨幣政策之中，但對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)存在短期與長(zhǎng)期的影響，值得借鑒。

5.1 美國(guó)農(nóng)地政策的宏觀調(diào)控角色與功能

在農(nóng)地變更方面，變更需考慮保護(hù)的成本，當(dāng)該農(nóng)地保護(hù)成本較小時(shí)，就應(yīng)該保護(hù)。農(nóng)地變更對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是：（1）短期：農(nóng)地保護(hù)能夠減少農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)成本支出，有助于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定。（2）長(zhǎng)期：農(nóng)地保護(hù)不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響，農(nóng)地變更也不會(huì)明顯刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此不宜以農(nóng)地轉(zhuǎn)用作為宏觀調(diào)控的工具。

在農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格方面，多數(shù)研究指出貨幣政策的影響效果顯著，而農(nóng)地?cái)?shù)量減少對(duì)糧價(jià)影響的研究相對(duì)不被重視，這可能是由于美國(guó)農(nóng)地減少數(shù)量較小，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格影響也下降的緣故?？傊?，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是：（1）短期：貨幣政策對(duì)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的影響明顯；（2）長(zhǎng)期：對(duì)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的控制須從貨幣政策著手。

5.2 美國(guó)土地市場(chǎng)政策的宏觀調(diào)控角色與功能

在土地使用分區(qū)管制方面，土地使用分區(qū)管制手段對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是：（1）短期：經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，應(yīng)減少或暫緩城市擴(kuò)張及舊城改造的投資，縮小信貸總量，以避免壞帳率的不良影響，并抑制房?jī)r(jià)過快上漲，縮短房地產(chǎn)周期，使得經(jīng)濟(jì)軟著陸；在經(jīng)濟(jì)蕭條期，可開始投入城市擴(kuò)張及舊城改造等相關(guān)房地產(chǎn)投資，增加開發(fā)商投資的空間，并針對(duì)住宅區(qū)成片規(guī)劃與開發(fā)期房，提升市場(chǎng)的購買意愿。（2）長(zhǎng)期：土地分區(qū)面積或開發(fā)面積愈大，愈有利于提高居住環(huán)境質(zhì)量，吸引高素質(zhì)人口流入，促進(jìn)地方現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同時(shí)，消費(fèi)者愿意支付的房?jī)r(jià)也愈高，可以將分區(qū)管制的成本轉(zhuǎn)移到他們身上，政府因此增加的稅收可再用于公共建設(shè)，形成良性循環(huán)。

實(shí)施容積管制對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是：（1）短期：在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，宣布城市未來的新開發(fā)區(qū)或舊城改造區(qū)的住宅容積率較低，會(huì)刺激開發(fā)商搶建容積率較高的舊有土地；另一方面，投機(jī)者及富人階級(jí)會(huì)觀望等待低密度高質(zhì)量的住宅，暫緩?fù)顿Y，供給增加及需求下降有助降低房?jī)r(jià)。反之，在經(jīng)濟(jì)蕭條期時(shí)，加速高密度商業(yè)區(qū)與低密度住宅區(qū)的新開發(fā)區(qū)或舊城改造區(qū)的開發(fā)，可以提高投機(jī)者及富人階級(jí)的購買意愿，原先因搶建而空置的高密度住宅價(jià)格相對(duì)較低，也提高中產(chǎn)階級(jí)的購買意愿。（2）長(zhǎng)期：住宅區(qū)規(guī)定較低的容積率，能夠提高居住環(huán)境質(zhì)量，吸引高素質(zhì)人口流入，促進(jìn)地方現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

實(shí)施容積獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是：（1）短期：被容積獎(jiǎng)勵(lì)的土地總量通常不大，短期內(nèi)增加的房地產(chǎn)供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不明顯；（2）長(zhǎng)期：對(duì)部分住宅區(qū)給予容積獎(jiǎng)勵(lì)，還不致于影響住宅價(jià)格，然而因此興建的高密度住宅，當(dāng)土地價(jià)格平攤到更多的住宅后，可提供較為廉價(jià)的住宅。

財(cái)產(chǎn)稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是：（1）短期：個(gè)別區(qū)域性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)稅調(diào)整，資本會(huì)由高稅率流向低稅率區(qū)域，短期內(nèi)可以引導(dǎo)房地產(chǎn)投機(jī)需求的流向，但本地居民的權(quán)益暫時(shí)受損。（2）長(zhǎng)期：財(cái)產(chǎn)稅可降低土地與房屋交易的獲利空間，長(zhǎng)期有平穩(wěn)價(jià)格的效果；將稅收再用于公共設(shè)施的建設(shè)與合理布局，可以解決地方資源不均，區(qū)域性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)稅可以作為調(diào)控區(qū)域資源不均的手段。

5.3 美國(guó)土地金融政策的宏觀調(diào)控角色與功能

利率調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)會(huì)造成影響，但利率調(diào)升也可能造成通貨膨脹，因此應(yīng)謹(jǐn)慎使用，依照影響的快慢不同可區(qū)分為短期以及長(zhǎng)期影響：（1）短期：利率對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證券、不動(dòng)產(chǎn)上市公司股票的影響速度較快，然而，由于股票市場(chǎng)的復(fù)雜性，增加了以利率調(diào)控股票的難度，有時(shí)甚至出現(xiàn)反效果；（2）長(zhǎng)期：利率對(duì)廠商投資的影響，需要視長(zhǎng)期的景氣波動(dòng)，愈是景氣，廠商的投資力度也愈大，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

在土地金融方面，短期影響來自抵押市場(chǎng)，長(zhǎng)期則來自金融制度的完善。具體來說：（1）短期：住宅消費(fèi)增加會(huì)快速反應(yīng)到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，然而隨著住宅價(jià)格的下跌，住宅變現(xiàn)不易，會(huì)促使短期投機(jī)的貸款人降價(jià)求售，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此調(diào)控時(shí)機(jī)應(yīng)主要依據(jù)短期投機(jī)型抵押市場(chǎng)可能形成的壞帳風(fēng)險(xiǎn)大小來選擇。（2）長(zhǎng)期：股票市場(chǎng)的健全發(fā)展以及金融深化長(zhǎng)期對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有正面影響，也是健全經(jīng)濟(jì)體制所必需。

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