開(kāi)發(fā)企業(yè)從非銀行體系資金市場(chǎng)融資，主要通過(guò)信托和民間借貸這兩種途徑。由于市場(chǎng)需求旺盛，35論是信托或是民間借貸，都異常火爆，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的社會(huì)融資規(guī)模快速增長(zhǎng)。

政府從去年4月開(kāi)始采取了強(qiáng)力調(diào)控舉措，陸續(xù)出臺(tái)了系列調(diào)控政策，包括不斷收緊房貸政策。央行連續(xù)十多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸從緊，商業(yè)銀行提高了房貸門(mén)檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)難以從商業(yè)銀行獲得足夠貸款。由于房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，投資投機(jī)性需求被抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)異變，步入回調(diào)周期，房?jī)r(jià)預(yù)期下降，房地產(chǎn)成交持續(xù)低迷，大量樓盤(pán)滯銷(xiāo)難賣(mài)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)難以通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，資金壓力劇增。

不少開(kāi)發(fā)商，手頭有在建項(xiàng)目未完工，或手握土地等待開(kāi)發(fā)，而這些在建項(xiàng)目或所持土地之成本，參照目前房?jī)r(jià)而言依然有不小的贏利預(yù)期。因此，缺乏資金、不能通過(guò)從商業(yè)銀行獲得貸款等途徑獲得融資的開(kāi)發(fā)企業(yè)，約從去年年中開(kāi)始，紛紛轉(zhuǎn)向了非銀行體系資金市場(chǎng)謀求融資。

尤其今年以來(lái)，非銀行體系資金市場(chǎng)的融資尤為火爆，幾近瘋狂。只是到7月份，監(jiān)管部門(mén)通知各家銀行暫停房地產(chǎn)信托代銷(xiāo)，房地產(chǎn)信托被迫降溫，或?qū)⑹挂恍┍緛?lái)希望通過(guò)信托融資的大中開(kāi)發(fā)企業(yè)，也涌向民間借貸市場(chǎng)融資。原本，在中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的追逐下，民間借貸市場(chǎng)已是火爆，今年尤其為盛。目前，保守估計(jì)，民問(wèn)借貸資金總量有數(shù)萬(wàn)億元之巨。如，僅溫州一地，民間借貸市場(chǎng)規(guī)模就有約1100億元，其中20％被用于房地產(chǎn)投資。在鄂爾多斯，民間借貸規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2000億元，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)劂y行存款存量規(guī)模。

由于需求旺盛，伴隨融資規(guī)模快速膨脹，民間借貸利率也水漲船高、不斷攀升。就整體而言，民間借貸利率普遍達(dá)到月息3％左右，有的高達(dá)月息5％或更高。甚至在一些地區(qū)，民間借貸已演變成“貨真價(jià)實(shí)”的高利貸，年利率高達(dá)約100％甚至更高。如，江蘇泗洪縣的年息從今年春節(jié)后的100％演變成后來(lái)的252％，溫州也高達(dá)約100％，哈爾濱高達(dá)180％，鄂爾多斯高達(dá)84％。在福建省武平縣、南京市等地，也一度掀起高利貸熱潮?？梢?jiàn)，民間借貸規(guī)模呈爆炸性增長(zhǎng)、利率趨高已是全國(guó)性普遍現(xiàn)象。而這些民間借貸資金中，相當(dāng)部分進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資，甚至有銀行資金也參與其中。據(jù)悉，有約3萬(wàn)億元銀行貸款進(jìn)入了民間借貸領(lǐng)域。

無(wú)疑，民間借貸市場(chǎng)目前已潛伏著社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)出現(xiàn)了廈門(mén)擔(dān)保業(yè)危機(jī)蔓延、哈爾濱有人借了高利貸后因被暴力逼債而喝藥自殺等危機(jī)現(xiàn)象。因此，政府正著手整治民間借貸市場(chǎng)。

另外，由于政府持續(xù)采取措施打擊通貨膨脹，金融調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，將對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫形成打擊。而且，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，市場(chǎng)步入回調(diào)周期，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)支付高利息的能力預(yù)期和意愿都已下降，民間融資需求也將快速下降。尤其是，目前以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款為主的民間借貸利率已經(jīng)過(guò)高?；谶@些市場(chǎng)因素分析，結(jié)合對(duì)民間借貸市場(chǎng)的跟蹤觀(guān)察，本文作者認(rèn)為，預(yù)期民間借貸熱潮即將觸頂降溫，不但成交規(guī)?？赡芟陆?，而且整體成交利率水平也可能下降，但崩盤(pán)的可能性不大。

終究，無(wú)論資金方希望賣(mài)出多高的利率，但只有實(shí)現(xiàn)了成交，才能讓贏利到手，變成實(shí)打?qū)嵉睦ⅰ?/p>