隨著房地產(chǎn)市場“金九銀十”的到來，一直冷清的海南房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇。據(jù)統(tǒng)計，9月第二周，海南樓市共成交1112套，環(huán)比上周增加276套，簽約面積上漲21.71％。三亞商品房市場更是出現(xiàn)井噴式增長，共簽約616套，占總簽約的46％。

“金九銀十”的到來，復(fù)蘇的海南樓市也將迎來旺季，候鳥陸續(xù)歸來，海南得天獨厚的居住環(huán)境優(yōu)勢凸顯。據(jù)記者了解，8月底開始已有不少異地置業(yè)者在看房機構(gòu)安排下來海南看房或買房。此前冷清的海南樓盤銷售現(xiàn)場這段時間人頭攢動，一派熱鬧景象。新的購房力量注入給海南房地產(chǎn)帶來了希望。與此同時，與住宅市場一片蕭條形成鮮明對比的是旅游休閑地產(chǎn)異軍突起，海南旅游高端地產(chǎn)項目陸續(xù)發(fā)力，“西進”、“北上”成為海南地產(chǎn)項目實現(xiàn)逆市旺銷的有利手段。

海南樓盤結(jié)伴島外造勢攬客

“看海南項目不用坐飛機，逛遍海南只需5元……”這聽上去像癡人說夢，但真實存在，在“2011北京秋季房地產(chǎn)展示交易會”上，扎堆的海南項目滿足了異地購房者對海南的置業(yè)需求。參展的海南地產(chǎn)項目多達40多個；洋房、別墅、公寓、內(nèi)陸、沿海、溫泉入戶、高爾夫、商業(yè)街一應(yīng)俱全；三亞、海口、博鰲、萬寧、陵水、保亭等區(qū)位，高中低端類型全面覆蓋。

步入9月后，全國各地房展連連，在行情冷清的淡季行將結(jié)束之際，哈爾濱、呼和浩特、鄂爾多斯、義烏、溫州等地的房展吸引了大批海南樓盤紛紛參展，投入規(guī)模均遠超往年。與以往相比，今年海南參展開發(fā)商有了新的特點：各個區(qū)域項目組團參展、各地巡展推介、更加廣泛深入的分銷合作等等新模式，這些變化宣告?zhèn)鹘y(tǒng)低成本坐銷時代結(jié)束。

9月第二周海南樓市成交創(chuàng)新高，不少樓盤將在國慶前后放量并擬促銷搶金。在海南樓市逐漸進入旺季的時候，海南不少樓盤都在各地進行展示，吸引買房人。業(yè)內(nèi)人士指出，如今購房者消費理性日趨成熟，可選項目比比皆是，海南本地剛需供大于求，消費能力有限，島內(nèi)市場主要還是依托島外客戶消費。因此，各個開發(fā)商均把目光投向島外市場，加大力度發(fā)掘自身項目賣點，搶占島外市場洼地成了今年海南營銷推廣主流。

中信地產(chǎn)以“一島四地，九盤聯(lián)動”全面布局海南東海岸，沿著海口、博鰲、香水灣、三亞四個海南最成熟區(qū)域，圍繞三個機場、兩條高速，以眾多一線海景各種物業(yè)形態(tài)全面而深入地布局。從南到北，以高鐵接駁、高爾夫暢打、酒店度假置換營造一站式度假服務(wù)平臺。9月18日，“九盤耀海南，雙星獻京城”中信地產(chǎn)(海南)臺達國際與香水灣北京品鑒會舉辦。中信·臺達國際項目以18洞的千畝果嶺為景觀打造國際家庭社區(qū)，包括獨棟別墅、合院別墅、高爾夫度假公寓在內(nèi)的三種產(chǎn)品形態(tài)，在品鑒會當(dāng)天為大家展現(xiàn)項目能滿足精英人士的度假、商談、休閑養(yǎng)生的多重居住需求。中信·香水灣地處大三亞半小時休閑度假生活圈，以落入凡問的山海公園浪漫形象極致打造山海度假作品，項目規(guī)劃有觀海別墅、觀山別墅、觀海公寓以及酒店式公寓。通過現(xiàn)場的唯美呈現(xiàn)和中信地產(chǎn)代表的動人描繪，現(xiàn)場嘉賓們都被深深打動。同時，中信·香水灣為現(xiàn)場的幸運嘉賓獻上了蘋果iPad2平板電腦、相機、購物卡等繽紛大禮。

同月，博鰲金灣·圣淘沙全國首場推介會在北京舉辦。推介會由北京電視臺知名主持人張雪倩主持，30多家知名新聞媒體現(xiàn)場報道，推介會規(guī)格之高、規(guī)模之大，在京城各界引起極大關(guān)注。主辦方專門委托國際一流的模特公司臺灣依琳請來國際知名模特，帶來高規(guī)格的時裝秀，將推介會一次次推向高潮，恰到好處地點明了此次推介會活動主題——養(yǎng)生街區(qū)，樂活海岸。

通過推介會的介紹，養(yǎng)生樂活的新濱海生活概念吸引了大批客戶的咨詢。博鰲金灣·圣淘沙巨資匠心打造海南首個以歡樂為主題的綜合型城邦，項目占地面積達2600畝，由知名開發(fā)商金成集團斥資300億元巨資打造，以新加坡圣淘沙為藍本，規(guī)劃為海景公館、養(yǎng)生別墅、超星級酒店、游艇會所、濱海廣場等五大物業(yè)類型，聘請國際團隊聯(lián)合精心打造，以專業(yè)經(jīng)驗及心血打造世界級養(yǎng)生度假灣區(qū)。

而在海南樓盤的推介中，不乏政府層面的協(xié)調(diào)推動。9月8日～11日，在2011呼和浩特秋季房展上，瓊海市就組織20多個樓盤參展，并將活動定名為瓊海市城市形象推介暨旅游房地產(chǎn)展示會。此外，三亞市有關(guān)部門也在近期組織25家房企赴成都、西安、鄂爾多斯等地進行旅游地產(chǎn)推介。業(yè)內(nèi)人士認為，海南項目頻繁異地營銷，如果說過去是出于難銷的無奈之舉，如今已經(jīng)是為了在激烈競爭中占據(jù)市場的必然舉動了。未來，海南地產(chǎn)項目異地營銷將會成為一種常態(tài)。

多盤入市促銷開發(fā)商力拼十月

海南省住建廳數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，雖然商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降7.4％和3.4％，但全省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成404.62億元，同比增長42.2％，占全年計劃的76.34％。

而從成交數(shù)字看，海南商品房銷售從8月底開始明顯回升后，9月第二周(5日～11日)再次攀高，總成交1112套，環(huán)比前一周增加276套，漲幅達到33％，創(chuàng)下自3月份海口、三亞限購以來的單周成交量新高。三亞和海口兩大市場走強：三亞漲勢不減，單周614套的成交量，環(huán)比增幅達到169％；?？诶^續(xù)平穩(wěn)上升，單周成交增加43套，達到250套。

一家在海南擁有多個項目的房企人士表示，9月開局勢頭良好，這將刺激更多的企業(yè)從價格、產(chǎn)品等多個層面入手，沖擊業(yè)績。在?？谝晃环科笕耸靠磥恚瑢τ诩磳⒌絹淼暮Ｄ蠘鞘型?，不少開發(fā)商心態(tài)樂觀，“至少要全力沖一下業(yè)績”。據(jù)?？诜康禺a(chǎn)住宅與信息網(wǎng)信息顯示，從9月初到9月14日，海口已經(jīng)有麗晶海景花園等7個項目取得預(yù)售證，僅比8月全月少1個。

三亞等地不少樓盤準(zhǔn)備放量沖擊10月業(yè)績。中鐵·子悅薹有關(guān)人士介紹，項目于9月29日開盤，推出純板式精裝公寓。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房企庫存壓力進一步上升，房企資金持續(xù)受到壓力?，F(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金只能夠撐到交樓，一旦年底開發(fā)商沒有很好地完成全年銷售任務(wù)，明年將出現(xiàn)非常困難的情況。一位房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部策劃負責(zé)人說，開發(fā)商資金已經(jīng)趨緊，雖然還沒有緊缺到必須大降價的地步，但定時限量讓利、打折、送裝修等暗降行為普遍存在。

海南本地分析人士表示，開發(fā)商扎堆推盤一方面使買房人的選擇增多，另一方面受調(diào)控政策對買房人心理的影響，也容易造成一定的“供過于求”，勢必使開發(fā)商采取更多的促銷策略。記者從海南樓市了解到，進入傳統(tǒng)的“金九銀十”，海南打折樓盤大大增加，多個樓盤推出了打折促銷優(yōu)惠，折扣低至8.5折，打折力度較7月、8月明顯加大。

旅游高端地產(chǎn)逆市升溫

在限購令的打壓下，一線城市住宅成交縮水2～3成，庫存壓力持續(xù)放大，已達到史上最高水平。而限購令的打壓面還在進一步擴大，近期限購令擴容至二、三線城市，令住宅市場的生存環(huán)境更趨“艱難化”。就在住宅市場哀聲一片的同時，旅游休閑高端地產(chǎn)卻以火爆的成交吸引了業(yè)界的視線。7月5日，雅居樂集團宣布2011年上半年實現(xiàn)合約銷售157億元，其中海南清水灣銷售金額逾46億元，成為嚴(yán)厲調(diào)控下領(lǐng)跑樓市的“黑馬”。

調(diào)控如此嚴(yán)厲，旅游地產(chǎn)緣何能異軍突起逆勢升溫?對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為原因有二：一是大部分旅游地產(chǎn)游離于調(diào)控之外，成為當(dāng)前受限的投資人群的首選；二是近年來旅游產(chǎn)業(yè)呈幾何速度發(fā)展，加上中國富裕階層規(guī)模日益壯大，因而催生出龐大的市場購買力并對旅游地產(chǎn)市場構(gòu)成了有力支撐。

近期頻頻“西進”、“北上”營銷的海南地產(chǎn)項目在市場中頗為走俏，其中高端項目仍舊是一派趨之若鶩之景。一位房產(chǎn)市場研究人士告訴本刊記者，海南豪宅市場的價值潛力仍未完全釋放，隨著海南確立為國際旅游島、三亞國家海岸規(guī)劃獲批復(fù)、海南東線環(huán)島高鐵通車等一系列利好，海南價值不斷上升，島內(nèi)豪宅特別是三亞豪宅，將越發(fā)受到國內(nèi)置業(yè)者的密切關(guān)注。

“旅游休閑地產(chǎn)或?qū)⒂瓉睃S金發(fā)展期?！睂I(yè)人士分析表示，旅游活動的巨大增長空間以及旅游業(yè)本身的廣闊前景，使得旅游休閑地產(chǎn)漸成市場熱點成為必然。三亞一位項目負責(zé)人表示，雖然?？诤腿齺喅雠_了限購政策，房企、購房人對海南樓市的長期看好并未改變。

截至目前，在這個陸地面積不足4萬平方公里的土地上，投資動輒數(shù)十億元、上百億元的旅游休閑地產(chǎn)項目星羅棋布，位列全國十大房企排行榜上的品牌開發(fā)商已有半數(shù)搶先進駐，包括中信、華潤、萬科、富力、恒大、碧桂園、綠城、今典集團等均已加速在海南落子布局。其中，華潤的梅石灣、中信的山欽灣、雅居樂的清水灣等因位置絕佳、規(guī)模浩大十分惹眼。目前，雅居樂清水灣的1.5萬畝恢弘藍圖已經(jīng)漸變成美麗的居所并開始入住。在這里財富精英階層可以享受到開發(fā)商為其量身設(shè)計的濱海旅游度假“高端定制”生活，極盡舒適與奢華。項目相關(guān)人士表示，這是為了謀求差異化和提高競爭力而做的獨樹一幟的選擇。

數(shù)據(jù)顯示，目前我國旅游人數(shù)每年已達10億人次水平。其中，北京、上海的國際旅游人次增長率已躋身亞太地區(qū)前三位。專業(yè)人士斷言，未來十年內(nèi)，旅游需求將以每年8.5％的速度增長。預(yù)計到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。而旅游休閑地產(chǎn)也將迎來快速發(fā)展時代。

健康有序發(fā)展高端旅游地產(chǎn)

海南今年各市縣房地產(chǎn)投資，在力度與規(guī)模方面繼續(xù)由去年冠居全省的三亞市領(lǐng)跑。今年1～8月，全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資404.61億元，比去年同期增K42.2％。其中三亞市名列第一，共完成111.43億元，占全省全部投資的25.5％，即四分之一強，較去年同期的增幅為27.1％；海口市居第二，共完成78.07億元，同比增長43.5％；居第三至五位的依次是瓊海市、陵水黎族自治縣、澄邁縣，8個月分別完成投資46.38億元、44.44億元、27.43億元，同比增幅分別為33.9％、47.8％、22.2％。

海南地方政府曾表示，在未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是海南經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，也是主要的經(jīng)濟增長點。據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的消息，至今年8月底止，海南省投資規(guī)模在500萬元以上的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在建項目為660個，比去年同期的508個增加152個，同比增長29.9％，即接近三成。這些項目今年1～8月共完成投資404.62億元，比去年同期的284.46億元增加120.15億元，比同一時期全省固定資產(chǎn)投資35.7％的平均增長水平高6.5個百分點，反映出海南省房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處在上升發(fā)展期。

“海南今后房地產(chǎn)開發(fā)的重點要走高端道路。”海南政府官員曾透露，按照國際旅游島建設(shè)的必然要求，海南可開發(fā)的熱帶濱海土地資源有限，房地產(chǎn)市場將防止低水平重復(fù)建設(shè)，特別是一些重點城市和重點旅游區(qū)，將以高端旅游房地產(chǎn)為主，按照高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理的原則，突出本土特色，做出一批精品旅游房地產(chǎn)項目。把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營性項目，如建設(shè)度假酒店、主題公園、培訓(xùn)基地、會議中心及游艇俱樂部等，借此豐富海南國際旅游島的旅游內(nèi)容。同時，海南將擴大重點旅游房地產(chǎn)項目的數(shù)量，把西線部分重點區(qū)域也納入省重點旅游房地產(chǎn)項目，通過重點旅游房地產(chǎn)的建設(shè)進一步促進國際旅游島建設(shè)進程。

海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院院長安應(yīng)民表示，海南國際旅游島的建設(shè)為海南地產(chǎn)注入了新的發(fā)展活力，海南地產(chǎn)應(yīng)充分利用國際旅游島的品牌效應(yīng)，積極探索適合國際旅游島建設(shè)的旅游地產(chǎn)發(fā)展模式。安應(yīng)民認為，海南地產(chǎn)正發(fā)生兩大變化，即是地產(chǎn)開發(fā)思路與模式正在發(fā)生變化。他分析，海南的地產(chǎn)需求不同于其他城市，也不同于普通的居住型地產(chǎn)需求。建設(shè)海南國際旅游島的目的是大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動全面建設(shè)，因而大規(guī)模地開發(fā)住宅式房產(chǎn)絕不是海南房地產(chǎn)的發(fā)展方向。海南的房地產(chǎn)發(fā)展，首要的是限制資源掠奪式的純住宅模式開發(fā)。為了科學(xué)合理地利用資源，海南旅游房地產(chǎn)必須進行模式創(chuàng)新，分時度假模式的引入與本土化創(chuàng)新已是必然。而出于對市場的長期看好，在近期的規(guī)劃中，大多數(shù)開發(fā)商都是以高端型綜合模式的整體規(guī)劃來定位自己的地產(chǎn)項目，甚至有不少開發(fā)商是組團開發(fā)。在開發(fā)數(shù)量上的定位是少而優(yōu)，在開發(fā)層次上的定位是高而精。