金柏松

國內(nèi)房價似乎處于一個搖擺的路口。一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家將中國房地產(chǎn)價格飛漲，與日本泡沫經(jīng)濟(jì)時期相比，以證明中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。筆者認(rèn)為，這種將中日房地產(chǎn)價格簡單比較的做法有失公允。嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的分析，應(yīng)該將中日經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相似時期比較，才能得出有意義的結(jié)論。

日本經(jīng)濟(jì)高速增長時期，房地產(chǎn)價格也是飛漲的。據(jù)1965年出版的日本《建設(shè)白書》統(tǒng)計，從1955年到1964年，日本全國地價漲了6.26倍。如果考慮到東京、大阪等人口集中的大城市，其地價漲幅肯定更驚人，粗略估計遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海等一線大城市近5年的上漲水平。但當(dāng)時卻沒有人提出日本房地產(chǎn)存在泡沫，因為當(dāng)時日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長，人們收入也同步大幅增加，消化了房地產(chǎn)價格上漲。

1951年至1973年，日本經(jīng)濟(jì)高速增長了22年。而我國經(jīng)濟(jì)從1978年起至今也已持續(xù)高速增長30多年，期間國民收入實現(xiàn)了多倍增長。對比日本情況，說明我國國民有可能消化房價上漲，我國房地產(chǎn)基本不存在全國性泡沫。現(xiàn)實情況是，從2000年起我國大量建設(shè)住宅，各地房價上漲起步年份不同，上漲速度時快時慢，2005年以后確實存在上漲過快現(xiàn)象。對此應(yīng)如何認(rèn)識？

首先，我國還沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。我國各地房地產(chǎn)上漲時間、速度、幅度不同，人口居住不能實現(xiàn)自由流動等現(xiàn)實，說明我國還沒有實現(xiàn)全國性統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，更談不上全國性房地產(chǎn)泡沫化，因此與美日歐等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象不可比。

其次，我國是從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)改革轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)體，而計劃經(jīng)濟(jì)的典型問題就是供應(yīng)短缺。上世紀(jì)80年代鋼材漲價，90年代彩電漲價是否存在泡沫？顯然這是由于商品或要素初期進(jìn)入市場，供應(yīng)不足造成價格飛漲，不是泡沫。我國房地產(chǎn)改革從1998年起步，住宅商品化不過短短十余年，土地要素價格也是隨著房地產(chǎn)才開始進(jìn)入市場，初期階段也必然會像上世紀(jì)八九十年代的鋼材、彩電一樣價格飛漲。發(fā)達(dá)國家土地、房產(chǎn)進(jìn)入市場已經(jīng)有幾百年歷史，比起初期其價格上漲數(shù)以百倍計，我們何曾見過發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期階段緊缺商品價格上漲被稱為泡沫？

其三，日本高速發(fā)展時期東京集中了全國人口的10%，而北京、上海目前為止各自集中的人口占全國不過約2%，還存在大量人口在圈外等候機(jī)會進(jìn)入，這形成房地產(chǎn)漲價的強烈勢能，表明市場上有極大的現(xiàn)實需求。在有現(xiàn)實需求情況下，市場價格話語權(quán)掌握在供應(yīng)方是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不能稱之為泡沫！考慮到我國一線大城市戶口制約，人口集中化因素還沒有釋放完，人口集中化發(fā)展趨勢還將支撐北京、上海房地產(chǎn)價格上漲。

其四，從購買力角度分析，我國貧富懸殊，高收入者之多已經(jīng)達(dá)到令人驚嘆不已的程度，他們往往是高價房的購買者。也就是說，高價房有高收入者購買力支撐，他們大都不需要貸款，或是償債能力極強。因而對高收入消費者供應(yīng)高價房，這不是泡沫，而是現(xiàn)實市場分化發(fā)展的真實反映。我們需要區(qū)別對待收入差距，以及房地產(chǎn)高中低結(jié)構(gòu)分化發(fā)展是市場供需決定的事實，高收入者購買高價房如果可以實現(xiàn)供需平衡，就不是泡沫！

其五，許多人經(jīng)常用家庭收入與房價比說明我國房地產(chǎn)存在泡沫。但是我國收入統(tǒng)計存在巨大誤差，有相當(dāng)部分灰色收入沒有計入公開統(tǒng)計范圍。此外，民營經(jīng)濟(jì)普遍采取避稅、逃稅，國有經(jīng)濟(jì)、公共部門、私人企業(yè)一些說不明白的變現(xiàn)收入也都沒有統(tǒng)計。所以，簡單使用統(tǒng)計局公布的收入水平衡量房地產(chǎn)價格高或低誤差過大，不能說明問題。

我國房價上漲本質(zhì)是地價上漲，而我國土地、礦產(chǎn)資源所有制極度混亂，是造成房價上漲的深層次因素。民眾抱怨房地產(chǎn)價格上漲背后反映的是房價上漲拉大貧富差距，我國全民所有者權(quán)益存在分配不公的問題?！ㄗ髡呤巧虅?wù)部研究院研究員）