趙云祥

[摘要]城鎮(zhèn)建設(shè)用地越來(lái)越少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期對(duì)土地價(jià)值的估算凸顯重要。本文通過(guò)對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用組成的講解，以及它們約占建安工程費(fèi)的比率，舉例說(shuō)明利用容積率估算土地價(jià)值。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用容積率土地價(jià)值

在我國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),不論開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目、還是企事業(yè)新建項(xiàng)目基本建設(shè)投資，就會(huì)發(fā)生土地費(fèi)用。不論投資經(jīng)營(yíng)者還是出讓轉(zhuǎn)讓者，哪一方都需對(duì)土地價(jià)值心知肚明。目前，全國(guó)各地城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地價(jià)值越來(lái)越貴，可以說(shuō)日新月異，這就更需要時(shí)常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)和估算土地價(jià)值空間，以便對(duì)項(xiàng)目作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和投資決策。

要想得知土地價(jià)值空間，首先需掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成。其構(gòu)成依項(xiàng)目的類(lèi)型、地點(diǎn)不同而有其自身的特點(diǎn)，對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而言，有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

開(kāi)發(fā)成本包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等組成。

開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括：與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（一）開(kāi)發(fā)成本

1．土地費(fèi)用：開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地使用權(quán)所需費(fèi)用即為土地費(fèi)用，包含國(guó)家收繳的土地使用權(quán)出讓金和農(nóng)村集體收取的土地征用費(fèi)或原用地單位或個(gè)人因出讓土地得到的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

國(guó)家收繳的土地使用權(quán)出讓金：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

農(nóng)村集體收取的土地征用費(fèi)：可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。

2．項(xiàng)目前期費(fèi)用：主要包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文地質(zhì)、勘察測(cè)繪、“三通一平”等費(fèi)用。約占建安工程費(fèi)的8％～15％左右。

3．建安工程費(fèi)用：指以出包方式、自營(yíng)方式支付給承包單位的建安工程建設(shè)的總費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)外裝修工程費(fèi)等。其可采用單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法及類(lèi)似指標(biāo)估算法等估算。

4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)、等工程費(fèi)用。約占建安工程費(fèi)的15％～20％左右。

5．公共配套設(shè)施費(fèi)：指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。約占建安工程費(fèi)的5％～10％左右。

6．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。約占建安工程費(fèi)的5％左右。

7．開(kāi)發(fā)稅費(fèi)：項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。約占建安工程費(fèi)的55％～60％左右。

（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用

1．管理費(fèi)用：開(kāi)發(fā)商組織管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用。約占建安工程費(fèi)的5％～10％左右。

2．銷(xiāo)售費(fèi)用：指項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)和其他銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用約占建安工程費(fèi)的10％～15％左右。

3．財(cái)務(wù)費(fèi)用：指為項(xiàng)目建設(shè)籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。約占建安工程費(fèi)的5％～10％左右。

（三）利用容積率快速估算土地價(jià)值

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃條件內(nèi)，最低土地價(jià)值和最大化利用土地、提高容積率，是開(kāi)發(fā)商逐利之根本。而土地出讓者是據(jù)理爭(zhēng)取更高的土地價(jià)值。則雙方需在合理的土地價(jià)值空間內(nèi)達(dá)成一致、互利共贏。

容積率為項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積之比，即：V＝M／N；我國(guó)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定最大容積率為：多層1.7，中高層2.0，高層3.5。

設(shè)：A——為土地價(jià)值的測(cè)算值（萬(wàn)元／畝）

L——為不含土地費(fèi)用的單位建筑面積的項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元／㎡）

S——為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位建筑面積的銷(xiāo)售均價(jià)（萬(wàn)元／㎡）

則：A＝667×V(S－L）(萬(wàn)元／畝)，它是一個(gè)估算值，反映某測(cè)算城鎮(zhèn)區(qū)位、一個(gè)時(shí)段土地價(jià)值的參考值，據(jù)此可商榷土地費(fèi)用。

例：2008年某市鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，某地方倒閉企業(yè)所占用地塊需舊城改造為居住小區(qū)，一房地產(chǎn)商擬投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)需測(cè)算這塊地價(jià)，做到心里有數(shù)好商談。這塊土地平整、面積為56.46畝，南、北兩側(cè)規(guī)劃臨路，東、西為側(cè)組團(tuán)路；用地內(nèi)既有建筑物和設(shè)施一并納入地價(jià)。

經(jīng)調(diào)研得：取容積率V＝1.5；建安工程費(fèi)（類(lèi)似工程）取B＝860元／㎡；項(xiàng)目前期費(fèi)用取10％B，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用取17％B，公共設(shè)施費(fèi)用取8％B，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用取5％B，開(kāi)發(fā)稅費(fèi)取55％B，管理費(fèi)用取5％B，銷(xiāo)售費(fèi)用取10％B，財(cái)務(wù)費(fèi)用取5％B；

以上九項(xiàng)合計(jì)為：L＝115％B＋B＝(1＋1.15)×860＝0.1935萬(wàn)元／㎡，該商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)為S＝0.26萬(wàn)元／㎡，則：A＝667×V(S－L）＝667×1.5×（0.26－0.1935）＝66.5萬(wàn)元／畝?？紤]開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)后，土地價(jià)值在每畝50萬(wàn)左右，可參此洽商土地費(fèi)用。